نظرات متفاوت یک کارشناس در مورد تغییر کاربری اراضی؛ باید هزینه نگهداری خانه و زمین مازاد را افزایش دهیم/ تغییر کاربری زمین بدون رعایت پیش نیازها، زیان بار است

روزهای نخست فروردین ماه امسال، توییتی توسط یکی از کارشناسان نام آشنای صدا و سیما منتشر شد که لازمه انقلاب اقتصادی در سال 1400 را، تغییر کاربری زمین های کشاورزی برای انجام فعالیت های صنعتی، دامپروری و … معرفی می کرد.

حجت الله عبدالملکی، در این توییت پیشنهاد داده بود که تغییر کاربری زمین های کشاورزی باید آزاد و در اختیار مالک باشد تا او بتواند روی زمینش فعالیت صنعتی، دامپروری، پرورش طیور و ماهی و حتی ساخت و ساز داشته باشد.

«بازتاب»؛ زهره علامی- استدلال این اقتصاددان و عضو هیأت علمی دانشگاه امام صادق(ع) این بود که به ازای هر یک درصد تغییر زمین کشاورزی به صنعت، دامپروری یا ساخت و ساز، 12 میلیون شغل جدید ایجاد می شود و باید از این فرصت به خوبی استفاده کرد.

اما انتشار این توییت، واکنش های تندی را در فضای مجازی و رسانه ای کشور به همراه داشت و اغلب کاربران و حتی کارشناسان اقتصادی این پیشنهاد را خام و غیر قابل اجرا دانستند.

به گفته منتقدان این توییت، تغییرکاربری زمین های کشاورزی فقط راهی در راستای تسهیل سوداگری زمین، نابودی کشاورزی کشور، افزایش دلالی در بخش زمین و مسکن و … است و کمکی به رشد اقتصادی نمی کند.

البته عبدالملکی به بسیاری از این انتقادات پاسخ داد و اعلام کرد که هر گونه ساخت و سازی چه به دست کشاورز یا دلال موجب جذب نقدینگی در بخش ساختمان کشور می شود و به رشد اقتصادی و اشتغال می انجامد.

او، در واکنش به این انتقادات در صفحه توییتر خود نوشت: هزینه هنگفتی که از طریق تغییر کاربری زمین های کشاورزی منتقل می شود، می تواند بخش کشاورزی را متحول و حتی مکانیزه کند و سود آن هم به جیب کشاورزان می رود.

با وجود استدلال های این اقتصاددان، همچنان انتقادها و واکنش های منفی بسیاری نسبت به توییت جنجالی عبدالملکی در فضای مجازی دیده می شود؛ در این میان فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد حوزه مسکن و مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت معتقد است که این ایده با وجود ایراداتی که دارد اما در صورت اجرای برخی پیش نیازها می تواند اثرات مثبتی برای اقتصاد کشور داشته باشد.

بیضایی در گفت و گو با خبرنگار بازتاب ضمن اشاره به اینکه پیشنهاد مطرح شده مثل شمشیر دولبه است، می گوید: در صورتی که طرح کاداستر(محدوده بندی یا حدنگاری) به درستی اجرا شود، مالیات های کنترلی اعمال شود و طرح جامعی درباره کاربری زمین در کشور تدوین شود، این طرح می تواند تبعات مثبتی به همراه داشته باشد اما اگر بدون اجرای این پیش نیازها عملیاتی شود، اثرات منفی بسیاری را برای اقتصاد کشور به همراه دارد و زیان بار است. 

او اضافه می کند: درصورت انجام پیش نیازهای لازم برای این طرح، اجرای آن برای رشد اقتصادی، جهش تولید و ایجاد اشتغال موثر است و می توان با تغییر کاربری زمین های کشاورزی، از این زمین ها در حوزه گردشگری، مسکن و.. استفاده کرد.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن در ادامه با طرح این سوال که آیا باید همه زمین های کشاورزی در این طرح باید مورد استفاده قرار بگیرد، می گوید: جواب به این سوال خیر است، مسلما زمین های کشاورزی دسته بندی دارند و نباید زمین هایی با مرغوبیت بالا را تغییر کاربری داد، این زمین ها باید حفظ شود و دولت هم باید برنامه ای جدی برای نگهداری از آن ها داشته باشد.

او اظهار می کند: حالا سوال این است که آیا همه زمین های کشاورزی ارزش نگهداری دارند و یا اگر این زمین ها حفظ نشود، اقتصاد کشور آسیب می بیند؟ البته که همه زمین های کشاورزی کشور، ظرفیت مناسبی برای کشت ندارند و باید برنامه جامعی برای تعیین کاربری زمین در ایران داشته باشیم.

به گفته بیضایی، برخی زمین های کشاورزی در مناطقی هستند که منابع آبی مناسب وجود ندارد یا زمین هایی هستند که امکان تأمین آب برای آنها نیست، این زمین ها مرغوبیت لازم برای کشاورزی را ندارند.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن با اشاره به وجود بیشترین تمایل برای تغییر کاربری زمین های کشاورزی در شمال ایران می گوید: درحالی که مناطق شمالی، مرغوبیت بیشتری در زمینه کشاورزی دارند بالاترین تقاضا را هم برای تغییر کاربری دارند و باید در شمال کشور برنامه جدی تری برای حفظ زمین های کشاورزی داشته باشیم.

او ادامه می دهد: اگر بتوانیم زمین را برای کاربری های مختلف و براساس برنامه تأمین کنیم، می توانیم سهم زمین را در قیمت تمام شده تولید (مسکن، کشاورزی، خدمات و … ) کاهش دهیم تا یکی از موانع اصلی تولید در تمام بخش ها که هزینه زمین است، حل شود، بنابراین دولت باید برنامه جامعی برای عرضه زمین در کاربری های مختلف داشته باشد.

مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت معتقد است: اگر برنامه ای در این زمینه وجود نداشته باشد، شاهد از هم گسیختگی در بخش زمین خواهیم بود و باید از عرضه زمین در بخش های مختلف اقتصادی حمایت کرد و ظرفیت های استفاده از زمین در کشور را توسعه داد.

وابستگی کشاورزی به منابع آبی

بیضایی با اشاره به ایرادی که برخی کارشناسان درباره نابودی کشاورزی با تغییر کاربری زمین های کشاورزی وارد می کنند، می گوید: واقعیت این است که کشاورزی بیش از اینکه به زمین وابسته باشد منوط به تأمین منابع آبی است و این موضوع یا از طریق رودخانه ها و آب های جاری است یا آب های زیرزمینی.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن می افزاید: باید حلقه های برنامه ریزی شهری را رعایت کنیم و در توسعه شهری، استفاده از زمین های کشاورزی برای ساخت مسکن امری طبیعی است و می توان از منابع آبی زمین های کشاورزی تغییر کاربری شده برای آبیاری زمین های کشاورزی در پایین دست استفاده کرد.

او اضافه می کند: این موضوع یک الگوی توسعه شهری است که در تمام نقاط دنیا هم اجرایی شده است، نمی توان با قاطعیت اعلام کرد که حریم شهری چقدر است چون حریم شهرها قابل جابه جایی است و باید به کاربری های مختلف اختصاص یابد.

بیضایی ادامه می دهد: اما اگر منابع آبی، از سفره زیرزمینی باشد، می توان از این سفره برای مناطق دیگر استفاده کرد تا تولید در زمینه کشاورزی لطمه نخورد.

افزایش دلالی زمین بدون وجود قانون

این کارشناس ارشد حوزه مسکن درباره احتمال افزایش دلالی با تغییر کاربری زمین های کشاورزی می گوید: برخی معتقدند که با اجرای این پیشنهاد سوداگری افزایش می یابد چون این ایده به معنای آزاد گذاشتن دست افراد برای تغییر است که منجر به افزایش واسطه گری در بخش زمین می شود که این انتقاد با توجه به شرایط و قوانین موجود در کشور، درست است و برای اجرای این پیشنهاد باید قوانین تغییر کند.

بیضایی عنوان می کند: متاسفانه در کشور به جای استفاده از ابزارهای نرم از ابزار سخت استفاده می شود که تبعات بیشماری به همراه دارد، به عنوان مثال به جای اینکه ریشه ای مساله سوداگری زمین را مورد بررسی قرار دهیم همواره نگاهمان به این موضوع انتظامی بوده است.

او تصریح می کند: ما همواره تلاش کرده ایم که سوداگری در زمینه منابع طبیعی و زمین های کشاورزی در کشور را با حریم کشی ها، استفاده از ابزارهای سخت، عدم عرضه زمین و اقدامات قضایی و امنیتی کنترل کنیم.

به گفته مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، تقاضاهای جدیدی برای تأمین مسکن، گردشگری و دامپروری، صنعت و … وجود دارد که این متقاضیان با کانال ها، روش های سخت و هزینه های زیاد در تأمین زمین مواجهند که این موضوع، هزینه تولید را افزایش می دهد و دست و پاگیر است.

ابزار مالیاتی و پیشگیری از واسطه گری

بیضایی، راهکار تغییر کاربری زمین های کشاورزی بدون افزایش واسطه گری را ابزارهای مالیاتی می داند و می گوید: استفاده از این ابزارها، می تواند به اجرای مناسب این پیشنهاد کمک کند، در حال حاضر تقاضا برای ساخت واحدهای مسکونی ویلایی بیش از اینکه کارکرد تفریحی داشته باشد، بیشتر برای سرمایه گذاری انجام می شود.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن معتقد است: اگر فردی در شمال کشور به دنبال خرید زمین یا واحدی ویلایی است، بیش از اینکه جنبه های تفریحی آن مهم باشد، به عنوان سرمایه گذاری به این خرید و فروش نگاه می کند و اینکه در آینده از عائدی این زمین و واحد مسکونی استفاده کند.

او اضافه می کند: راهکار حل این مشکل این است، پیش از اینکه پرونده تغییر کاربری زمین باز شود، باید مالیات هایی را به عنوان عائدی سرمایه در حوزه زمین و مسکن تعیین کنیم و برنامه و قوانینی را در نظر بگیریم تا تقاضای سوداگرانه در بازار کنترل شود.

بیضایی ادامه می دهد: باید هزینه نگهداری خانه و زمین مازاد در کشور را افزایش دهیم، به عنوان نمونه در ابتدای انقلاب، قانون زمین شهری اجرایی می شد که براساس آن به صورت قهری، زمین های بلااستفاده را از صاحبان آن می گرفتیم درحال حاضر هم اگر زمینی بدون استفاده مانده باید براساس برنامه های توسعه شهری به بخش های مختلف تولیدی عرضه شود.

نبود قوانین لازم برای مقابله با سوداگری

مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با انتقاد از قوانین مربوط به بخش زمین و مسکن در کشور می گوید: متاسفانه هنوز در ایران چارچوب های لازم برای کنترل سوداگری، دلالی بخش زمین و مسکن وجود ندارد و ما همچنان در ابتدای راه هستیم.

بیضایی اضافه می کند: در شرایط کنونی و اگر بدون تغییر قوانین به بحث تغییر کاربری زمین های کشاورزی ورود کنیم، با مشکلات و موانع بسیاری در این راه مواجه می شویم، در واقع اگر بخواهیم تغییر کاربری زمین های کشاورزی را در دستور کار قراردهیم باید چندین پیش نیاز را رعایت کنیم.

او ادامه می دهد: در گام نخست باید کاداستر را به نتیجه برسانیم، با این کار مشخص می شود که زمین و ساختمان باید در هر منطقه چه کاربری هایی داشته باشند.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن می افزاید: همچنین باید قوانین مالیاتی سختی را برای کنترل سوداگری زمین و ساختمان تدوین و تصویب کنیم؛ مالیات بر ارزش زمین، مالیات برعائدی سرمایه، مالیات برخانه های خالی و لوکس از نوع مالیات های کنترلی است.

بیضایی با تأکید بر اهمیت دریافت مالیات های کنترلی می گوید: با استفاده از سامانه های اطلاعاتی در بخش زمین و مسکن که بر پایه کاداستر، است، مالیات های مختلفی قابل دریافت است که در این زمینه باید کنترل تقنینی(قانونی) داشته باشیم.

او تصریح می کند: باید بپذیریم که نمی توانیم کشور را به صورت خام نگه داریم و برای اجرای این ایده، باید طرح جامعی درباره کاربری زمین تدوین کنیم که در آن محورهای توسعه شهری مشخص شود و اینکه بدانیم در هر منطقه چه برنامه ای داریم و این موضوع باید براساس یک نگاه آمایشی با جزییات کافی باشد تا تقاضایی مناسب برای زمین در حوزه گردشگری، خدمات، مسکن و … داشته باشیم.