جزئیات وام بدون سپرده برای ساخت‌وساز

هر چند که بسیاری از مسولان در سال ۹۶ از احتمال خروج بازار مسکن از رکود سخن می‌گفتند؛ اما در عمل شاهد تغییر چندانی در روند این بازار نبودیم با این حال به نظر می‌رسد که دولت در سال ۹۷ تمهیداتی برای رونق این بازار در نظر گرفته است.

تحریک مسکن از سمت «عرضه» با پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت آغاز شد. نوع پرطرفدار وام ساخت -که اواخر سال ۹۵ به بازار آمد و اوایل ۹۶ متوقف شد- در سال جدید به شکل متفاوت و هدفمند در اختیار سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار می‌گیرد. تسهیلات جدید در چهار گروه شهری تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، سایر شهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه‌یافته، با سقف‌های ریالی متفاوت پرداخت می‌شود و در هر گروه، بر حسب نوع سازنده و شیوه ساخت‌وساز، مبالغ وام در سه سطح مختلف تعریف شده است. سقف این وام در تهران برای سنتی‌سازی ۷۰ میلیون، انبوه‌سازان ۹۰ میلیون و برای انبوه‌سازان استفاده‌کننده از تکنولوژی‌های نوین نیز ۱۱۰ میلیون تومان است. تسهیلات جدید دارای مشوق ریالی برای کوچک‌سازی است. در شرایط کلی، برای دریافت این تسهیلات، باید معادل ۲۰ درصد سقف وام‌، اوراق مسکن تهیه شود؛ اما سازنده‌های آپارتمان‌های حداکثر ۷۵ مترمربع در شهرهای بزرگ و حداکثر ۱۰۰ متر مربع در شهرهای کم جمعیت، از خرید اوراق معاف هستند. این مشوق، ارزش واقعی وام برای کوچک‌سازی را نسبت به پروژه‌های ناهماهنگ با الگوی تقاضای خرید،‌ افزایش می‌دهد. وام بدون سپرده ساخت مسکن در اولین دوره پرداخت، نقش موثری در جلوگیری از تعمیق رکود ساختمانی داشت.
تحریک مسکن از سمت عرضه

وام بدون سپرده ساخت مسکن به‌عنوان پرطرفدارترین تسهیلات ملکی در بین سازنده‌ها، برای تحقق دو هدف ساختمانی سال ۹۷، بعد از یک سال تعلیق، «احیا» شد. به گزارش «اقتصادنیوز» تسهیلات «بدون سپرده» مخصوص ساخت و ساز اواخر سال ۹۵ به بازار آمد اما به رغم تاثیر مثبت و آنی پرداخت این نوع وام بر «کنترل رکود ساختمانی»، از اوایل سال ۹۶ به‌خاطر آنچه کمبود منابع بانکی اعلام شد، جریان پرداخت آن ابتدا به شکل «قطره‌چکانی» محدود و پس از مدت کوتاهی به‌صورت کامل «متوقف» شد. اکنون محور سیاست‌های اعتباری تدوین شده برای بازار مسکن ۹۷، «تحریک هدفمند ساخت و ساز با شکل متفاوتی از وام‌های بدون سپرده» تعریف شده است که بر اساس آن، تسهیلات جدید با لحاظ «شرایط خاص» بازار معاملات مسکن، برای «تنظیم جریان عرضه آپارتمان به بازار مصرف»، توسط بانک عامل بخش مسکن پرداخت می‌شود. اهداف در نظر گرفته از احیای متفاوت وام بدون سپرده ساخت، دوگانه «رونق عرضه مسکن» و «انحراف‌گیری از ساخت و سازهای خارج از الگوی تقاضای غالب برای خرید مسکن» است که برای این منظور، تسهیلات مذکور بر حسب «طبقه‌بندی جمعیتی شهرها» و همچنین «نوع ساخت و ویژگی سازنده»، به ترتیب در ۴ سقف ریالی و سه گروه ساختمانی ارائه می‌شود.

بررسی‌ها از پشت صحنه دو هدف تدارک دیده شده برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن حاکی است: در‌حال‌حاضر اگر چه رکود ساختمانی در تهران و برخی شهرهای بزرگ متوقف شده اما ساخت و ساز به شکلی که بتواند پاسخگوی شدت معاملات خرید مسکن باشد، رونق نگرفته است. در سایر شهرها نیز اوضاع ساخت و ساز عقب‌‌تر از کلان‌شهرها است. در این میان، جنس کنونی عرضه همانند دوره‌های قبل، ناهمخوانی شدید با الگوی تقاضای خرید دارد. طبق آمارهای رسمی، در تهران به رغم تمرکز معاملات خرید بر آپارتمان‌های زیر ۹۰ مترمربع و شدت آن در دسته واحدهای تا ۶۰ متر مربع، عمده نوسازها متراژ سه رقمی دارند. در پایتخت، ۶۰ درصد معاملات مسکن به واحدهای زیر ۹۰ مترمربع اختصاص دارد در حالی که ۳۳ درصد واحدهای مسکونی جدید ساخته شده در سال گذشته، در این طیف متراژی احداث شده‌اند. ۲۰ درصد معاملات مسکن نیز در واحدهای زیر ۶۰ مترمربع خلاصه می‌شود اما سهم این دسته از خانه‌ها در ساخت وسازهای تهران کمتر از ۵ درصد است. طی یک سال اخیر به دلیل تقویت نسبی قدرت خرید مسکن در تهران، کیفیت متری خریدها ارتقا پیدا کرد به طوری که سهم واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۷۰ مترمربع از معاملات به ۲۲ درصد رسید. با این حال تنها ۱۱ درصد از ساخت وسازهای مسکونی در پایتخت مساحت ۶۰ تا ۷۰ مترمربع (متراژ واحد) دارد. شکاف بزرگ بین جنس عرضه و الگوی تقاضا به‌عنوان یکی از متهمان اصلی صعود تند قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، قرار است با شارژ مالی هدفمند بازار مسکن ۹۷، ترمیم شود.

گزارش «اقتصادنیوز» از جزئیات سیاست‌های اعتباری جدید برای بازار مسکن حاکی است یک بسته ۳۰ هزار میلیارد تومانی از سوی بانک عامل بخش مسکن برای تامین مالی به ظرفیت ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال جدید تدارک دیده شده که ترکیبی از وام‌های خرید و ساخت با لحاظ دست کم ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید را به سه شکل سپرده‌گذاری در صندوق یکم، خرید اوراق و بدون نیاز به سپرده‌گذاری در اختیار دو سمت عرضه و تقاضای مسکن قرار می‌دهد. تسهیلات بدون سپرده مختص ساخت مسکن در «تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر»،‌ «سایر شهرها» و «مناطق کمتر توسعه‌یافته»، به لحاظ سقف ریالی متفاوت است. همچنین سقف تسهیلات برای «سنتی‌سازی»،‌ «سازنده‌های دارای صلاحیت حرفه‌ای و انبوه‌سازان» و «ساخت با تکنولوژی‌های جدید» نیز متفاوت در نظر گرفته شده است. در تهران برای نوع اول ساخت و ساز –سنتی‌سازی- کمترین سقف ریالی تسهیلات بدون سپرده در نظر گرفته شده که معادل ۷۰ میلیون تومان است و برای نوع دوم و سوم نیز به ترتیب وام‌ ۹۰ و ۱۱۰ میلیون تومانی به ازای ساخت هر واحد پرداخت می‌شود. برای شهرهای گروه دوم نیز وام‌های ۶۰، ۸۰ و ۱۰۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها نیز تسهیلات ۵۰، ۷۰ و ۹۰ میلیون تومان به سازنده‌ها ارائه می‌شود. سقف تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن برای مناطق محروم نیز برحسب سنتی‌سازی، سازنده حرفه‌ای و استفاده از تکنولوژی نوین ساخت، به ترتیب ۴۰ میلیون، ۶۰ میلیون و ۸۰ میلیون تومان تعیین شده است.

در این میان، پروژه‌های ساختمانی منطبق با الگوی تقاضای مسکن به لحاظ متراژ ساخت، مشمول یک مشوق ریالی برای سازنده می‌شود که سقف واقعی تسهیلات جدید را نسبت به سایر سازنده‌ها،‌ برای این پروژه‌ها افزایش می‌دهد. در سال جدید، تسهیلات ساخت بدون سپرده به گونه‌ای پرداخت می‌شود که سازنده معادل ۲۰ درصد از سقف تسهیلات را باید اوراق تهیه کند. خرید این میزان اوراق، ارزش واقعی تسهیلات را نسبت به سقف اسمی آن کاهش می‌دهد. اما ساخت و سازهای با متراژ پایین از خرید اوراق معاف هستند به‌طوری که در تهران و شهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر، ساخت و سازهای کمتر از ۷۵ مترمربع و در سایر شهرها ساخت و سازهای کمتر از ۱۰۰ متر مربع، تسهیلات جدید را بدون نیاز به خرید اوراق، دریافت خواهند کرد. این معافیت، مشمول سنتی‌سازی نمی‌شود.
شرط اخذ وام با یک واحد درصد سود کمتر

تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار -18درصد- پرداخت می‌شود اما سازنده‌های دارای پروانه صلاحیت حرفه‌ای و انبوه‌سازان چنانچه از تکنولوژی نوین ساخت و ساز استفاده کنند، این تسهیلات را با نرخ سود 17 درصد (یک واحد درصد سود کمتر) دریافت خواهند کرد. این شکل پرداخت تسهیلات به دنبال سرعت بخشی به جریان ساخت و ساز –احداث در زمان کمتر- و همچنین ارتقای کیفیت ساختمان‌های جدید است. مسوولان شعب بانک پرداخت‌کننده تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن ماموریت دارند نسبت به تقاضاپذیر بودن ساخت و سازهایی که سازنده آنها خواستار اخذ وام است، تحقیق و بررسی کنند تا از حبس بیشتر منابع بانکی در پروژه‌های فاقد مشتری موثر جلوگیری شود و تا حد امکان عرضه واحدهای مورد جست‌وجوی اکثریت متقاضیان خرید، افزایش پیدا کند. تسهیلات جدید به دو دلیل در نقش چاشنی ساخت و سازهای پرتقاضا عمل خواهد کرد. دلیل اول به سابقه استقبال فعالان ساختمانی از تسهیلات بدون سپرده در اواخر ۹۵ و اوایل ۹۶ برمی‌گردد. دلیل دوم نیز به پرس و جوهای متعدد و فراگیر سرمایه‌گذاران ساختمانی طی یک سال اخیر برای دریافت این تسهیلات مربوط است. بنابراین پیش‌بینی می‌شود از سر‌گیری پرداخت تسهیلات بدون سپرده برای ساخت مسکن، بتواند به تحریک سرمایه‌گذاری ساختمانی برای رشد مثبت تیراژ ساخت و ساز منجر شود و همزمان، مشوق طراحی شده در این تسهیلات برای کوچک‌سازی نیز از شکاف بین عرضه و تقاضای غالب در بازار کم کند.
خریداران از وام بدون سپرده

در بسته سیاست‌های اعتباری سال ۹۷ برای بازار مسکن، منابع محدودی نیز برای وام بدون سپرده خرید مسکن در نظر گرفته شده است. کل اعتبار در نظر گرفته در بسته برای تسهیلات بدون سپرده ساخت و خرید مسکن حدود ۸ هزار میلیارد تومان است. در سال جدید، در تهران،‌ شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب وام‌های بدون سپرده ۶۰ میلیونی، ۵۰ میلیونی و ۴۰ میلیون تومانی برای خرید مسکن پرداخت خواهد شد. این تسهیلات با اولویت بافت‌های فرسوده به متقاضیان ارائه می‌شود و تداوم آن مشروط به فراهم بودن منابع است. در سال جدید، وام جعاله ۲۰ میلیونی که اعتبار پرداخت آن تا پایان سال گذشته بود نیز تمدید شده است که در کنار تسهیلات خرید، به متقاضیان پرداخت می‌شود.