600 میلیون ودیعه و ماهی 9 میلیون اجاره؛ جنوب تهران دیگر پناهگاه ارزان مستأجران نیست

بازتاب– تازه‌ترین بررسی فایل‌های اجاره در مناطق ۱۵ تا ۲۱ تهران نشان می‌دهد برای اجاره یک واحد میان‌متراژ با عمر بنای ۱۰ تا ۲۵ سال، به‌طور متوسط 600 میلیون تومان ودیعه و 9میلیون تومان اجاره ماهانه مطالبه می‌شود. این ارقام به معنای پرداخت دست‌کم ۱۰۸ میلیون تومان اجاره در یک سال، علاوه بر مسدود شدن بیش از نیم‌میلیارد تومان از پس‌انداز خانوار است.

نخستین نکته در تحلیل این ارقام آن است که رقم 600 میلیون تومان ودیعه و ۹ میلیون تومان اجاره، از بررسی آگهی‌ها و فایل‌های پیشنهادی موجران در سکوهای آنلاین به دست آمده است. بنابراین نباید آن را معادل متوسط قراردادهای قطعی منعقدشده در همه محله‌های جنوب تهران دانست.

جامعه آماری این بررسی نیز محدود به واحدهای میان‌متراژ با عمر بنای ۱۰ تا ۲۵ سال در مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹، ۲۰ و ۲۱ است. واحدهای بسیار کوچک، خانه‌های فرسوده، آپارتمان‌های نوساز، املاک بدون آسانسور یا پارکینگ و قراردادهای تمدیدی ممکن است قیمت‌هایی متفاوت داشته باشند.

این تفکیک از آن جهت مهم است که میان قیمت درج‌شده در آگهی و مبلغ نهایی قرارداد معمولاً فاصله وجود دارد. بررسی دیگری از بازار تهران نشان داده بود متوسط اجاره پیشنهادی برای گروه مشخصی از آپارتمان‌های نوساز تا ۱۰ ساله، در خرداد ۱۴۰۵ به معادل ماهانه ۶۶۰ هزار تومان برای هر مترمربع رسیده، درحالی‌که متوسط قراردادهای قطعی همان ماه در کل تهران حدود ۴۵۸ هزار تومان برای هر مترمربع بوده است. بخشی از این فاصله به چانه‌زنی، تفاوت سن بنا و سهم قراردادهای تمدیدی مربوط می‌شود.

بنابراین رقم تازه بازار جنوب تهران نه «قیمت قطعی همه خانه‌ها» است و نه می‌توان آن را نادیده گرفت؛ این رقم تصویری از نقطه شروع مذاکره‌ای است که مستأجر پیش از ورود به بنگاه یا تماس با موجر با آن روبه‌رو می‌شود.

هزینه واقعی فقط ۹ میلیون تومان نیست

در ظاهر اجاره ماهانه ۹ میلیون تومان ممکن است در مقایسه با برخی مناطق تهران رقم پایین‌تری به نظر برسد، اما مستأجر باید پیش از آغاز قرارداد 600 میلیون تومان نیز تأمین کند.

با فرض ثابت ماندن اجاره در طول یک سال، خانوار ۱۰۸ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند. در کنار آن، مبلغ ودیعه تا پایان قرارداد در اختیار موجر باقی می‌ماند. هزینه جابه‌جایی، کمیسیون، تعمیرات، حمل اثاثیه و احتمال خرید وسایل متناسب با خانه جدید نیز به این محاسبه افزوده می‌شود.

تورم اجاره کمتر شده یا توان مستأجر تمام شده است؟

داده‌های منتشرشده درباره خرداد ۱۴۰۵ نشان می‌دهد اجاره‌بهای پیشنهادی در تهران نسبت به خرداد سال قبل حدود ۴۳ درصد افزایش داشته است. متوسط قراردادهای قطعی نیز در همین مقطع رشدی نزدیک به ۴۰ درصد را ثبت کرده و تورم اجاره کل کشور براساس گزارش مرکز آمار ۳۱ درصد اعلام شده است.

بااین‌حال رشد اجاره از تورم عمومی و تورم خوراکی کمتر بوده است. یکی از توضیح‌های محتمل آن است که خانوارها پس از جهش هزینه خوراک، حمل‌ونقل و سایر نیازهای ضروری، دیگر ظرفیت پذیرش اجاره‌های بالاتر را ندارند.

در چنین شرایطی، اجاره همچنان گران‌تر می‌شود، اما نه به اندازه‌ای که موجر انتظار دارد؛ زیرا مستأجر توان پرداخت ندارد. نتیجه می‌تواند کوچک‌تر شدن متراژ انتخابی، حذف آسانسور و پارکینگ، انتخاب ساختمان قدیمی‌تر، افزایش فاصله محل سکونت تا محل کار یا خروج از تهران باشد.

سقف ۲۵ درصد برای چه قراردادهایی است؟

یکی از ابهام‌های مهم بازار اجاره، تفاوت میان سقف‌های ۲۵ و ۲۷ درصدی است.

براساس مصوبه سران قوا، قراردادهای مسکونی که از ۳۰ خرداد تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید خواهند شد و حداکثر افزایش مجموع اجاره‌بها و ودیعه در این قراردادهای تمدیدی ۲۵ درصد است. این سقف در سراسر کشور اعمال می‌شود.

پیش از این مصوبه، شورای مسکن استان تهران سقف افزایش اجاره‌بها را برای تهران ۲۷ درصد اعلام کرده بود. توضیحات بعدی وزارت راه نشان داد مصوبه ۲۵ درصدیِ متأخر، مبنای تمدید قراردادهای موجود است؛ اما نرخ‌های استانی می‌توانند برای خانه‌هایی که به مستأجر جدید واگذار می‌شوند، مبنای عمل قرار گیرند.

برای نمونه، اگر قراردادی با 600 میلیون تومان ودیعه و ۹ میلیون تومان اجاره مشمول تمدید ۲۵ درصدی باشد و هر دو جزء قرارداد به همین نسبت افزایش یابد، سقف آن به ۷۲۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره می‌رسد. این فقط یک مثال محاسباتی است؛ موجر و مستأجر می‌توانند ترکیب ودیعه و اجاره را به شکل دیگری تنظیم کنند، مشروط بر آنکه از سقف قانونی عبور نکند.

مصوبه تمدید خودکار می‌تواند از بخشی از مستأجران در برابر شوک ناگهانی جابه‌جایی محافظت کند، اما همه مستأجران امکان ماندن در خانه قبلی را ندارند.