گرانی و رکود در بازار مسکن
از زمانی که زمزمه‌هایی از دو قانون جدید در حوزه مسکن، یعنی طرح پیش‌فروش ساختمان و گرفتن مالیات 10 درصدی از خانه‌های سه ساله، بر سر زبان‌ها افتاده، کارشناسان و دست‌اندرکاران، نقدهای مختلفی را به این دو موضوع مطرح کرده‌اند؛ دو طرحی که علامت سؤال‌های زیادی را در ذهن فعالان ایجاد کرده و این روزها مخالفان زیادی را دارد.
واقعیت این است که این دو قانون بعد از سال‌ها تحمل رکود و گرانی در حوزه مسکن مطرح شده‌اند و با همین ابعاد، زمینه‌ساز حاشیه‌های زیادی شده‌اند. یکی از مهم‌ترین این نقدها، گرانی مسکن بعد از اجرای قانون مالیات 10 درصدی است. ازسوی‌دیگر، با توجه به مشکلات بازار مسکن، به نظر می‌رسد حالا بدترین زمان ممکن برای وضع دو قانون سخت در این حوزه است چون مشکل رکود مسکن درحال‌حاضر یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های فعالان مسکن است و هرگونه قوانین دست‌وپاگیر در این حوزه می‌تواند بازار را در گرداب رکودی عمیق‌تر فرو ببرد.
به گزارش بازتاب به نقل از وقایع اتفاقیه ، در کنار این نگرانی‌ها، برخی دیگر از کارشناسان مسکن معتقدند مشکلات حوزه مسکن در ایران، اصلا قابل مقایسه با دغدغه‌های کشورهای توسعه‌یافته در این حوزه نیست و به نظر می‌رسد وضع قانون در مسکن نباید با تقلید از آنها انجام شود. حالا یکی از بزرگ‌ترین نگرانی‌ها این است که با وضع قانون مالیات 10 درصدی از خانه‌های خالی، قیمت خانه خیلی گرا‌ن‌تر شود و خیلی از افراد ضعیف در جامعه، توان خرید خود را از دست بدهند زیرا به نظر می‌رسد درنهایت، این هزینه اضافی با اضافه‌شدن بر قیمت نهایی مسکن، از مشتری گرفته خواهد شد. آن‌طور که محمدعلی پورشیرازی، عضو هیأت‌مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی ایران می‌گوید: «مسکن، یکی از نیازهای اصلی جامعه است و در این حوزه نباید قوانین سخت و دست‌وپاگیر وضع شود.» او با اشاره به فاصله زیاد بین درآمد و هزینه ادامه می‌دهد: «قبل از وضع هرگونه قانونی در حوزه مسکن باید ببینیم چرا عده زیادی از افراد توان خرید ندارند.» به گفته پورشیرازی، علت اصلی ناتوانی مردم در خرید مسکن، نبود تعادل بین درآمد و هزینه است؛ بنابراین باید قانونی در حوزه مسکن وضع شود که بتواند میان این دو تعادل ایجاد کند.
به گفته پورشیرازی، یکی از اشتباهاتی که در وضع قوانین مسکن در ایران مطرح بوده، این است که هیچگاه قوانین جدید، در ایجاد تعادل در میان درآمد و هزینه کارا نبوده‌اند. به گفته این کارشناس، همیشه ما برعکس عمل کرده‌ایم و به جای اینکه قوانینی را وضع کنیم که با آن توان خرید مردم بالاتر برود، فاصله بین درآمد و هزینه را افزایش داده‌ایم و مشکلات بازار مسکن را بدتر کرده‌ایم. پورشیرازی با اشاره به قیمت بالای مواد اولیه در ایران؛ از سیمان گرفته تا فولاد و…، این‌طور ادامه می‌دهد: «درحال‌حاضر، مشکل مسکن در کشور مالیات نیست و باید کاری کنیم که قیمت مواد اولیه کاهش یابد.» به گفته پورشیرازی، در ایران به‌جای کمک به مردم برای خرید و بیدارکردن بازار، قوانین دست‌وپاگیری را وضع می‌کنند که اینها همگی موجب سرگردانی مردم می‌شوند.
پیش‌فروش خانه با مشکلات اقتصادی کشور به جایی نمی‌رسد
در کنار موضوع مالیات 10 درصدی از خانه‌های خالی، طرح پیش‌فروش ساختمان قرار دارد که از نگاه خیلی‌ها قابل منطقی‌تر از طرح مالیات است. به گفته بسیاری از تحلیلگران، با پیش‌فروش واحدها، از فروش یک خانه به چندین نفر جلوگیری شده و تخلفات در حوزه ساخت‌وساز کاهش می‌یابد. به گفته پورشیرازی، «پیش‌فروش ساختمان کار درستی است چون دست سازنده برای تکمیل خانه باز شده و خریدار هم می‌تواند کمک کم‌هزینه خانه خریداری‌شده را بپردازد.»
بیت‌الله ستاریان، یکی دیگر از کارشناسان مسکن هم نگاه مثبتی به طرح پیش‌فروش داشته و این‌طور توضیح می‌دهد: «طرح پیش‌فروش، طرح مؤثری است که می‌تواند از تخلفات در خریدوفروش مسکن جلوگیری کند.» او در ادامه به ایرادهای اساسی در ساختار اقتصادی ایران اشاره کرده و می‌گوید: «در همه‌جای دنیا، قانون مشخص و روشنی در رابطه با پیش‌فروش خانه وجود دارد و طرح پیش‌فروش مسکن در ایران هم با تقلید از کشورهای توسعه‌یافته وضع شده اما باید بدانیم ساختارهای اقتصادی کشور با ایراداتی مواجه است و به نظر نمی‌رسد این طرح بتواند جوابگو باشد.» ستاریان ادامه می‌دهد: «در کشورهای توسعه‌یافته، مؤسسات مالی برای خریدوفروش خانه وجود دارند که از انجام هرگونه تقلبی درزمینه خریدوفروش جلوگیری می‌کنند؛ این درحالی است که در ایران، با زور و اجبار می‌خواهند این قانون را اجرا کنند و بدون رفع مشکلات اقتصادی و حتی ایجاد مؤسسات مالی دراین‌زمینه، قانون پیش‌فروش را وضع کرده‌اند.» به گفته ستاریان، اصل بر این است که وقتی معامله‌ای انجام شد، خریدار توان مالی خوبی را داشته و فروشنده هم بتواند با پیش‌فروش خانه، به منابع مالی دسترسی داشته باشد؛ بنابراین باید قوانینی که وضع می‌شوند برای رفع این دو نیاز مهم باشند، یعنی قوانین وضع‌شده باید به نفع هم خریدار باشند و هم فروشنده. با توجه به چنین انتقاداتی به نظر می‌رسد وضع هرگونه قانونی در حوزه مسکن، بدون توجه به فاصله بین درآمد و هزینه است و با چنین نگاههایی حالاحالاها این‌چنین قوانین نمی‌توانند مسکن را از رکود خارج کنند.
نگاهی به رمزگشایی مصوبه جدید مالیات بر ساخت مسکن
با توجه به انقادهایی که این روزها درباره قانون مالیات بر خانه‌های خالی به گوش می‌رسد، به نظر می‌رسد این طرح، مشکلات بیشتری را در حوزه مسکن ایجاد خواهد کرد. روز گذشته جزئیاتی از این طرح منتشر شد که انتقادهای بیشتری را وارد کار کرد. آن‌طور که تسنیم نوشته، فرمول جدید در میان انبوه‌سازان و فعالان ساختمانی با واکنش روبه‌رو شده و درعین‌حال کارشناسان مالیاتی در پاسخ به این واکنش‌ها دفاعیاتی مبنی‌بر تصویب آیین‌نامه جدید نحوه دریافت مالیات مطرح می‌کنند.
این فرمول قرار است به‌گونه‌ای اعمال شود که سازندگان حقیقی در سال چهارم پس از صدور پایان کار، عملا از پرداخت مالیات معاف شوند؛ به‌این‌معنا که شمول مقررات این ماده درباره ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط بر آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاران در بازار عرضه مسکن در واکنش به این بخش از فرمول جدید دریافت مالیات از ساخت‌وساز عنوان می‌کنند: معافیت بسازوبفروشها از مالیات در سال چهارم پس‌از صدور پایان کار می‌تواند منجر به تشویق بسازوبفروشها به احتکار واحدهای ساخته‌شده شود، انتقاد دوم، به «اثر منفی مالیات جدید بر رونق ساخت‌وساز» برمی‌گردد. به اعتقاد آنها این مالیات نه‌تنها در مسیر ورود بازار مسکن به‌ویژه بازار ساخت‌وساز به فاز رونق مانع ایجاد می‌کند بلکه می‌تواند موجب دامن‌زدن دوباره به شرایط رکودی حاکم بر این بازار شود. در مقابل این واکنش سازنده‌ها به فرمول جدید مالیات بر ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز، کارشناسان مالیاتی معتقدند تا زمان حاضر، فعالان ساختمانی برای تولید مسکن مالیاتی به‌مراتب کمتر از سایر تولیدکنندگان در سایر بخش‌های اقتصادی پرداخت می‌کردند و این در حالی است که با به‌روزشدن قانون دریافت مالیات از سازندگان از هم‌اکنون «عدالت مالیاتی» در میان صاحبان مشاغل گوناگون و تولیدکنندگان مختلف برقرار خواهد شد.
نکته دومی که کارشناسان مالیاتی در پاسخ به بخش دیگری از آنچه اشکال فرمول جدید عنوان می‌شود و بر آن تأکید می‌کنند، آن است که معافیت سازندگان حقیقی از پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن تا سال چهارم برای حمایت از «سازندگان مصرفی مسکن» وضع شده؛ یعنی گروهی از سازندگان هستند که برای سکونت خود در یک ساختمان اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند و در نتیجه سازنده‌ای که تا سه سال بعد از ساخت ساختمان در آن ساختمان ساکن شده باشد و در سال چهارم، قصد فروش آپارتمان خود را داشته باشد، از نظر سازمان مالیاتی «سازنده مصرفی» تلقی شده و چون مصرف‌کننده محسوب می‌شود از پرداخت مالیات معاف است. در مقابل سازنده مصرفی، سرمایه‌گذاران ساختمانی چون بلافاصله بعد از ساخت، اقدام به فروش ساختمان می‌کنند (یعنی حداکثر در همان سه سال اول پس از پایان کار) باید به‌عنوان یک «تولیدکننده ساختمانی» مالیات مصوب را پرداخت کنند. این نظر کارشناسان مالیاتی در شرایطی مطرح است که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند این شکل فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن می‌تواند منجر به «احتکار ساختمان‌های نوساز» در سه سال اول پس از صدور پایان کار شود؛ به این‌صورت که سازندگان برای فرار از پرداخت مالیات، آپارتمان‌های نوساز را در سال چهارم و بعد از آن برای بازار فروش عرضه می‌کنند. درحال‌حاضر، نزدیک به نیم میلیون واحد مسکونی در شهر تهران به‌صورت خالی از سکنه نگهداری می‌شوند که بخشی از آنها نوساز هستند و به‌طور نسبی حدود یک تا دو سال از زمان تکمیل آنها گذشته است.
