بررسی وضعیت بازار مسکن در سال 1401؛ قیمت مسکن در سال جدید تا کجا بالا خواهد رفت؟

بررسی تحولات بازار مسکن پایتخت در سال 1400 حکایت از آن دارد که قیمت مسکن در سال گذشته نزدیک به 12 درصد رشد کرده و حجم معاملات هم اگرچه متغیر بوده اما تقریبا روندی رو به رشد را از ابتدای سال سپری کرده است.

«بازتاب»؛ زهره علامی-آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد که قیمت مسکن در فرودین ماه سال 1400، 29 میلیون و 300 هزار تومان بوده و در بهمن ماه این رقم به 33 میلیون تومان رسیده است.

حجم معاملات هم طی سال گذشته روندی متغیر داشته و اگرچه در  فروردین ماه، تعداد قراردادهای امضا شده بیش از 2 هزار واحد بوده، در اسفند ماه به 8 هزار و 500 واحد رسیده است اما تعداد معاملات قابل ملاحظه نبوده و به گفته فعالان اقتصادی، بازار مسکن سال گذشته را در رکود سپری کرده است.

در این میان فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد حوزه مسکن معتقد است که رفتار بازار مسکن در یک دهه گذشته تحت تاثیر قیمت ارز بوده و هر دوره ای که افزایش یا کاهش قیمت دلار را داشته ایم، بخش زمین، رهن و اجاره و همچنین خرید و فروش هم از آن تبعیت کرده است.

بیضایی در گفت و گو با بازتاب درباره بازار مسکن سال گذشته می گوید: در این سال، رشد قیمت مسکن در بعضی از مناطق از جمله شمال کشور و برخی مناطق تهران بیشتر از رشد نرخ ارز بود و علت اصلی آن هم از میان رفتن تعادل میان عرضه و تقاضا بود.

او اظهار می کند: تقاضای اتباع بیگانه در برخی مناطق کشور در حال افزایش بود که این موضوع موجب رشد چشمگیر قیمت مسکن در این مناطق شد، به عبارتی در برخی مناطق تهران و شمال کشور مساله تاثیر گذار بر بخش مسکن، افزایش قیمت ارز نبود بلکه نابرابری عرضه و تقاضا بود.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، عرضه مسکن طی سال های گذشته روندی کاهش داشته و این در شرایطی است که طی دهه 80 وضعیت بازار مسکن به گونه ای بود که رشد عرضه بیشتر از تقاضا بود، اما در حال حاضر رشد تقاضا بیشتر از عرضه شده است.

بیضایی بیان می کند: به عنوان نمونه در تهران، کاهش عرضه از سال 92 به بعد موجب بهم ریختگی تعادل میان عرضه و تقاضا شد.

بازار مسکن در سال 1401

این کارشناس ارشد بازار مسکن درباره وضعیت بازار در سالجاری می گوید: ثبات ارزی و افزایش درآمدهای ارزی درسالجاری یک گزینه است و شکست مذاکرات و رشد نرخ ارز هم یک گزینه دیگر است که هر کدام از آنها تاثیر خاص خود را بر بازار مسکن دارد.

این تحلیلگر بازار مسکن ادامه می دهد: اگر مطمئن بودیم که مذاکرات به نتیجه می رسد در آن صورت حوزه املاک و مستغلات، وضعیت باثباتی داشت و به تبع آن نگرانی فقط درباره سال 1402 بود.

او اظهار می کند: درواقع پیش بینی این بود که مذاکرات در سال 1400 به نتیجه برسد، مسایل تحریمی حل شود و درآمدهای ارزی پایدار داشته باشیم و به تبع آن در سال 1401 ثبات داشته باشیم و قیمت ها تغییر نکند و به تبع آن طی سال 1402، نگرانی بحث بیماری هلندی را داشتیم و احتمال افزایش تقاضای سرمایه ای وجود داشت.

بیضایی می گوید: اما در حال حاضر مذاکرات تعلیق شده است و پیش بینی آینده نرخ ارز سخت است اما اگر افزایش نرخ ارز نداشته باشیم با توجه به اینکه دولت بخشی از نقدینگی را به سمت نهضت ملی مسکن، سوق داده است می توان انتظار ثبات در سال 1401 داشت اما به شرطی که نرخ ارز ثابت بماند.

پیشنهادهای برای بهبود بازار مسکن

حالا و در شرایطی که گزینه های مختلفی پیش روی بازار مسکن در سالجاری وجود دارد، این تحلیلگر بازار مسکن پیشنهادهایی هم برای آینده بازار ارائه می دهد و می گوید: اگر شرایط را برای تقاضاهای مختلف در بازار و عرضه متناسب با تقاضا فراهم نکنیم بهم ریختگی تعادل میان عرضه و تقاضا در سال 1401 هم تداوم پیدا می کند.

او اظهار می کند: به همین دلیل دولت باید فراتر از برنامه ریزی و نهضت ملی مسکن عمل کند البته انتقادهایی به این تصمیم گیری وجود دارد اما با این وجود دولت می خواهد که از دخالت حداکثری در بازار مسکن استفاده کند.

بیضایی اضافه می کند: طرح نهضت ملی مسکن تمام تقاضاهای موجود در بازار را پوشش نمی دهد و دولت هم نمی تواند به مردم تکلیف کند که مسکن خود را فقط از طریق دریافت کنند چون مردم نیازهای فرهنگی، توان اقتصادی و بعد خانوار متفاوتی دارند.

این کارشناس ارشد بخش مسکن اضافه می کند: بنابراین در سال 1401 باید شاهد تنوع در حوزه سیاستگذاری در بازار مسکن، به ویژه در حوزه عرضه زمین باشیم چون عرضه زمین موجب رونق ساخت و ساز و هم چنین بهبود سرمایه گذاری بخش خصوصی می شود ضمن اینکه سودآوری هم به همراه دارد و به تبع آن قیمت تمام شده مسکن هم برای مردم کاهش می یابد.

اما همانگونه که بیضایی معتقد است بازار مسکن در صورت عدم نوسان نرخ دلار وضعیت باثباتی را طی می کند، مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک هم اظهار می کند: بازار مسکن دوره تنش قیمتی را پشت سر گذاشته و از سال 1400 وارد دوره ثبات شده است اما متغیرهایی مثل مذاکرات سیاسی، تحولات اقتصاد کلان، بازارهای موازی، تورم عمومی، میزان نقدینگی و.. بر این بازار اثرگذار است بر همین اساس پیش‌بینی دقیق این بازار ممکن نیست.

برهمین اساس می توان انتظار داشت در صورتی که نرخ دلار در سالجاری روند با ثباتی را طی کند، بازار مسکن هم شاهد افزایش چشمگیر قیمت مسکن نشود.