آماده‌باش خریداران بازار مسکن تهران؟!
حجم خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن – بازار بالادست معاملات ملک – در دی‌ماه ۱۶ درصد نسبت به آخرین ماه پاییز افزایش پیدا کرد و دومین ماه صعودی برای بازار معاملات امتیاز وام مسکن رقم خورد. درباره این چرخش، احتمالاتی مطرح است که «آماده‌باش خریداران شب عید بازار مسکن تهران» و همچنین «جنب‌وجوش بازار املاک در شهرهایی که وام اوراق هنوز کارآمدی خود را از دست نداده است»، از جمله علل رشد زمستانی معاملات در این بازار می‌تواند باشد. قیمت اوراق در کانال حداقلی است.
بازار بالادست مسکن به دنبال افزایش محسوس حجم مبادلات اوراق وام آنی خرید آپارتمان، به لحاظ تعداد معاملات، روند صعودی به خود گرفت. حجم معاملات اوراق وام مسکن در حالی دی‌ماه امسال در مقایسه با ماه‌های گذشته به‌طور محسوس افزایش یافته که در عین حال هماکنون میانگین قیمت هر فقره اوراق در این بازار در کمترین سطح قیمتی طی ۴ سال اخیر قرار گرفته است.
به گزارش دنیای اقتصاد، میانگین تعداد معاملات روزانه اوراق تسهیلات مسکن در ۲۵ روز اول دی‌ماه در مقایسه با آذرماه ۹۷، معادل ۱۶ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات، در همین بازه زمانی در کانال ۵۰ هزار تومان ثابت مانده است.
میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در ۲۵ روز اول دی‌ماه، معادل ۵۵ هزار و ۸۰۰ تومان گزارش شده است؛ سطح فعلی قیمت اوراق که از آذرماه امسال تاکنون در وضعیت فعلی تثبیت شده است کمترین سطح قیمتی و پایین‌ترین کانال قیمتی اوراق طی دست‌کم چهار سال گذشته است.
بازار مبادله اوراق وام مسکن به دلیل اثرپذیری از تحولات بازار ملک و پیوند معنادار تحولات آن با تغییرات و نحوه رفتار متقاضیان خریدآپارتمان‌های مسکونی، بازار بالادست معاملات مسکن محسوب می‌شود؛ به خصوص آنکه هماکنون تسهیلات آنی خرید مسکن از محل اوراق به متقاضیان پرداخت می‌شود. بنابراین هر تغییر محسوس در بازار اوراق تسهیلات مسکن می‌تواند علامتی از آستانه تغییر در بازار معاملات مسکن تعبیر شود.
بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن نیازمند تسهیلات بانکی، برای دریافت وام خرید آپارتمان ابتدا به بازار اوراق مراجعه کرده و متناسب با سقف مبلغ تسهیلات درخواستی اقدام به خرید اوراق می‌کنند. هر فقره اوراق وام مسکن برای دریافت ۵۰۰ هزار تومان از مبلغ وام تعیین شده است. به‌طوری که متقاضیان دریافت وام ۶۰ میلیون تومانی بدون سپرده باید ۱۲۰ فقره اوراق به‌عنوان امتیاز دریافت این وام خریداری کنند.
بررسی‌ها از بازار معاملات اوراق وام مسکن نشان می‌دهد طی ۲۵ روز اول دی‌ماه ۹۷، در حالی میانگین معاملات روزانه اوراق، به ۸۰ هزار فقره رسیده است که این میزان در یک ماه قبل از آن-آذر ۹۷-به‌طور متوسط روزانه ۶۹ هزار معامله بوده است؛ براساس آمارهای رسمی، آبان ماه امسال روزانه به‌طور میانگین کمتر از ۶۵ هزار معامله در بازار اوراق وام مسکن انجام شده است که این میزان نیز در مقایسه با آمار معاملات ۲۵ روز اول دی ماه، ۲۴ درصد کمتر بوده است. میانگین قیمت اوراق وام مسکن در آبان ماه در مرز ۶۰ هزار تومان قرار گرفته بود که در دو ماه آذر و دی، به کانال ۵۰ هزار تومان عقب‌نشینی کرد.
میانگین حجم روزانه معاملات اوراق وام مسکن در ۲۵ روز اول دی ماه ۹۷ در مقایسه با ۲۵ روز اول دی ماه سال قبل-مدت مشابه سال قبل- نیز به‌طور متوسط در هر روز ۶ هزار معامله بیشتر است؛ در ۲۵ روز اول دی ماه سال قبل روزانه به‌طور متوسط ۷۴ هزار معامله در بازار مبادلات اوراق وام مسکن انجام شد که این میزان در ۲۵ روز اول دی ماه امسال به‌طور متوسط روزانه به ۸۰ هزار معامله افزایش یافت؛ این در حالی است که سال گذشته در همین بازه زمانی میانگین قیمت اوراق وام مسکن در کانال ۷۰ هزار تومان قرار داشت.
بازار معاملات مسکن زمستان سال گذشته به‌طور کامل وارد فاز رونق شد؛ این در حالی است که معاملات خرید مسکن شهر تهران در شرایط فعلی به دنبال ریزش سریالی تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان و سقوط تعداد معاملات به کمتر از ۶ هزار فقره در ماه، شرایط رکودی به خود گرفته است؛ کارشناسان علت بیشتر بودن حجم معاملات اوراق در دی ماه امسال را که شرایط بازار مسکن رکودی است در مقایسه با دی‌ماه سال قبل که بازار وارد فاز رونق کامل شد ناشی از پیش‌دستی متقاضیان خرید مسکن در ماه‌های ابتدایی سال گذشته برای خرید اوراق به منظور استفاده از آن در معاملات ملکی در ماه‌های رونق عنوان می‌کنند.
به این معنا که اگرچه معاملات مسکن در زمستان سال گذشته وارد فاز رونق شد اما به دلیل وجود پیش‌بینی‌های کارشناسی مبنی بر رونق گرفتن معاملات مسکن در نیمه دوم سال بخش قابل توجهی از متقاضیان استفاده از تسهیلات آنی برای خرید واحدهای مسکونی، در نیمه اول سال گذشته اوراق مورد نیاز برای دریافت این وام را خریداری کردند. به همین دلیل به رغم افزایش محسوس حجم معاملات خرید مسکن در زمستان سال گذشته، معاملات خرید اوراق در آن به لحاظ تعداد مبادلات انجام شده در این بازار با جهش محسوس در مقایسه با ماه‌های قبل مواجه نشد.
در شرایطی که از ماه‌های پایانی سال ۹۵ پیش‌بینی‌های کارشناسی از بروز رونق در بازار معاملات مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ حکایت داشت، بسیاری از متقاضیان استفاده از وام اوراق قبل از ورود بازار به دوره رونق، اقدام به خرید اوراق وام مسکن کردند و در دوره رونق از اوراق خریداری شده در ماه‌های قبل برای دریافت وام آنی استفاده کردند. همین عامل باعث شده است در شرایط فعلی نیز اگرچه بازار در وضعیت رکودی قرار گرفته است اما حجم معاملات اوراق روند افزایشی به خود بگیرد.
سه گمانه درباره علت افزایش معاملات اوراق
با وجود این و در حالی‌که ریزش معاملات خرید آپارتمان در ماه‌های گذشته بر بازار بالادست مسکن از طریق کاهش حجم مبادلات اوراق وام واحدهای مسکونی اثر گذاشت و این بازار را نیز تحت تاثیر قرار داد، اما حجم مبادلات اوراق در ۲۵ روز اول دی ماه به میزان محسوسی در مقایسه با دست‌کم دو ماه قبل از آن افزایش یافت؛ کارشناسان از وجود سه دلیل احتمالی برای افزایش حجم مبادلات در بازار اوراق وام مسکن خبر می‌دهند.
اولین دلیل احتمالی افزایش حجم معاملات در بازار اوراق وام آنی مسکن از دیدگاه کارشناسی، به «قرار گرفتن بازار مسکن در روزهای پایانی سال و نزدیک شدن به شب عید» برمی‌گردد؛ بازار معاملات مسکن به اصطلاح فعالان این بازار از بهمن ماه وارد ایام شب عید معاملات ملکی خواهد شد و بخشی از متقاضیان خرید آپارتمان به خصوص آن دسته از افرادی که قصد تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی خود را دارند معمولا در دو ماه پایانی سال برای خرید آپارتمان وارد بازار می‌شوند و اقدام به خرید از این بازار می‌کنند.
از یک منظر دلیل افزایش محسوس حجم مبادلات اوراق وام آنی مسکن، نزدیک شدن به بازار شب عید مسکن و پیش‌دستی متقاضیان خرید آپارتمان برای خرید اوراق در شرایطی است که اوراق در کمترین سطح قیمتی نسبت به سال‌های اخیر قرار گرفته است؛ در واقع متقاضیان به منظور کسب آمادگی برای خرید مسکن با استفاده از وام آنی در دو ماه پایانی سال منجر به افزایش حجم معاملات اوراق در دی ماه شده‌اند؛ در صورتی که این احتمال درست باشد افزایش تقاضا برای خرید اوراق می‌تواند در معاملات مسکن ماه‌های بعد-به خصوص معاملات بهمن واسفند-منعکس شود و تاثیر بگذارد.
فرضیه دیگری که درخصوص علت افزایش حجم معاملات اوراق وام مسکن مطرح است افزایش تقاضا برای خرید اوراق از سوی متقاضیانی است که به قصد خرید مسکن در سال بعد به بازار مبادلات اوراق وارد شده‌اند؛ از آنجا که طی دست‌کم دو ماه گذشته قیمت اوراق در کانال ۵۰ هزار تومان تثبیت شده است و این سطح قیمتی کمترین قیمت مورد انتظار در بازار مبادلات اوراق است، این احتمال وجود دارد که بخشی از متقاضیانی که برای سال آینده برای خرید مسکن برنامه‌ریزی کرده‌اند به دلیل شرایط قیمتی مناسب اوراق در مقطع زمانی فعلی، اقدام به انجام معامله در بازار بالادست مسکن کرده باشند که اثر این اقدام نیز در معاملات سال بعد منعکس خواهد شد. البته افزایش خریداران اوراق مسکن الزاما نمی‌تواند منجر به افزایش حجم معاملات خرید به همان نسبت شود؛ چرا که حدود یک سوم از خریداران مسکن در شهرها از وام اوراق استفاده می‌کنند.
علت احتمالی سوم، «افزایش استقبال از وام آنی خرید مسکن در سایر شهرها به جز شهر تهران» به دلیل ادامه فاز رونق در بازار مسکن برخی از شهرهای کشور است؛ اگرچه معاملات خرید مسکن در شهر تهران به دلیل جهش قیمت و افت سریالی تعداد معاملات خرید در هر ماه، هماکنون وارد فاز رکود شده است اما در بسیاری از شهرهای کشور که اتفاقا وام آنی، بخش مناسبی از هزینه خرید واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد، بازار مسکن همچنان در فاز رونق قرار دارد یا دست‌کم سطح مناسبی از معاملات خرید در آنها انجام می‌شود؛ این احتمال وجود دارد که افزایش تقاضا برای خرید اوراق که در شکل افزایش حجم مبادلات در بازار بالادست مسکن در دی ماه منعکس شده است ناشی از افزایش استقبال متقاضیان خرید مسکن سایر شهرها از وام اوراق و در نتیجه افزایش معاملات اوراق وام آنی خرید مسکن باشد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، احتمال اینکه افزایش حجم معاملات اوراق وام مسکن ناشی از دلیل اول یعنی «تجهیز خریداران مصرفی به اوراق به قصد دریافت وام خرید در بهمن ماه و استفاده از آن در معاملات شب عید بازارمسکن» و همچنین دلیل سوم (تحرک در سایر شهرها) باشد بیشتر است.
در واقع علت احتمالی که نسبت به سایر علل در افزایش حجم معاملات اوراق وام آنی پررنگ‌تر است می‌تواند ناشی از تصمیم خریداران مصرفی برای استفاده از وام بدون سپرده در معاملات شب عید بازار مسکن تهران و همچنین شهرهای دیگر باشد.
سیر تحولات قیمتی اوراق وام آنی خرید مسکن در دی ماه نشان می‌دهد در تمام روزهای سپری شده در این بازه زمانی میانگین قیمت اوراق کمتر از ۶۰ هزار تومان و عموما در بازه قیمتی ۵۱ تا ۵۹ هزار تومان در نوسان بوده است؛ این در حالی است که در همین بازه زمانی، حجم مبادلات اوراق بین روزانه ۵۷ هزار تا حدود ۱۱۹ هزار معامله متغیر بوده است.
در عمده روزهای سپری شده ظرف ۲۵ روز اول دی ماه امسال عموما حجم معاملات اوراق کمتر از ۱۰۰ هزار معامله بوده است این در حالی است که در برخی از روزهای میانی دی ماه حجم مبادلات اوراق از ۱۰۰ هزار معامله نیز عبور کرده است.
ابهام جغرافیایی در آمار اوراق مسکن
تحولات بازار اوراق تسهیلات مسکن در حالی به‌عنوان بازار بالادست معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی از اهمیت ویژه برخوردار است که هماکنون به دلیل وجود یک ابهام مهم درباره توزیع جغرافیایی معاملات اوراق در این بازار، مجموع آمارها با یک نقص عمده مواجه است.
وجود ابهام جغرافیایی در بازار معاملات اوراق وام مسکن موجب شده است تحلیلگران و فعالان بازار مسکن به اطلاعات دقیق از سهم هر کدام از شهرها یا استان‌های کشور به لحاظ تعداد و حجم معاملات اوراق دسترسی نداشته باشند؛ در واقع اطلاعاتی که هماکنون درخصوص وضعیت معاملات در بازار بالادست مسکن(بازار معاملات اوراق وام مسکن)وجود دارد، اطلاعاتی کلی از مجموع معاملات انجام شده در بازار اوراق تسهیلات مسکن کل کشور به تفکیک هر روز یا هر ماه است؛ اما هیچ آماری درخصوص اینکه در هر کدام از شهرها واستان‌های کشور در هر روز، هر ماه یا هر سال چه میزان معامله در بازار اوراق مسکن آن منطقه انجام شده واز این تعداد چه میزان برای دریافت وام خرید مسکن در هر کدام از شهرهای کشور استفاده شده است، ارائه نمی‌شود؛ این در حالی است که به منظور رصد تحولات بازار اوراق مسکن به‌عنوان بازار بالادست معاملات واحدهای مسکونی لازم است اطلاعات دقیقی از میزان مبادلات انجام شده در بازار اوراق تسهیلات مسکن هرکدام از شهرها واستان‌های کشور وجود داشته باشد تا بتوان این بازار را به‌طور منظم از زمان خرید اوراق توسط متقاضیان تا زمان تبدیل آن به تسهیلات خرید مسکن پایش کرد.
با توجه به اینکه بازار معاملات مسکن در هرکدام از شهرهای کشور مشخصات خاص خود را دارد،وجود این آمار و اطلاعات تفکیکی در تحلیل شرایط بازار مسکن هر شهر از اهمیت اساسی برخوردار است.
به‌عنوان مثال اگرچه حدود 30 تا 40 درصد از حجم کل معاملات مسکن کشور در تهران انجام می‌شود اما بازار مسکن این شهر شرایط متفاوت‌تری نسبت به بازار مسکن سایر شهرها دارد؛همچنین در شرایطی که بازار مسکن شهر تهران وارد دوره رکود شده است معاملات مسکن همچنان در برخی دیگر از شهرها از تحرک قابل‌قبولی برخوردار است؛ بنابراین تحلیل وضعیت بازار مسکن و بازار اوراق تسهیلات مسکن در هر کدام از شهرها نیازمند در اختیار داشتن آمار و اطلاعات تفکیکی از میزان و حجم معاملات صورت گرفته در بازار اوراق هر شهر است تا تحولات کلی در بازار بالادست مسکن به اشتباه به تحولات بازار مسکن در همه شهرهای کشور-به‌رغم شرایط متفاوت بازار مسکن هر کدام از شهرها-نسبت داده نشود.
بازار معاملات اوراق وام مسکن در حالی در ابهام جغرافیایی به‌سر می‌برد که در بازار نوع دیگری از تسهیلات خرید مسکن-وام یکم-آمارها و اطلاعات دقیق و تفکیکی از میزان ثبت‌نام‌کننده‌ها و وام‌گیرندگان در هر کدام از شهرهای کشور در بازه‌های زمانی مختلف در دسترس است.
