علت آشفتگی های جاری در بازار اجاره مسکن چیست؟

بازتاب– همزمان با آغاز فصل جابجایی مستاجران، بار دیگر بازار اجاره بهای مسکن، با افزایش قیمت های شدیدی رو به رو شده است. به طور خاص در تهران، آمارها و شرایط میدانی حاکی از افزایش 40 تا 50 درصدی اجاره بها هستند. این در حالی است که دولت در شرایط کنونی، همچنان به ادامه دادن به سیاست های دستوری مبادرت می ورزد و با تعیین سقف مشخص جهت افزایش اجاره بها (در تهران 25 درصد، در سایر کلان شهرها 20 درصد و در دیگر شهرها 15 درصد) و افزایش مبلغ وام ودیعه مسکن (در تهران 100 میلیون تومان، مراکز استان ها 70 میلیون تومان، و در شهرهای بالای 200 هزار نفر نیز به 40 میلیون تومان)، سعی دارد تا حدی از تشدید فشارها بر مستاجران بکاهد.

با این حال، بسیاری از مردم به ویژه مستاجران با این پرسش اساسی رو به رو هستند که دلیل افزایش بهای قابل توجه اجاره مسکن در کشورمان چیست و اساسا چه محرک هایی آن را دامن می زنند؟ در این راستا، بازتاب در گفتگو با “میثم مهرپور”، کارشناس اقتصاد مسکن، به بررسی این پرسش اساسی پرداخته است:

همزمان با آغاز فصل جابجایی مستاجران، بازار رهن و اجاره بویژه در شهرهای بزرگ و مخصوصا در تهران، وضعیت آشفته ای پیدا کرده و افزایش بهای قابل توجهی را تجربه می کند. دلایل و محرک های اصلی این وضعیت را چه می دانید؟

بخش مسکن چه در بخش خرید و چه اجاره، همواره بایستی به مثابه بخشی از اقتصاد کلان کشور درک و فهم شود. وقتی اقتصاد با وضعیتی نابسامان و تورمی افسارگسیخته و آشفته مواجه است، کاملا طبیعی است که بخش مسکن نیز از آن تاثیر بپذیرد و همچون خیلی از بازارهای دیگر نظیر خودرو، طلا، ارز و غیره، شاهد افزایش قیمت باشد. اما اینکه چرا موضوع مسکن از اهمیت بیشتری برخوردار است، تا حد زیادی به دلیل جایگاهِ مسکن و سهم آن در سبد هزینه خانوار ایرانی است.

تغییر شکل مسکن از یک کالای مصرفی به کالایی سرمایه ای، عدم تناسبِ عرضه و تقاضا در بازار مسکن و تاثیرپذیری مسکن از متغیرهای اقتصادی کلان کشور، از جمله مهمترین مولفه هایی هستند که وضعیت نابسامان کنونی در بازار مسکن، چه در حوزه اجاره و چه خرید را ایجاد کرده اند.

هم اکنون در شهرهای بزرگی نظیر تهران، هزینه های مربوط به بخش مسکن چیزی قریب به 50 درصد از مجموع هزینه های خانوارها را تشکیل می دهد. این یعنی یک خانوار در شهر بزرگی نظیر تهران، شاید حتی بیش از 50 درصد از درآمد خود را در بخش مسکن هزینه می کند. با این حال، اینکه چرا این وضعیت در بخش مسکن حاکم است و برای مقابله با آن چه باید کرد؟ می توان گفت هر زمان که یک کالایی از حالت مصرفی خود خارج و تبدیل به کالایی سرمایه ای شود، طبیعتا ما شاهد افزایش غیرطبیعی ، فراتر از تورم و یا جهشی بهای آن کالا خواهیم بود. از این رو، مشکل اول در بخش مسکن این است که امروز مسکن در ایران برخلاف بسیاری از کشورهای جهان، شکل یک کالای سرمایه ای را به خود گرفته است.

دلیل دوم وضعیت نابسامان کنونی در بازار مسکن این است که در کشور ما میزان تقاضایی که برای مسکن چه در حوزه خرید و چه اجاره وجود دارد، بیش از میزان عرضه است. این بدان معناست که میزان ساخت و سازهایی جدیدی که اتفاق می افتند، تقاضاهای جدید از سوی مردم را پوشش نمی دهند. ما بر اساس برنامه های توسعه، سالیانه نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داریم. این مساله چه از حیث تشکیل خانوار های جدید و همچنین تامین نشدن نیازهای انباشته از سال های گذشته، معنای خود را پیدا می کند. باید توجه داشته باشیم که ما سالانه همانطورکه پیشتر نیز گفته شد، حدودا بین 800 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم، اما در سال های گذشته، به طور میانگین چیزی در حدود 500 هزار واحد مسکونی را ایجاد کرده ایم. در این راستا، انباشتی از تقاضا ایجاد شده که به درستی مخاطب قرار نگرفته و سال به سال نیز تشدید شده است. از این منظر مساله عدم تناسب عرضه و تقاضا در ایجاد وضعیت کنونی در بازار مسکن، نقشی قابل توجه داشته است.

جدای از این ها، حتی آن عرضه مسکنی نیز که صورت گرفته، گاها در مناطقی اتفاق افتاده که متناسب با تقاضا نبوده است. این یعنی مصرف کننده مسکن ما به مسکن در تهران نیاز داشته اما عرضه ای که اتفاق افتاده در شهرهای اطراف تهران بوده است. این بدان معناست که عرضه ما متناسب با تقاضا نبوده است. این مساله هم جدای از عدم تناسب عرضه و تقاضای مسکن در کشورمان، خود چالشی جدید در بخش مسکن ایجاد کرده است. درست به همین دلیل است که ما اکنون در کشورمان علی رغم اینکه با پدید کمبود مسکن رو به رو هستیم، در عین حال، با پدیده ای با عنوان “خانه های خالی” هم مواجه هستیم. این خانه های خالی یا در اطراف تهران هستند و برای آن ها متقاضی وجود ندارد و یا در نواحی لوکس نشین تهران و مراکز استانها قرار دارند. در واقع، خانه وجود دارد اما بودجه خانوار متناسب با اجاره آن نیست. از این رو، وجود خانه های بلامصرف به دلیل عدم تناسب بودجه خانوار با بهای لازم جهت اجاره کردن آن ها نیز از جمله عواملی است که عملا معادله عرضه و تقاضا و بازار اجاره مسکن را تحت تاثیر قرار داده و در کنار دیگر عوامل، وضعیت آشفته کنونی در بازار اجاره و حتی خرید مسکن را در کشورمان ایجاد کرده است.

دولت در شرایط کنونی، همچنان سیاست های دستوری را در مواجهه با مساله مسکن و مخصوصا بازار اجاره در پیش گرفته است، به نظر شما این سیاست ها تا چه حد مفید و موثر هستند؟

طبیعتا روند دستوری در معادلات مرتبط با مسکن پاسخگو نیست. با این حال، در نوع خود یک ابزار است. من معتقدم این رویکرد در دولت کنونی که ادامه رویکرد دولت قبل در مورد بازار مسکن است و در قالب آن مثلا دولت وام ودیعه مسکن را همچنان تخصیص می دهد و آن را تقوینت می کند و یا برای اجاره بها سقف تعیین می کند، نمی تواند تاثیر چندانی بر واقعیت های جاری بازار مسکن داشته باشد اما ضربه منفی هم وارد نمی کند.

با این حال، بله، این رویکرد حل کننده مشکلات نیست و تردیدی کمی هم وجود ندارد که به اهداف خود نمی‌رسد. اما اگر بتواند حتی 10 درصد به هدف خود برسد و تا حدی جلوی افزایش اجاره بها را بگیرد، باز در نوع خود اقدامی تلقی می شود که از هیچ چیز بهتر است. با این همه، همانطور که پیشتر هم گفتم، اساسا سیاست ها و رویکردهای دستوری در بازار مسکن جواب نمی دهد و مشکلات باید به نحوی ساختاری مخاطب قرار گیرند.

در این رابطه، مسیر هم کاملا روشن است؛ ما باید با ابزار سیاست های مالیاتی بیاییم مسکن را از کالای سرمایه‌ای، به کالای مصرفی تبدیل کنیم و در عین حال، میزان عرضه مسکن را افزایش دهیم. افزایشی که متناسب با تقاضای عمومی باشد. در این مسیر ساخت و ساز مسکن خُرد را هم باید تقویت کنیم. درست است که ما اکنون درگیر مسکن سازی کلان (انبوه سازی) هستیم که در نوع خود ایرادی هم ندارد و خوب است. اما اگر بتوانیم روند مسکن‌سازی را برای خود خانوارها نیز تقویت کنیم، هم از طریق افزایش تسهیلات ارزان قیمت برای افراد و هم تسهیل صدور مجوزهای ساخت مسکن و حذف بوروکراسی های زائد، عملا می توانیم وضعیت بازار مسکن را تا حدی تعدیل کنیم. اگر این اقدامات انجام شوند، در یک بازه چند ساله می توانیم امیدوار باشیم که حوزه مسکن سامان گیرد. باید توجه داشته باشیم که موضوع مسکن یک موضوع کوتا مدت نیست، بلکه پویا است و مدام جریان دارد و باید به نحوی ریشه ای، مسائل مهم مطرح در قالب آن را مورد خطاب و بررسی قرار دهیم.