شناسایی مزاحمان رونق معاملات مسکن /منشأ حبس وام «یکم»
نتایج تحقیقات اولیه درباره «اختلاف شدید» بین لیست ورودی و خروجی در صندوق پسانداز مسکن «یکم» نشان می‌دهد: رفتار ۴ گروه از سپرده‌گذاران صندوق «یکم» در مرحله سررسید وام، نیروی مزاحم در مسیر «تحریک غیرتورمی معاملات ملک با اهرم کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن» به‌وجود آورده و باعث شده قدرت رونق‌زایی وام «یکم» در بازار کنونی، به یک پنجم اثر واقعی آن، کاهش پیدا کند.
به گزارش اقتصادنیوز، مطابق آمار رسمی از کارنامه دو ساله صندوق پسانداز مسکن «یکم» -که ماه گذشته در «دنیای اقتصاد» به چاپ رسید- در حال حاضر از هر 5 نفر ثبت‌نام‌کننده در این صندوق که واجد شرایط دریافت وام «یکم» محسوب می‌شوند، یک نفر در قالب «خانه اولی مجهز به وام خرید»، وارد بازار ملک می‌شود و نسبت به انجام معامله خرید آپارتمان اقدام می‌کند طوری که به دلیل عدم خروج سایر سپرده‌گذاران حائز دریافت تسهیلات از صندوق (افرادی که بعد از گذراندن طول 12 تا 18 ماهه سپرده‌گذاری، موعد دریافت وام‌شان فرا رسیده است)، بازار معاملات مسکن فعلا از پتانسیل صندوق «یکم» برای تحرک، محروم مانده است.
طی ماه‌های اخیر به‌طور متوسط حدود 800 نفر در هر ماه از صندوق «یکم» به قصد خرید آپارتمان، خارج شدند در حالی که، سال گذشته و قبل از آن، ماهانه به‌طور متوسط حدود 4 هزار نفر به این صندوق وارد شده بودند و با توجه به متوسط موجودی سپرده‌گذاران و مدت زمان لازم برای پسانداز، از ابتدای امسال باید به میزان ورودی ثبت‌نام‌کننده‌ها، ماهانه حداقل 3500 نفر خانه‌اولی مجهز به وام، از صندوق به قصد خرید آپارتمان خارج می‌شد.
بررسی‌ها درباره آنچه باعث اختلال در خروج خانه‌اولی‌ها از صندوق پسانداز مسکن شده، حاکی است: «تعلل در مراجعه برای دریافت وام با هدف تبدیل سایر دارایی‌های مالی به پول نقد برای خرید آپارتمان»، «تصمیم زوجین به سپرده‌گذاری مجدد برای دریافت وام دوبله به جای تک وام»، «ناکامی در یافتن فایل مناسب در بازار ملک» و همچنین «بی‌خبری سپرده‌گذاران نسبت به موعد دریافت وام» به ترتیب 4 عامل کاهنده نرخ خروج ثبت‌نام‌کننده‌ها از صندوق «یکم» به قصد انجام معامله در بازار ملک، محسوب می‌شود که از طرف 4 گروه خانه‌اولی حاضر در صندوق «یکم»، شکل گرفته است.
رتبه اثرگذاری عوامل مزاحم رونق مسکن با اهرم وام یکم، بر اساس تعداد افراد هر گروه، برآورد شده است که براساس آن می‌توان گفت: عامل «تعلل» در خرید مسکن آن هم از طرف افرادی که به بالاترین سقف ریالی وام خرید مسکن مجهز هستند، در حال حاضر، بزرگ‌ترین مانع رونق معاملات مصرفی ملک محسوب می‌شود.
خانه‌اولی‌های حاضر در گروه اول، علاوه بر وام آماده دریافت از صندوق «یکم»، برای تکمیل بودجه خرید مسکن خود، لازم است سایر دارایی مالی و پولی خود از جمله سپرده بانکی در حسابی خارج از این صندوق را به منابع نقد تبدیل کنند. بخشی از زوجین جوان حاضر در این گروه حتی برای تکمیل بودجه خرید مسکن، به فروش ملک دوم یا چندم اقوام درجه یک خود در قالب کمک مالی، وابسته هستند. با این حال، چسبندگی قوی سپرده‌های بانکی در بازار پول ناشی از نرخ سود بانکی فوق‌العاده بالا (حداقل دو برابر نرخ تورم) از یکسو و حجم پایین معاملات مسکن و سختی فروش ملک از سوی دیگر، باعث شده یک گروه از خانه‌اولی‌ها برای دریافت وام و خارج شدن از صندوق «یکم»، تعلل کنند.
ردپای آثار منفی نرخ سود بانکی و رخوت معاملات ملک، بر رفتار سه گروه دیگر از خانه‌اولی‌های شکل دهنده «نیروی مزاحم ورود وام یکم به بازار مسکن» نیز دیده می‌شود. کارشناسان اقتصاد مسکن، منشاء حبس تسهیلات خرید مسکن «یکم» -خروجی ضعیف صندوق ناشی از رفتار 4 گروه خانه‌اولی سپرده‌گذار در صندوق- را شرایط حاکم بر بازار پول به‌عنوان بازار رقیب مسکن عنوان می‌کنند که در حال حاضر به شکل غیرمستقیم بر رفتار متقاضیان مسکن تاثیر گذاشته است. در تهران، 80 میلیون تومان به هر سپرده‌گذار در صندوق «یکم» پرداخت می‌شود و در شهرهای بزرگ و کوچک نیز سقف وام «یکم»، به ترتیب 60 و 40 میلیون تومان است. در این میان، بخشی از زوجین نیز ترجیح داده‌اند برای دریافت وام 160 میلیون تومانی در تهران و وام دوبله در سایر شهرها، یک دوره دیگر برای سپرده‌گذاری در صندوق را تجربه کنند. این گروه یعنی گروه دوم، برای این منظور، نسبت به دریافت تک وام، خودداری می‌کند.
براساس تشخیص هویت صورت گرفته از عاملان جداساز وام یکم از بازار ملک، در حال حاضر، بخشی از زوجین در تهران به دنبال وام 160 میلیونی هستند. در این حالت، زوج و زوجه، چون قبل از ازدواج، با تاریخ زمانی متفاوت اقدام به افتتاح حساب در صندوق «یکم» کرده بودند، در نتیجه، دریافت وام دوبله توسط آنها به پایان دوره سپرده‌گذاری مجموع آنها منوط است. از طرفی، بخشی از زوجین که فقط نسبت به افتتاح یک حساب در صندوق یکم اقدام کرده بودند، با فرارسیدن زمان دریافت وام از صندوق، تصمیم به افتتاح حساب دوم برای دریافت وام دوبله می‌گیرند. این دسته از زوجین، چون پسانداز کافی برای افتتاح همزمان دو حساب را نداشته‌اند، در پایان موعد سپرده‌گذاری وام اول، به کمک مبلغ سپرده‌گذاری حساب اول، برای تامین آورده نقدی حساب دوم اقدام می‌کنند. در این شرایط، ثبات نسبی قیمت مسکن نیز به نوعی زوجین را به انتظار بیشتر برای دریافت وام 160 میلیونی به جای وام 80 میلیونی تشویق می‌کند.
گروه سوم شکل‌دهنده نیروی مزاحم در مسیر «تحریک معاملات مسکن با وام یکم»، افرادی هستند که از ماه‌ها قبل از سررسید تسهیلات خود –زمان پایان سپرده‌گذاری و فرارسیدن موعد پرداخت وام از سوی بانک عامل- کار جست‌وجوی فایل در بازار ملک را آغاز کرده‌اند اما تاکنون موفق به شناسایی آپارتمان مناسب برای خرید نشده‌اند. این گروه، عمدتا به دنبال آپارتمان‌های با سن بنای کم و حداکثر متراژ ممکن است به گونه‌ای که با وام یکم، امکان خرید آن وجود داشته باشد.
در ماه‌های اخیر حدود 10 درصد از سپرده‌گذاران در این صندوق، درباره «زمان سررسید» اطلاع نداشته‌اند و با تماس شعب بانک عامل، نسبت به موضوع خبردار شده‌اند. این گروه، عامل چهارم شکل‌دهنده نیروی مزاحم است. به گزارش «دنیای اقتصاد» انتظار می‌رود در ماه‌های آینده با تعیین تکلیف نرخ سود بانکی و اجرای طرح جدید در بازار پول برای کاهش نرخ سود، سرانجام سرعت‌گیرها از مسیر حرکت معاملات مسکن به سمت رونق، حذف شود.
