جادوی طلای سیاه؛ چگونه درآمد نفت بازار مسکن را تکان می‌دهد؟
هر چند که نمی‌توان از تاثیر اقدامات دولت همچون تسهیلات دهی به مسکن اولی‌ها، نوسازی بافت‌های فرسوده و … بر بازار مسکن گذشت. اما به نظر می‌رسد آنچه به خروج بازار مسکن از رکود می‌انجامد افزایش درآمدهای نفتی است.
هر از چند گاهی مراکز رسمی و پژوهشکده‌های معتبر آماری از وضعیت مسکن منتشر می‌کنند که اغلب آن‌ها مثبت بوده و روند خروج بخش مسکن از رکود را نشان می‌دهد.
به گزارش بازتاب، از سوی دیگر کنشگران بازار مسکن نیز در گفتگوهای خود با رسانه‌ها، میزان معاملات و ساخت مسکن را مثبت گزارش کرده و بر خروج هر چه سریع بخش صنعت از رکود تاکید می‌کنند.
نگاهی به آمارهای منتشرشده از معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد که اقشار متوسط جامعه به سمت خرید ملک رفته‌اند و معاملات مسکن در قیمت‌های کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان کلید خورده است.
بر پایه این گزارش متوسط قیمت مسکن پایتخت نیز در هفت‌ماهه امسال ۴ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان بوده که ۶.۳ درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل بوده است.
ارزش کل معاملات شهر تهران در هفت‌ماهه ابتدای سال جاری ۴۱ هزار و ۶۲۰ میلیارد تومان بوده که رشد ۱۶.۸ درصدی را نسبت به هفت‌ماهه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد.
آمارهای بانک مرکزی هم این رشد را تایید می‌کند. این آمارها در کنار اظهارات کارشناسان همه خروج رکود از بازار مسکن را روایت می‌کنند اما آیا وضعیت مسکن به بازار نفت گره‌خورده است؟
به اعتقاد برخی کارشناسان اگر قیمت نفت ١٢ برابر نشده بود هرگز قیمت مسکن در دهه ٨٠ به آن شکل نجومی افزایش نمی‌یافت.
به نظر می‌رسد آنچه به خروج بازار مسکن از رکود می‌انجامد افزایش قیمت نفت است. البته نمی‌توان از سایر اقدامات دولت همچون تسهیلات دهی به مسکن اولی‌ها، نوسازی بافت‌های فرسوده و … گذشت.
اما به نظر می‌رسد آنچه بر بازار مسکن تاثیر گذاشته و قادر خواهد بود بازار مسکن را از رکود خارج کند نفت است.
رونق بازار مسکن از چاه نفت می‌گذرد!
استیگلیتز برنده جایزه نوبل در رشته اقتصاد می‌نویسد: «قیمت مسکن در کشورهای نفت‌خیز ازجمله به قیمت نفت بستگی دارد، قیمت نفت که افزایش یافت، مسکن گران می‌شود و قیمت نفت که سقوط کرد، قیمت خانه ارزان می‌شود.»
بر این اساس می‌توان علت افزایش قیمت مسکن در ایران و در دهه ٨٠ ، را در دوازده برابر شدن قیمت نفت از سال ١٣٧٧ تا ١٣٩٠ جستجو کرد، در آن زمان نفت از بشکه‌ای ٩ دلار در سال ١٣٧٧ به ١٠۵ دلار افزایش یافت.
به اعتقاد برخی کارشناسان اگر قیمت نفت ١٢ برابر نشده بود هرگز قیمت مسکن در دهه ٨٠ به آن شکل نجومی افزایش نمی‌یافت. البته نمی‌توان از کنار تاثیر عوامل دیگر بر بازار مسکن گذشت اما هیچ‌کدام قدرت نفت را نداشته‌اند.
افزایش قیمت مسکن به عامل دومی هم بستگی دارد. همیشه در سال چهارم یا پنجم افزایش قیمت نفت در ایران، قیمت مسکن به‌صورت انفجاری افزایش‌یافته است، قیمت مسکن در ایران با تاخیر چندساله نسبت به افزایش قیمت نفت، افزایش می‌یابد.
عکس آن‌هم درست است، با کاهش قیمت نفت، بلافاصله قیمت مسکن کاهش پیدا نمی‌کند. بلکه رکود در بخش مسکن، از سال سوم یا چهارمِ کاهش قیمت نفت خود را نشان می‌دهد، ریشه ورشکست شدن حداقل ۵٠ درصد از فعالین اقتصادی تنها عدم توجه به این نکته است.
قیمت مسکن در سال ١٣٨١ ، ١٣٨۶ و ١٣٩١ به‌صورت انفجاری افزایش یافت و هر سه تقریبا در سال چهارم یا پنجم افزایش قیمت نفت بود، پس این‌گونه نیست که به‌محض افزایش قیمت نفت، در ایران خانه گران شود.
قیمت مسکن در ایران به درآمد نفت بستگی دارد و نه قیمت نفت، لذا اگر قیمت نفت کاهش نیافت اما به هر دلیلی مثل تحریم، درآمد نفت کاهش یافت، کاهش درآمد نفت، همان اثر کاهش قیمت نفت را بر قیمت مسکن دارد.
قیمت نفت در سال ١٣٧٧ حدود ٩ دلار بود و سالانه افزایش یافت و در سال ١٣٨١ به ٢٣ دلار رسید که قیمت مسکن در این سال به‌شدت افزایش یافت.
قیمت نفت از سال ١٣٨١ مجددا سالانه افزایش یافت و در سال ١٣٨۶ به ١٢٠ دلار افزایش یافت که در سال پنجم خیز دوم افزایش قیمت نفت بود، در سال ٨۶ قیمت مسکن انفجاری افزایش یافت.
فاصله ۲ ساله از افزایش درآمد نفت تا تاثیر بر بازار
اما چرا قیمت مسکن در ایران با تاخیر نسبت به افزایش قیمت نفت افزایش می‌یابد؟
پاسخ محمدحسین ادیب تحلیلگر بازار این است که قیمت نفت که افزایش یافت، پول نفت را ۴ ماه بعد به ایران می‌دهند، ۴ ماه هم طول می‌کشد تا دولت پول نفت را بین وزارتخانه‌ها توزیع کند.
۴ ماه هم طول می‌کشد تا وزارتخانه‌ها آن را بین مردم و شرکت‌ها توزیع کنند لذا یک سال طول می‌کشد تا در سطح کوچه و خیابان، پول افزایش قیمت نفت توزیع شود.
وی در کانال تلگرامی خود نوشت: «اما رفتار مصرفی مردم بلافاصله پس از توزیع پول بیشتر نفت بین آن‌ها تغییر نمی‌کند، مردم رفتار مصرفی خود را با تغییر دوساله، تغییر می‌دهند که درمجموع می‌شود حداقل سه سال.
مردم ایران به اقتصاد نگاهی رگرسیونی دارند، _رگرسیونی به معنای آینده مساوی است با معدل گذشته_ و به‌خصوص دو سال گذشت، قیمت مسکن در سال ٩٠ و ٩١ در ایران ٣ برابر شد.
لذا رفتار مردم در سال ٩٢ مبتنی بود بر تجارب سود در ٢ سال گذشته، بنابراین هجوم عمومی انجام شد. در سال ٩٢ برای سرمایه‌گذاری در مسکن و خرید مسکن، مردم این تصور را داشتند که قیمت مسکن در سال ٩٢ مثل سال ٩٠ و ٩١ است، مردم بر اساس تجارب سود در دو سال گذشته تصمیم می‌گیرند.»
قیمت مسکن در ایران به درآمد نفت بستگی دارد و نه قیمت نفت، لذا اگر قیمت نفت کاهش نیافت اما به هر دلیلی مثل تحریم، درآمد نفت کاهش یافت، کاهش درآمد نفت، همان اثر کاهش قیمت نفت را بر قیمت مسکن دارد. لذا تا درآمد نفت به سبب تحریم کم شد درست مثل این بود که قیمت نفت کاهش‌یافته است.
در سال ٩١ درآمد نفت ایران به سبب تحریم نصف شد، لذا انتظار می‌رفت در سال سوم و چهارم کاهش درآمد نفت، یعنی سال ٩۵ بازار مسکن به‌شدت واکنش نشان دهد.
اکنون معاملات مسکن در کل کشور به ۴٠ درصد سابق کاهش‌یافته است. مردم بر اساس تجارب زیان گذشته به مسکن نگاه می‌کنند و چون هر کس طی دو سال گذشته وارد بخش مسکن شده به‌شدت ضرر کرده از خرید مسکن خودداری می‌کند.
در اقتصادهای نفتی بازارها از چاه نفت می‌گذرند، می‌توان امیدوار بود افزایش درآمدهای نفتی به خروج بازار مسکن از رکود منجر شود.
پس مردم بر اساس تجارب سود یا زیان ٢ سال گذشته به بخش مسکن نگاه می‌کنند در سال ٩٢ مردم بر اساس تجارب سود در سال ٩٠ و ٩١ به‌صورت هجومی وارد بخش مسکن شدند و اکنون بر اساس تجارب زیان در سال ٩۴ و ٩۵ در حال خروج از بخش مسکن‌اند.
به گفته ادیب: «اشتباه مردم این است که باید بر اساس قیمت نفت یا بهتر است گفته شود مجموعه درآمد نفت در هرسال اقدام به ورود یا خروج به بخش مسکن کنند. نه اینکه دو سال صبر کنند تا آثار کاهش یا افزایش قیمت نفت کاملا ظاهر شود و همه‌چیز فلج شود بعد اقدام کنند.»
این تحلیلگر بازار بر این باور است: « ۵ درصد فعالین اقتصادی که اکنون دچار بحران‌اند کسانی هستند که در سال ٩٢ و ٩٣ با وام بانکی وارد بخش مسکن شدند. و تاکنون نزدیک به پنج بار ٢٧ درصد بهره داده‌اند و حداقل ٣٠ درصد نیز مسکن نسبت به سال ٩١ کاهش داشته است.
این گروه به این توجه نکردند که در سال ٩١ وقتی درآمد نفت کم شد درست مثل این بود که قیمت نفت سقوط کرده و در سال چهارم سقوط قیمت نفت، بخش مسکن وارد فرایند رکود می‌شود.»
در هر صورت نمی‌توان از تعدد عوامل موثر بر شرایط اقتصادی بازارهای مختلف چشم‌پوشی کرد. این نوشتار سعی بر آن داشت تا تاثیر درآمدهای نفتی بر بازار مسکن را از نگاه کارشناسی بررسی کند. و ازآنجاکه در اقتصادهای نفتی بازارها از چاه نفت می‌گذرند، می‌توان امیدوار بود افزایش درآمدهای نفتی به خروج بازار مسکن از رکود منجر شود.
