قدرت خرید مسکن در سراشیبی سقوط/ خانه دار کردن مردم با افزایش ساخت و ساز امکان پذیر است؟

چند روز پیش رییس مجلس شورای اسلامی در اظهاراتی اعلام کرد که اگر مردم دو شیفت هم کار کنند نمی‌توانند خانه بخرند، موضوعی که تازه ترین گزارش بانک مرکزی هم آن را تایید می کند؛ براساس این آمار، قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در شهر تهران به 32 میلیون تومان رسیده است.

«بازتاب»؛ زهره علامی- براساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در آبان ماه، قیمت متوسط یک متر مربع واحد مسکونی در پایتخت به 32 میلیون و 9 هزار تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 17.7 درصد و در مقایسه با مهر ماه سالجاری 1.2 درصد رشد داشته است.

رشد سرسام آور قیمت مسکن در دو سه سال اخیر موجب شده که بسیاری از مردم قدرت خرید خود را از دست بدهند، به طوری که به گفته کارشناسان 95 درصد متقاضیان، توانایی خرید یک واحد 50 متری در شهرهای بزرگ را ندارند و بسیاری از آنها حتی توان پرداخت رهن و اجاره را هم از دست داده اند چه برسد به خرید یک واحد مسکونی.

بررسی ها نشان می دهد که در حال حاضر تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید کمرنگ شده و تا پایان سال جاری بلکه تا سال آینده هم حجم معاملات افزایشی نمی شود.

قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت

اگرچه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 32 میلیون تومان است اما قیمت واحدهایی با عمر بنای بالا نسبت به نوسازها کمتر است مثلا برای خرید یک واحد مسکونی60 متری با عمر بنای 20 سال در منطقه پیروزی باید 1 میلیارد و 100 میلیون تومان بپردازید یعنی قیمت هر مترمربع از این واحد مسکونی 18 میلیون و 333 هزار تومان است.

همچنین یک واحد مسکونی 60 متری در پونک 2 میلیارد و 450 میلیون تومان به فروش می رسد که قیمت هر مترمربع آن 40 میلیون و 833 هزار تومان است، این واحد مسکونی مربوط به سال 78 است.

قیمت یک واحد16 ساله با متراژ 60 متر در اختیاریه تهران، 2 میلیارد و 700 میلیون تومان است و قیمت هر مترمربع از آن، 45 میلیون تومان است.

اما اگر قصد خرید یک واحد 60 متری 10 ساله در منطقه ابوذر تهران را دارید باید برای هر مترمربع از این واحد مسکونی 20 میلیون تومان بپردازید، قیمت کل این واحد مسکونی 1میلیارد و 200 میلیون تومان است.

بررسی آگهی های مربوط به خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ در مناطق مختلف پایتخت نشان می دهد که قیمت هر مترمربع از 18 میلیون شروع می شود و به 45 میلیون تومان و بالاتر هم می رسد و این به معنای این است که برای خرید یک واحد 60 متری آن هم با عمر بنای بالای 10 سال باید حداقل 1 میلیارد تومان سرمایه داشته باشید.

دوره انتظار 36 ساله

گزارش های میدانی حکایت از آن دارد که برای خرید یک واحد مسکونی قدیمی ساز کوچک متراژ نیاز به یک میلیارد سرمایه است و همین موضوع دوره انتظار خرید مسکن را افزایش داده است، موضوعی که سخنگوی کمیسیون عمران مجلس هم در مهر ماه سالجاری به آن اشاره کرد و گفت: دوره انتظار برای خانه دار شدن دهک اول درآمدی به 178 سال افزایش یافته و برای دهک‌های دوم و سوم به ترتیب به حدود 109 و 79 سال رسیده است.

در این میان یکی از  گزارش های مرکز آمار حکایت از آن دارد که خانه‌اولی ها با درآمد میانگین سال 99 و متوسط بهای مسکن همان سال، 36 سال زمان می برد تا خانه دار شوند.

در واقع 36 سال طول می‌کشد تا یک خانوار که سالانه یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز می‌کند، بتواند یک واحد مسکونی 100 متری بخرد.

این در حالی است که در سال 2019 و براساس تحقیقات انجام شده توسط بزرگ‌ترین نهاد بانکی سوئیس درباره شاخص جهانی حباب مسکن و میزان رشد نامتعارف قیمت مسکن در کشور‌های جهان، شهر‌هایی که طول دوره دسترسی خانوار‌ها به مسکن در آن‌ها بیشتر از ۱۰ سال باشد در وضعیت بحرانی قرار دارند.

البته دوره انتظار 36 ساله برای خانوارهای ایرانی به شرطی است که قیمت خانه ثابت بماند یا اینکه میزان رشد سالانه درآمدها و قیمت مسکن در طول دوره با یکدیگر برابر باشد بنابراین اگر در سال های آتی درآمد متناسب با تورم حرکت نکند، دوره انتظار افزایش می یابد.

شرایط خرید مسکن در شهر تهران سختتر و دوره انتظار طولانی تر است و فاصله زمانی متقاضیان تا خانه‌دار شدن حدود 65 سال  است.

راهکارهایی برای ساماندهی بازار مسکن

اگرچه دولت سیزدهم پیش بینی کرده که با فرض ساخت مجتمع‌های 16 طبقه، متوسط دوره انتظار برای خرید خانه در کشور با کاهش 50 درصدی به 22 سال و با فرض ساخت ساختمان‌های 7 طبقه به کمتر از 15 سال می رسد اما با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن به نظر نمی رسد که این راهکار در خانه دارکردن مردم و همچنین کاهش دوره انتظار خانه دار شدن موثر باشد.

از سوی دیگر برخی کارشناسان معتقدند که حمایت از طرف تقاضا و افزایش سقف وام خرید در صاحبخانه شدن متقاضیان موثر باشد، البته سقف وام مسکن در دو سه سال پایانی دولت گذشته افزایش چندانی نداشت و همگام با آغاز به کار دولت جدید شاهد رشد سقف وام مسکن بودیم.

در حال حاضر هم این رشد نه تنها هزینه مسکن را پوشش نمی دهد بلکه به دلیل بالابودن نرخ سود آن و عدم توانایی متقاضیان بازپرداخت آن کمک چندانی به متقاضیان نکرده است.

تعدادی از فعالان بازار مسکن هم افزایش ساخت مسکن را برای ساماندهی بازار مسکن پیشنهاد می کنند، راهکاری که دولت و مجلس هم آن را پیگیری می کنند، اواخر شهریور ماه سالجاری، مجلس قانون جهش تولید مسکن را ابلاغ کرد، هدف نمایندگان مجلس از تصویب آن، این بود که مسکن را با نگاه دولتی‌ساز پیش نبرند و از ظرفیت مردم یعنی تولیدکنندگان انبوه استفاده شود و دولت هم از ظرفیت‌های خود به نحوی استفاده کند که قیمت تمام‌شده مسکن قابل قبول باشد.

در همین راستا به گفته حسن محتشم کارشناس بازار مسکن، دولت باید شرایط را برای ورود بخش خصوصی فراهم کند تا شاهد افزایش تولید و به تبع آن کاهش قیمت مسکن باشیم.

او اظهار می کند: بخش خصوصی به دلیل پایین بودن هزینه‌های سربار و در اختیار داشتن نیروی انسانی توانایی اجرا دارد اما باید منابع مالی این طرح از جایی تامین شود که تورم‌زا نباشد و گرنه مانند طرح مسکن مهر همگام با ورود پول پرقدرت به بازار شاهد تورم سنگین خواهیم بود.

درواقع به نظر می رسد که در شرایط فعلی بهترین گزینه برای خانه دار کردن متقاضیان خرید مسکن، افزایش ساخت و ساز آن هم از طریق منابع مالی غیرتورم زاست.