تورم فصلی نهادههای ساختمانی از ۳۶ به ۲۰.۷ درصد کاهش یافته، اما قیمت نهادهها نسبت به بهار پارسال ۱۰۶.۸ درصد بیشتر شده است؛ تفاوتی که نشان میدهد کاهش سرعت گرانی را نباید با ارزانشدن اشتباه گرفت.
بازتاب– در نگاه اول این خبر میتواند نشانه کاهش فشار بر سازندگان باشد. اما وقتی سایر اعداد کنار آن گذاشته میشود، تصویر تقریباً معکوس است. شاخص قیمت نهادههای ساختمان مسکونی تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به زمستان قبل ۲۰٫۷ درصد افزایش یافته، نسبت به بهار ۱۴۰۴ حدود ۱۰۶٫۸ درصد بالاتر رفته و تورم سالانه آن به ۸۰ درصد رسیده است.
بنابراین مسئله اصلی بازار مسکن این نیست که تورم ساخت کاهش یافته؛ مسئله این است که سرعت افزایش قیمت از یک سطح بسیار شدید، کمی کمتر شده است. این تفاوت ساده اما حیاتی است.
۲۰.۷ درصد افزایش در سه ماه
فرض کنیم هزینه یک سبد فرضی از مصالح و خدمات ساختمانی در پایان زمستان ۱۰۰ واحد بوده باشد. رشد فصلی ۲۰٫۷ درصدی یعنی همان سبد سه ماه بعد حدود ۱۲۰٫۷ واحد هزینه دارد.
پس عبارت «تورم فصلی کاهش یافت» هرگز به معنای کاهش قیمت نیست. قیمت همچنان بیش از ۲۰ درصد در یک فصل بالا رفته؛ فقط نسبت به فصل قبل که رشد ۳۶ درصدی ثبت شده بود، سرعت افزایش کمتر شده است.
در اقتصادهایی با تورم بالا، این اشتباه زبانی اهمیت زیادی پیدا میکند. مردم «کاهش تورم» را گاهی معادل «ارزانشدن» میخوانند، در حالی که کاهش تورم فقط یعنی قیمتها کندتر از قبل افزایش یافتهاند.
در بخش ساختمان حتی واژه «کندتر» هم باید با احتیاط استفاده شود، زیرا شاخص نقطهبهنقطه مسیر دیگری را نشان میدهد.
نسبت به پارسال؛ ۱۰۶.۸ درصد بیشتر
شاخص نهادههای ساختمانی در بهار امسال نسبت به فصل مشابه پارسال ۱۰۶٫۸ درصد رشد کرده است. یعنی هزینه سبد مورد بررسی به طور متوسط بیش از دو برابر سطح یک سال قبل شده است. این نرخ در فصل زمستان ۹۶٫۸ درصد بود؛ بنابراین تورم نقطهای نهتنها پایین نیامده بلکه ۱۰ واحد درصد بیشتر شده است.
تورم سالانه نیز از ۶۱٫۸ درصد به ۸۰ درصد رسیده است. این شاخص، متوسط چهار فصل را با چهار فصل قبل مقایسه میکند و نشان میدهد فشار هزینه ساخت فقط محصول یک جهش کوتاهمدت نیست؛ به تدریج وارد متوسط سالانه نیز شده است.
در همین دادهها اختلاف میان گروههای ساختمانی نیز چشمگیر است. هزینه گروه «چوب» در مقایسه نقطهای بیش از ۲۰۸ درصد افزایش یافته، در حالی که تورم نقطهای کرایه ماشینآلات حدود ۲۸ درصد بوده است. نقاشی ساختمان نیز در مقایسه فصلی رشد بسیار بالایی ثبت کرده است.
این اختلاف به سازنده میگوید فشار تورمی فقط یک افزایش یکنواخت در کل پروژه نیست؛ برخی مراحل ساخت بسیار بیشتر از بقیه گران شدهاند.
وقتی گرانی ساخت به عرضه منتقل میشود
افزایش هزینه نهادهها به شکل فوری و کامل وارد قیمت آپارتمان نمیشود. قیمت زمین، وضعیت تقاضا، نرخ سود، مدت ساخت، هزینه مجوزها و انتظارات سازنده نیز نقش دارند.
اگر فروشنده نتواند افزایش هزینه را در قیمت نهایی جبران کند، حاشیه سود پروژه کاهش مییابد. در چنین شرایطی بخشی از سازندگان ممکن است شروع پروژه جدید را عقب بیندازند یا مقیاس ساخت را کاهش دهند. نتیجه با تأخیر ظاهر میشود: عرضه کمتر در آینده.
این همان حلقهای است که میتواند رکود معاملات و افزایش قیمت را همزمان کند. بازار ممکن است خریدار کافی نداشته باشد اما تولید واحد جدید هم به دلیل هزینه بالا جذاب نباشد.
مسکن ملی هم از همین بازار خرید میکند
تورم نهادهها فقط مسئله سازنده خصوصی نیست. پروژههای عمومی و حمایتی نیز سیمان، فولاد، تجهیزات، نیروی انسانی و خدمات را از همین اقتصاد خریداری میکنند.
وقتی هزینهها در طول اجرای یک پروژه چندساله با چنین سرعتی تغییر میکند، بودجه اولیه به سرعت قدرت خرید خود را از دست میدهد. تأخیر پروژه در این وضعیت فقط زمان تحویل را عقب نمیاندازد؛ خودش هزینه جدید تولید میکند.
به همین دلیل بحث تأمین مالی مسکن را نمیتوان مستقل از تورم ساخت بررسی کرد. اگر منابع مالی با سرعت هزینهها رشد نکنند، پروژه میان دو انتخاب دشوار قرار میگیرد: افزایش آورده یا کندشدن اجرا.
چرا کاهش قیمت مسکن سخت میشود؟
این دادهها به تنهایی ثابت نمیکنند قیمت مسکن حتماً افزایش خواهد یافت. بازار مسکن سمت تقاضا هم دارد و کاهش قدرت خرید میتواند جلوی رشد قیمت معاملاتی را بگیرد.
اما آمار نهادهها یک کف فشار هزینه ایجاد میکند. وقتی تولید واحد جدید بسیار گرانتر میشود، انتظار برای کاهش قابل توجه قیمت مسکن فقط بر پایه رکود معاملات ممکن است بیش از حد سادهانگارانه باشد. ممکن است تعداد معامله پایین بیاید، دوره فروش طولانی شود یا تخفیف برخی فروشندگان بیشتر شود، اما در طرف عرضه، هزینه جایگزینی واحد فروختهشده افزایش یافته است.
این تضاد یکی از علتهای اصلی وضعیت عجیب بازار است: خریدار توان خرید ندارد و سازنده هم توان ارزان ساختن ندارد.
عددی که باید از آن ترسید ۲۰.۷ نیست
خبر اولیه میتواند با «کاهش تورم فصلی ساختمان» تیتر شود. اما داده مهمتر در لایه پایینتر قرار دارد: نهادههای ساخت نسبت به یک سال قبل بیش از دو برابر شدهاند و تورم سالانه نیز همچنان در حال بالا رفتن است.
بنابراین اگر قرار باشد یک نتیجه از آمار بهار ۱۴۰۵ گرفته شود، این است:
ساختمان ارزان نشده؛ حتی هنوز وارد دوره کمتورم هم نشده است. تنها شتاب سهماهه از یک نقطه بسیار بحرانی پایین آمده است.
برای بازار مسکن تفاوت این دو تعبیر تعیینکننده است. اولی امید به کاهش هزینه میسازد؛ دومی هشدار میدهد که فشار هزینه همچنان در حال عبور از پروژههای امروز به قیمت و عرضه سالهای آینده است.
برای بررسی و مقایسه تازهترین قیمتهای پیشنهادی مسکن در تهران و دیگر شهرها، صفحه قیمت روز مسکن در بازار بازتاب را ببینید.
نظرات کاربران
نخستین دیدگاه را درباره این خبر ثبت کنید
یادآوری: نشانی ایمیل منتشر نمیشود و دیدگاههای حاوی توهین، تهمت، افترا یا واژگان نامناسب تأیید نخواهند شد.
نظر شما میتواند شروع یک گفتوگوی سازنده باشد.