ابهام در بازار مسکن؛ مسیر سال ۱۴۰۴ چگونه رقم خواهد خورد؟
بازتاب– با نزدیک شدن به سال ۱۴۰۴، فعالان اقتصادی و خانوارها بار دیگر در فضایی از ابهام و نگرانی نسبت به آینده اقتصادی و بازار مسکن قرار دارند. برای هفتمین سال متوالی، این بازار همچنان در وضعیت ناپایدار به سر می‌برد و نقش آن از یک کالای مصرفی به پناهگاهی برای سرمایه‌گذاران تغییر یافته است. این شرایط ناشی از عوامل مختلفی از جمله نوسانات سیاسی، تحریم‌ها، تورم عمومی و سیاست‌های اقتصادی داخلی است که در ادامه به تحلیل دقیق آن‌ها پرداخته خواهد شد.
تحلیل هفت‌ساله بازار مسکن
برای پیش‌بینی مسیر احتمالی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴، بررسی روندهای هفت سال اخیر ضروری است. این دوره تحت تأثیر ریسک‌های سیاسی و اقتصادی قرار داشته که مهم‌ترین آن‌ها تحریم‌ها، نوسانات ارزی، تغییر در سیاست‌های پولی و مالی و کاهش قدرت خرید مردم بوده است. این عوامل هم به‌صورت مستقیم و هم از طریق ایجاد نوسانات در شاخص‌های کلان اقتصادی بر قیمت و تقاضای مسکن اثرگذار بوده‌اند. بررسی تاریخی این عوامل نشان می‌دهد که بازار مسکن در بازه‌های زمانی مختلف تحت شرایط متفاوتی عمل کرده است.
سه دوره متمایز در بازار مسکن
به نوشته دنیای اقتصاد؛ بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ تاکنون سه دوره مشخص را تجربه کرده است:
دوره ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹:
این دوره هم‌زمان با خروج آمریکا از برجام و تشدید تحریم‌های اقتصادی، شاهد افزایش شدید قیمت مسکن بود. جهش نرخ ارز تأثیر مستقیمی بر افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی گذاشت که به افزایش هزینه ساخت و در نتیجه رشد قیمت نهایی مسکن منجر شد. در این بازه زمانی، قیمت واقعی مسکن در تهران تا ۴۰ درصد افزایش یافت که رشدی هم‌تراز با دهه ۱۳۸۰ محسوب می‌شود.
دوره ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱:
با تغییر دولت در آمریکا و امید به گشایش در مذاکرات، انتظارات تورمی کاهش یافت. این مسئله منجر به افت ۱۰ درصدی قیمت واقعی مسکن در سال ۱۴۰۰ شد و این روند در سال ۱۴۰۱ نیز ادامه داشت. در این دوره، بازار مسکن با کاهش معاملات روبه‌رو شد و سرمایه‌گذاران تا حد زیادی از ورود به این بازار خودداری کردند.
دوره ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳:
بازگشت تنش‌های سیاسی، توقف مذاکرات و افزایش مجدد نرخ ارز، بازار مسکن را دوباره تحت تأثیر قرار داد. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز در کنار کاهش توان خرید متقاضیان مصرفی، بازار را در شرایط رکود تورمی قرار داد. در سال ۱۴۰۳ به دلیل ورود ریسک‌های جدید مانند تنش‌های نظامی، سرمایه‌گذاری ملکی با افت مواجه شد و بازار به ثبات نسبی رسید.
عوامل مؤثر بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۴
با توجه به تجربیات سال‌های گذشته، می‌توان گفت که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ تحت تأثیر چندین عامل کلیدی خواهد بود:
ریسک‌های سیاسی:
بازگشت احتمالی ترامپ به کاخ سفید و افزایش تنش‌های بین‌المللی می‌تواند منجر به تشدید تحریم‌ها شود. در صورت افزایش فشارهای خارجی، نرخ ارز مجدداً جهش کرده و قیمت مسکن تحت تأثیر قرار خواهد گرفت. در مقابل، در صورت توافق‌های سیاسی، احتمال کاهش انتظارات تورمی و کنترل قیمت‌ها وجود دارد.
تورم و هزینه‌های ساخت‌وساز:
هزینه‌های تولید مسکن همچنان با نرخ بالایی در حال رشد است که می‌تواند بر قیمت نهایی مسکن اثر بگذارد. در حال حاضر میزان رشد هزینه‌های ساخت‌وساز ۱.۵ برابر رشد قیمت فروش مسکن است، که این موضوع فشار زیادی بر عرضه‌کنندگان مسکن وارد کرده است.
قدرت خرید متقاضیان:
کاهش درآمد واقعی خانوارها و کاهش تسهیلات بانکی باعث شده است که تقاضای مصرفی مسکن کاهش یابد. در صورتی که سیاست‌های حمایتی برای افزایش توان خرید مردم اتخاذ نشود، رکود در بازار مسکن تشدید خواهد شد.
آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۴
در شرایط کنونی، انتظارات برای وقوع درگیری نظامی کاهش یافته، اما ریسک‌های سیاسی دیرینه همچنان پابرجا هستند. چهار سناریوی محتمل برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ به شرح زیر است:
سناریوی اول: بازگشت به شرایط سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹
تشدید تحریم‌های نفتی و افزایش نرخ ارز منجر به رشد مجدد قیمت مسکن خواهد شد. با این حال، قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای کاهش یافته و احتمال تداوم رکود معاملات بالاست.
سناریوی دوم: ورود به مرحله بلاتکلیفی مذاکرات
اگر مذاکرات در وضعیتی نامشخص باقی بماند، ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بازارها افزایش می‌یابد. مسکن به‌عنوان یک گزینه کم‌ریسک‌تر مورد توجه قرار می‌گیرد، اما میزان رشد آن محدود خواهد بود.
سناریوی سوم: گشایش سیاسی
در صورت توافق، التهاب قیمت مسکن کاهش می‌یابد، اما بازگشت به شرایط متعادل حداقل دو سال زمان خواهد برد. کاهش تحریم‌ها می‌تواند باعث ورود سرمایه‌های خارجی به بخش مسکن شده و رونق نسبی را ایجاد کند.
سناریوی چهارم: تکرار روند سال ۱۴۰۳
بازار در وضعیت ثبات نسبی باقی خواهد ماند، اما فشارهای ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت مانع از کاهش قیمت‌ها خواهد شد. ادامه سیاست‌های پولی سختگیرانه می‌تواند از جهش دوباره قیمت‌ها جلوگیری کند.
چشم‌انداز سیاست‌گذاری
اگر حل بحران مسکن برای سیاست‌گذاران در اولویت قرار گیرد، انتظار می‌رود تصمیمات اقتصادی و سیاسی سال آینده بر کاهش سختی دسترسی خانوارها به مسکن متمرکز شود. در این راستا، سیاست‌هایی مانند افزایش تسهیلات بانکی، کاهش هزینه‌های ساخت و تسهیل قوانین ساخت‌وساز می‌تواند به بهبود شرایط بازار کمک کند. اما در غیر این صورت، بازار مسکن همچنان با عدم قطعیت، رکود و نوسانات قیمتی روبه‌رو خواهد بود.
