موجرها پول را یک‌جا می‌خواهند؛ چرا بازار اجاره تهران به سمت ودیعه‌های سنگین‌تر می‌رود؟

بازار اجاره تهران در پاییز نشانه‌ای تازه از فشار بر مستأجران نشان می‌دهد، در بخشی از فایل‌ها، سهم ودیعه بالا رفته و مالکان ترجیح می‌دهند پول بیشتری را به شکل رهن دریافت کنند. گزارش‌های تازه از بازار می‌گوید ترکیب مالی فایل‌های اجاره در حال تغییر است و «پول پیش» نقش پررنگ‌تری پیدا کرده است. این تغییر برای مستأجری که باید صدها میلیون تومان نقد فراهم کند، دغدغه و نگرانی زیدی  به همراه دارد.

به گزارش بازتاب، در سال‌های گذشته مستأجران معمولاً میان دو فشار انتخاب می‌کردند: یا ودیعه بالاتر و اجاره ماهانه کمتر، یا پول پیش کمتر و اجاره بیشتر. وقتی بازار به سمت ودیعه سنگین می‌رود، خانواده‌ای که درآمد ماهانه دارد اما پس‌انداز بزرگ ندارد، عملاً از بخشی از گزینه‌ها حذف می‌شود. اینجاست که تورم دارایی خود را به شکل دیگری نشان می‌دهد؛ مشکل فقط پرداخت اجاره نیست، مشکل جمع کردن سرمایه اولیه برای ورود به قرارداد است.

چرا موجر به ودیعه علاقه‌مندتر شده است؟ بخشی از پاسخ به رفتار سرمایه‌گذاری برمی‌گردد. در شرایط تورمی، مالک ممکن است ترجیح دهد مبلغ بزرگ‌تری در ابتدای قرارداد در اختیار داشته باشد و آن را در بازارهای دیگر به کار بگیرد. از طرف دیگر، دریافت اجاره ماهانه در دوره‌ای که ریسک تأخیر پرداخت یا کاهش قدرت خرید پول بالاست، برای برخی مالکان جذابیت کمتری دارد. بنابراین بازار اجاره ناخواسته به بازار سرمایه کوچک تبدیل می‌شود؛ مالک از خانه درآمد می‌گیرد و مستأجر باید سرمایه اولیه تأمین کند.

برای خانواده مستأجر اما تأمین این پول معمولاً از سه مسیر می‌آید: پس‌انداز، قرض از خانواده یا وام. هر سه مسیر محدود شده‌اند. پس‌انداز با تورم فرسوده شده، توان خانواده‌ها برای قرض دادن کمتر است و وام ودیعه هم برای همه به‌سرعت و به اندازه کافی در دسترس نیست. نتیجه این است که برخی خانوارها به محله ارزان‌تر، خانه کوچک‌تر یا واحد قدیمی‌تر مهاجرت می‌کنند؛ تصمیمی که می‌تواند مسیر مدرسه بچه‌ها، رفت‌وآمد شغلی و شبکه اجتماعی خانواده را تغییر دهد.

بازار اجاره در این نقطه یک ویژگی نگران‌کننده پیدا می‌کند، فشارها روی هم سوار می‌شوند. اگر خانواده به حاشیه‌تر برود، شاید اجاره کمتر شود اما هزینه رفت‌وآمد بالا می‌رود. اگر خانه کوچک‌تر انتخاب کند، کیفیت زندگی پایین می‌آید. اگر برای ودیعه وام بگیرد، قسط ماهانه به اجاره اضافه می‌شود. بنابراین ارزان شدن یک جزء لزوماً به معنای کاهش هزینه کل زندگی نیست.

سیاست‌گذاری اجاره هم سال‌هاست میان تعیین سقف افزایش، وام ودیعه، مالیات و سامانه ثبت قرارداد در رفت‌وآمد است. هر کدام می‌تواند بخشی از مسئله را هدف بگیرد، اما ریشه اصلی کمبود عرضه مناسب و کاهش قدرت خرید مستأجر با یک دستور حل نمی‌شود. سقف اجاره اگر بدون ضمانت اجرا و بدون افزایش عرضه باشد، ممکن است بخشی از قراردادها را به توافق‌های غیررسمی ببرد. وام اگر از رشد قیمت عقب بماند، فقط درصد کوچکی از ودیعه را پوشش می‌دهد. مالیات بر خانه خالی هم زمانی اثرگذار است که داده ملکی کامل و اجرا پیوسته باشد.

در کوتاه‌مدت، شفافیت فایل‌های اجاره می‌تواند حداقل بخشی از سردرگمی را کم کند. مستأجر باید بتواند بداند نرخ متعارف تبدیل رهن و اجاره چیست، متوسط قراردادهای واقعی در یک محله چقدر است و فایل پیشنهادی تا چه اندازه از بازار فاصله دارد. امروز بخش زیادی از اطلاعات بازار از روی آگهی‌ها برداشت می‌شود، در حالی که قیمت آگهی لزوماً قیمت نهایی قرارداد نیست. نبود داده رسمیِ به‌روز، قدرت چانه‌زنی را به نفع کسی می‌برد که اطلاعات بیشتری دارد.

افزایش سهم ودیعه یک علامت است؛ علامتی از اینکه مشکل مسکن فقط «گرانی اجاره ماهانه» نیست. خانواده برای داشتن سقف، باید سرمایه‌ای فراهم کند که در بسیاری موارد چندین برابر درآمد سالانه اوست. تا وقتی سیاست مسکن نتواند این شکاف را کوچک کند، هر تغییر در فرمول رهن و اجاره فقط شکل فشار را عوض می‌کند؛ فشار از پرداخت ماهانه به تأمین یک پول بزرگ در ابتدای قرارداد منتقل می‌شود.

یکی از پیامدهای کمتر دیده‌شده این تغییر، افزایش وابستگی مستأجر به بازار اعتبار است. وقتی صاحبخانه به جای اجاره ماهانه، صدها میلیون تومان پول بیشتری در ابتدای قرارداد می‌خواهد، مستأجر عملاً باید «تأمین مالی» کند. اگر وام رسمی در دسترس نباشد، خانواده به قرض فامیلی، فروش طلا یا برداشت از پس‌انداز اضطراری روی می‌آورد. این یعنی قرارداد اجاره می‌تواند ذخیره مالی خانواده را برای بیماری، آموزش یا بحران‌های دیگر خالی کند.

مسکن فقط یک قلم در سبد هزینه نیست؛ پایه ثبات زندگی است. جابه‌جایی اجباری هر ساله، علاوه بر هزینه بنگاه و حمل‌ونقل، کیفیت زندگی را فرسوده می‌کند. اگر سیاست‌گذار می‌خواهد از مستأجر حمایت کند، باید شاخص «ثبات سکونت» را هم جدی بگیرد؛ اینکه چند خانواده به دلیل جهش ودیعه مجبور به تغییر محله، مدرسه یا مسیر شغلی شده‌اند. بازار اجاره زمانی سالم‌تر می‌شود که تمدید قرارداد برای هر دو طرف قابل پیش‌بینی‌تر از کوچ اجباری باشد.

یک شاخص مهم دیگر، نسبت ودیعه به درآمد سالانه خانوار است. وقتی پول پیش لازم از کل درآمد یک سال بیشتر می‌شود، بازار عملاً بدون کمک خانواده یا دارایی قبلی قابل ورود نیست. این وضعیت به نابرابری هم دامن می‌زند؛ مستأجری که پشتوانه خانوادگی دارد گزینه‌های بیشتری دارد و کسی که ندارد، حتی با درآمد ماهانه مشابه، به واحد ضعیف‌تر رانده می‌شود. بنابراین مسئله اجاره فقط سطح قیمت نیست؛ مسئله دسترسی نابرابر به سرمایه اولیه هم هست.