بازار اجاره تابستان ۱۴۰۵ در وضعیتی دوگانه قرار گرفته است؛ از یکسو دولت با سقف ۲۵ درصدی، تمدید خودکار قراردادها و ابزارهای نظارتی تلاش کرده هزینه جابهجایی مستأجران را مهار کند و از سوی دیگر، آمارها و مشاهدات بازار نشان میدهد قیمتهای پیشنهادی و حتی بخشی از قراردادهای نهایی همچنان با نرخ مصوب فاصله دارند.
به گزارش بازتاب– فصل نقلوانتقالات برای بسیاری از خانوارهای مستأجر به دورهای از محاسبه دائمی میان درآمد، ودیعه، اجاره ماهانه و هزینه جابهجایی تبدیل شده است. کافی است مستأجری در تهران یا یکی از کلانشهرها برای تمدید قرارداد وارد مذاکره شود تا تقریباً تمام متغیرهای اقتصاد خانوار یکجا روی میز قرار گیرد؛ از میزان افزایش حقوق و پسانداز خانواده گرفته تا قیمت کالاهای اساسی و توان تأمین چندصد میلیون تومان ودیعه اضافه.
در چنین شرایطی دولت امسال یک قدم فراتر از سیاستهای معمول تنظیم بازار رفت. بر اساس مصوبه سران قوا که وزارت راه و شهرسازی آن را اعلام کرد، قراردادهای اجاره مسکونی مشمول مصوبه که تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال دیگر قابل تمدید هستند و حداکثر افزایش اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه یا ودیعه آنها ۲۵ درصد تعیین شده است. در این مصوبه همچنین از مراجع قضایی خواسته شده صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد، در قراردادهای مشمول دستور تخلیه صادر نکنند؛ البته موارد مشخصی مانند برخی شرایط مربوط به نیاز مالک، انتقال ملک یا تخریب و بازسازی میتواند از شمول این قاعده خارج شود.
گزارشهای بازار تهران در ابتدای تابستان نشان میداد متوسط اجارهبهای پیشنهادی موجران در خرداد نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۴۳ درصد افزایش یافته است. برآورد منتشرشده از بازار تهران، متوسط رقم پیشنهادی را حدود ۶۶۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع نشان میداد، در حالی که متوسط اجاره قطعی قراردادهای مورد بررسی در همان مقطع حدود ۴۵۸ هزار تومان بود و رشد آن اندکی کمتر از ۴۰ درصد برآورد شد. همین اختلاف میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت معاملهشده» نخستین نشانه از اتفاقی است که در کف بازار رخ داده است: بسیاری از موجران با عددی بالاتر وارد بازار میشوند، اما همه فایلها با همان عدد به قرارداد تبدیل نمیشوند.
پایش میدانی مشاوران املاک نیز همین تصویر را تکمیل میکند. در بخش قابل توجهی از بازار، موجر ترجیح میدهد سهم بیشتری از دریافتی خود را به اجاره ماهانه منتقل کند؛ بهویژه مالکی که خود با افزایش هزینههای زندگی روبهروست و اجاره ملک بخشی از درآمد جاری او محسوب میشود. مستأجر اما دقیقاً در جهت مقابل حرکت میکند؛ حقوقبگیران تلاش میکنند تا حد امکان مبلغ ودیعه را افزایش دهند و هزینه ماهانه را پایین بیاورند.
نتیجه بازاری است که در آن حتی پیش از بحث درباره قیمت کل، بر سر ترکیب رهن و اجاره اختلاف وجود دارد. مستأجری که توان پرداخت ماهانه بیشتری ندارد، بهدنبال رهن کامل یا ودیعه سنگینتر میرود و موجری که به جریان نقدی نیاز دارد، حاضر نیست بخش بزرگی از ملک را با رهن کامل واگذار کند. بخشی از طولانیشدن مذاکرات و افزایش زمان جستوجوی خانه نیز از همین نقطه آغاز میشود.
جدیدترین آمارهای منتشرشده از تورم اجاره، در نگاه اول علیه سقف ۲۵ درصدی به نظر میرسد. در تیر ۱۴۰۵، تورم ماهانه اجاره حدود ۲.۳ درصد، تورم نقطهبهنقطه حدود ۳۱.۷ درصد و تورم سالانه نزدیک به ۳۲.۵ درصد گزارش شده است. به بیان ساده، هزینه اجاره همچنان نسبت به سال قبل بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته؛ یعنی رقمی بالاتر از سقف ۲۵ درصدی.
اما همینجا یک خطای تحلیلی رایج رخ میدهد. تورم رسمی اجاره را نمیتوان مستقیماً با سقف افزایش قراردادهای تمدیدی مقایسه کرد.
شاخص اجاره مرکز آمار تصویر کلی تغییر هزینه اجاره در کشور را اندازهگیری میکند، در حالی که سقف ۲۵ درصدی ناظر بر گروه مشخصی از قراردادهای مشمول تمدید است. قرارداد تازه یک واحد، تغییر مستأجر، اختلاف شرایط ملک، جابهجایی بین مناطق و قراردادهایی که شرایط متفاوتی دارند همگی میتوانند بر شاخص اجاره اثر بگذارند. بنابراین عبور تورم اجاره از ۲۵ درصد لزوماً به این معنی نیست که مثلاً ۳۱ یا ۳۲ درصد از قراردادهای تمدیدی برخلاف قانون افزایش یافتهاند.
با این حال فاصله میان دو عدد را نیز نمیتوان نادیده گرفت. اگر سقفگذاری کاملاً فراگیر، قابل رصد و بدون امکان خروج از چارچوب رسمی اجرا میشد، انتظار میرفت اثر آن در شاخصهای بازار پررنگتر باشد.
از سوی دیگر، اتفاق مهمتری در آمار امسال دیده میشود. در خرداد ۱۴۰۵، تورم نقطهبهنقطه اجاره در سطح کشور حدود ۳۱.۲ درصد و تورم سالانه آن ۳۲.۸ درصد بود؛ نرخهایی که به شکل محسوسی پایینتر از تورم عمومی همان مقطع قرار داشتند. در تیر نیز تورم اجاره در محدوده نزدیک به همین ارقام باقی ماند.
این کاهش فاصلهدار از تورم عمومی را میتوان از دو زاویه خواند. روایت نخست آن است که مجموعه سیاستهای دولت، ثبت قراردادها، سقفگذاری و تعامل موجر و مستأجر توانسته سرعت رشد اجاره را کاهش دهد. اما روایت دوم ــ و شاید مهمتر ــ به سقف توان پرداخت خانوار مربوط میشود.
وقتی قیمت خوراک، خدمات، حملونقل و سایر هزینههای زندگی با سرعت زیادی افزایش پیدا میکند، مستأجر الزاماً نمیتواند همان نسبت افزایش را در اجاره تحمل کند. در نقطهای، بازار با محدودیت درآمد روبهرو میشود؛ نه به این دلیل که مالک خواهان اجاره بیشتر نیست، بلکه چون مستأجری برای آن قیمت وجود ندارد. گزارشهای بازار تهران نیز نشان دادهاند که افزایش بیش از حد قیمت پیشنهادی میتواند زمان یافتن مستأجر را طولانی کند و موجر را در نهایت به تعدیل رقم اولیه وادار کند.
به همین دلیل ممکن است بخشی از آنچه امروز «کنترل تورم اجاره» دیده میشود، نه حاصل کنترل قیمت، بلکه نتیجه کاهش قدرت خرید باشد. این دو از نظر اجتماعی تفاوت بزرگی دارند. در حالت اول، رفاه مستأجر بهتر شده است؛ در حالت دوم، خانوار آنقدر تحت فشار قرار گرفته که بازار دیگر ظرفیت پذیرش افزایش بیشتر قیمت را ندارد.
اهمیت این تفاوت زمانی آشکارتر میشود که سهم مسکن در بودجه خانوار را ببینیم. دادههای هزینه و درآمد خانوار برای سال ۱۴۰۳ نشان میدهد سهم گروه مسکن، سوخت و روشنایی در هزینه خانوار شهری کشور به حدود ۴۳.۷ درصد رسیده بود؛ در تهران این فشار بهمراتب بیشتر گزارش شده و سهم هزینه مسکن برای خانوار شهری استان تهران حدود ۵۷ درصد برآورد شده است.
این اعداد معنای مهمی دارند. مسئله مستأجر ایرانی صرفاً این نیست که اجاره سالانه ۲۵ درصد افزایش یابد یا ۳۲ درصد؛ مسئله این است که رقم پایهای که این درصد روی آن محاسبه میشود از قبل سهم بسیار بزرگی از درآمد خانوار را گرفته است.
خانواری که نزدیک نیمی از بودجه خود را صرف سکونت میکند، برای تأمین افزایش بعدی ناچار است از بخش دیگری بزند؛ معمولاً تفریح، آموزش و پسانداز نخستین قربانیان هستند و در خانوارهای کمدرآمدتر حتی کیفیت خوراک و درمان نیز میتواند تحت تأثیر قرار گیرد. از این منظر، بحران اجاره بیش از آنکه صرفاً «بحران قیمت ملک» باشد، بهتدریج به بحران کیفیت زندگی تبدیل شده است.
قانون چه ابزارهایی در اختیار مستأجر گذاشته است؟
برخلاف دورهای که سقف اجاره عمدتاً در قالب مصوبات موقت اجرا میشد، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب سال ۱۴۰۳ چارچوب دائمیتری ایجاد کرده است. ماده ۷ این قانون مقرر میکند در استانهایی که تورم عمومی سالانه منتهی به اسفند بالاتر از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن میتواند با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، سقف افزایش اجاره را در محدوده ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی تعیین کند. قانون همچنین برای عدم رعایت سقفهای مصوب و شکایت مستأجر ضمانتهای اجرایی در نظر گرفته است.
در کنار آن، ثبت قرارداد اهمیت بیشتری پیدا کرده است. مطابق اصلاح قانون روابط موجر و مستأجر، مبلغ اجاره، ودیعه و مدت قرارداد باید در سامانههای رسمی ثبت و پس از تأیید طرفین و شهود، کد رهگیری دریافت شود. سامانه «خودنویس» نیز این امکان را فراهم کرده که موجر و مستأجر بدون مراجعه به بنگاه، قرارداد اجاره را ثبت و کد رهگیری دریافت کنند؛ ثبت قرارداد اجاره در این سامانه برای طرفین رایگان است.
این موضوع فقط مسئله بوروکراسی نیست. هرچه قراردادهای بیشتری وارد سامانه شوند، امکان مقایسه اجاره سال قبل و امسال، شناسایی افزایشهای خارج از سقف و تولید آمار دقیقتر بیشتر میشود. در مقابل، قراردادهای شفاهی، توافقهای جانبی و ثبت ارقام متفاوت از مبلغ واقعی، همان نقاط تاریکی هستند که کارایی سیاستگذار را کاهش میدهند.
پس مصوبات دولت موفق بوده یا نه؟
سقف ۲۵ درصدی و تمدید خودکار قرارداد در کوتاهمدت برای مستأجری که امکان استفاده از آن را دارد، قدرت چانهزنی ایجاد میکند و میتواند مانع افزایشهای ناگهانی یا اجبار فوری به جابهجایی شود. کاهش شتاب تورم اجاره نسبت به بسیاری از دیگر اقلام مصرفی نیز واقعیتی است که نمیتوان نادیده گرفت.
اما از سوی دیگر، قیمتهای پیشنهادی تهران، رشد بیش از ۳۰ درصدی شاخص رسمی اجاره و تجربه بازار نشان میدهد که مصوبه نتوانسته تمامی بازار را در محدوده ۲۵ درصد نگه دارد. گزارش اتحادیه مشاوران املاک نیز از تغییر رفتار بازار حکایت دارد؛ قیمتها بالا رفته اما تعداد قراردادها متناسب با آن افزایش نیافته است.
این همان نقطهای است که تفاوت میان کنترل اداری قیمت و حل مسئله اجارهنشینی مشخص میشود.
دولت میتواند برای یک سال سرعت افزایش قرارداد را محدود کند، اما نمیتواند با یک بخشنامه واحد مسکونی کوچک و ارزان تولید کند، درآمد واقعی خانوار را بالا ببرد یا تورم عمومی را متوقف کند. تا زمانی که عرضه واحدهای مناسب مستأجران افزایش نیابد، قراردادهای بلندمدت برای موجر جذاب نشود، اطلاعات بازار کاملاً شفاف نباشد و درآمد خانوار از هزینه مسکن عقب بماند، هر سقف قیمتی بیشتر نقش «ضربهگیر» را خواهد داشت تا درمان.
مشوقهای مالیاتی برای قراردادهای دوساله و سهساله، توسعه بازار حرفهای اجارهداری، ساخت واحدهای کوچک و میانمتراژ، استفاده هدفمندتر از وام ودیعه و اتصال کامل سامانه املاک و اسکان، خودنویس و نظام مالیاتی میتواند این ضربهگیر کوتاهمدت را به سیاستی پایدارتر تبدیل کند. قانون فعلی نیز برای قراردادهای بلندمدت اجاره تخفیفهای قابل توجه مالیاتی در نظر گرفته است؛ ظرفیتی که در صورت اجرای مؤثر میتواند امنیت سکونت مستأجر و منافع موجر را به یکدیگر نزدیکتر کند.
شاید مهمترین شاخص برای سنجش موفقیت سیاست اجاره در سالهای آینده نه فقط این باشد که «اجاره چند درصد بالا رفت»، بلکه باید پرسید: یک خانوار متوسط پس از پرداخت هزینه مسکن، چه میزان از درآمدش برای زندگی باقی میماند؟
نظرات کاربران
نخستین دیدگاه را درباره این خبر ثبت کنید
یادآوری: نشانی ایمیل منتشر نمیشود و دیدگاههای حاوی توهین، تهمت، افترا یا واژگان نامناسب تأیید نخواهند شد.
نظر شما میتواند شروع یک گفتوگوی سازنده باشد.