پیشبینی یک کارشناس از قیمت مسکن در سه سناریو؛ کاهش شدید چقدر محتمل است؟
بازار مسکن ایران در شرایطی میان رکود معاملاتی، تورم هزینههای ساخت و انتظار برای تحولات سیاسی قرار گرفته است. یک پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی معتقد است که حتی در صورت دستیابی به توافق جامع، کاهش شدید قیمت مسکن دور از انتظار است و بازار بسته به سه سناریوی توافق، تداوم وضعیت فعلی یا تشدید تنشها، مسیرهای متفاوتی را پیشرو خواهد داشت.
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، با بررسی آینده بازار مسکن تأکید کرد که کاهش قیمت مسکن مانند سایر کالاها بهسادگی اتفاق نمیافتد؛ زیرا این بازار از «چسبندگی قیمتی» بالایی برخوردار است و محدودیت زمین، شرایط منطقهای و ویژگیهای هر ملک، مانع از افت شدید قیمتها میشود.
به گفته وی، حتی در صورت دستیابی به توافق جامع، انتظار کاهش شدید قیمت مسکن چندان منطقی نیست، مگر اینکه عرضه گستردهای وارد بازار شود و تعداد زیادی از فروشندگان و سازندگان جدید، تعادل عرضه و تقاضا را تغییر دهند. وی معتقد است اثر اصلی توافق احتمالی باید در کاهش سرعت رشد قیمتها، افزایش قدرت خرید خانوارها و بهبود شرایط تأمین مالی دیده شود، نه در کاهش ناگهانی قیمت ملک.
این کارشناس با اشاره به افزایش فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن در سالهای اخیر، تأکید کرد که افزایش قدرت خرید از مسیر تسهیلات بانکی و ثبات اقتصادی، مهمترین عامل برای بازگشت تقاضای واقعی خواهد بود. به گفته وی، در صورت ایجاد ثبات اقتصادی، نخستین نشانههای رونق در بخش معاملات مصرفی و بهویژه واحدهای کوچکمتراژ و ارزانتر نمایان خواهد شد، چراکه آپارتمانهای کممتراژ به دلیل قیمت نهایی پایینتر، نقدشوندگی بیشتری دارند.
فروغمند اعرابی درباره وضعیت ساختوساز نیز گفت که رونق تولید مسکن برخلاف معاملات، فرآیندی زمانبر است و سازندگان برای آغاز پروژه جدید باید نسبت به ثبات بازار، امکان فروش واحدها، قیمت زمین، هزینه مصالح ساختمانی و شرایط تأمین مالی اطمینان پیدا کنند. وی افزایش هزینه نهادههای ساختمانی را یکی از مهمترین موانع ورود سرمایهگذاران به پروژههای جدید دانست.
این پژوهشگر در تشریح سه سناریوی پیشرو توضیح داد که در صورت ادامه شرایط فعلی و تفاهمهای موقت، بازار مسکن همچنان در وضعیت انتظار باقی خواهد ماند و احتمال رشد اسمی قیمتها وجود دارد، اما این افزایش بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را خواهد داشت و به معنای رونق واقعی بازار نیست. در صورت افزایش تنشهای سیاسی نیز بازار ممکن است با افزایش قیمتهای اسمی مواجه شود، اما این موضوع لزوماً به معنای رونق نبوده و احتمال دارد فروشندگان عرضه ملک را کاهش دهند و خریداران مصرفی نیز به دلیل نااطمینانی از بازار خارج شوند.
وی در پایان تأکید کرد که رونق بازار لزوماً به معنای کاهش قیمتها نیست؛ بلکه نشانه اصلی رونق، افزایش تعداد معاملات، بهبود نقدشوندگی و خروج بازار از وضعیت قفلشدگی است. به گفته او، در صورت بازگشت ثبات، ابتدا بازار خرید و فروش فعال میشود و پس از آن با فاصله زمانی، ساختوساز رونق خواهد گرفت. کاهش قیمت اسمی مسکن به دلیل محدودیت عرضه و ویژگیهای خاص این بازار، بسیار دشوارتر از سایر کالاهاست و بازار مسکن اکنون بیش از هر زمان دیگری به ثبات اقتصادی، افزایش قدرت خرید و کاهش نااطمینانی نیاز دارد.
برنا
