ورود بازار مسکن به رکود ۴ ساله؟

«آرامش پس از توفان»؛ این شاید بهترین توصیف برای شرایط بازاری باشد که با کوچک‌ترین تغییر، تبعاتی طولانی‌مدت را برای میلیون‌ها ایرانی به وجود می‌آورد و این روزها در حالی به ثبات و درجا زدن رسیده که در تمام ماه‌های قبل با سرعتی مهار نشدنی، یک موج تورمی جدید را تجربه می‌کرد.

به گزارش بازتاب به نقل از اعتماد، صنعت ساختمان و بازار مسکن در ایران بارها ثابت کرده‌اند که در افزایش یا کاهش قیمت‌ها، مسیر خاص خود را طی می‌کنند و حتی اگر اقتصاد کشور با بزرگ‌ترین ضربات و تکانه‌های جدید مواجه شود نیز مسکن حساب خود را از بدنه اقتصادی کشور جدا می‌کند. مهم‌ترین نمونه برای اثبات این فرضیه روندی است که این بازار در سال‌های میانی دهه 90 طی می‌کرد؛ جایی که اقتصاد ایران تورم بعضا بالای 40درصد راشت سر می‌گذاشت اما خانه‌های ایرانی نه تنها رشد قیمت نداشتند که حتی ثبات و کاهش قیمت نیز در این بازار به ثبت می‌رسید.

این روند معکوس از حدود یک سال و نیم قبل تغییر شکل یافت و این‌بار بازار مسکن تحت‌تاثیر بالا رفتن دوباره تورم و بازگشت تحریم‌های امریکا علیه اقتصاد ایران، وارد یک رشد قیمت جدی شد و تمام شاخص‌های اقتصادی طراحی شده در این مسیر را جا گذاشت. در شرایطی که دولت با محوریت بانک مسکن تلاش کرده بود وام مسکن زوج‌های جوان را به 160 میلیون تومان افزایش دهد و از این طریق قدرت خرید را بالا ببرد، ظرف مدت چند ماه میانگین قیمت خانه در مناطق 22گانه تهران به بیش از 13 میلیون تومان در هر متر رسید و این یعنی وام خرید خانه تنها توان پوشش قیمت چند متر خانه در تهران را دارد. آنچه در ماه‌های گذشته رخ داده برای قشرهای کم‌درآمد و مستاجران تهرانی یک فاجعه بوده است. افزایش رقم اجاره‌بها، تحت‌تاثیر بالا رفتن قیمت خانه، مسائلی مانند مهاجرت به شهرهای اطراف تهران را بیش از هر زمانی جدی کرده و بسیاری از کارشناسان معتقدند لااقل در کوتاه‌مدت راه‌حلی برای برون‌رفت از این شرایط وجود ندارد.

سرآغاز یک رکود جدید؟

با وجود آنکه شرایط به وجود آمده در بازار مسکن برای بسیاری از افراد جامعه غیر‌قابل درک و تحمل است، اما تجربه این بازار در تمام دهه‌های گذشته چنین روالی را نشان می‌دهد. شاید نزدیک‌ترین تجربه به ثبت رسیده در این زمینه مربوط به اواسط دهه 80 می‌شود؛ جایی که قیمت خانه ناگهان با یک جهش قیمتی مواجه شد و همین مساله برای بسیاری از خانوارها شرایطی دشوار ساخت که نتیجه‌اش رکودی طولانی‌مدت در بازار خانه بود. حالا و پس از ثبت جدیدترین شوک‌های تورمی در بازار مسکن، برخی کارشناسان معتقدند احتمال شکل‌گیری یک دوره رکودی 4 ساله در بازار وجود دارد؛ رکودی که به نظر نخستین نشانه‌های آن لااقل در کوتاه‌مدت نمایان شده است. جدیدترین گزارش بانک مرکزی از آمار معاملات مسکن تهران در تیر ماه سال جاری نشان می‌دهد که تمام رقم‌ها در بازار خانه به یک ثبات نسبی رسیده است. قیمت‌ها در تیر امسال در قیاس با خرداد تنها افزایشی 0.4درصدی را پشت‌سر گذاشته و این عدد یعنی روند تورمی لجام گسیخته ماه‌های گذشته تا حد زیادی متوقف شده است. برای مشخص شدن میزان سرعت افزایش نرخ‌ها، باید قیمت خانه‌های پایتخت در خرداد سال جاری با ماه مشابه سال قبل مقایسه شود؛ جایی که افزایش قیمت بیش از 91درصدی را نشان می‌دهد. جدای از ثبات قیمت، معاملات مسکن نیز کاهشی جدی را نشان می‌دهد. در تیر ماه 98، مجموعه واحدهای مسکونی معامله شده در تهران 4800 واحد بوده که این عدد در قیاس با مدت مشابه سال قبل کاهش قابل‌توجه 65درصدی را به ثبت رسانده است.

به دنبال این اتفاق فرضیه‌ای جدید میان کارشناسان بازار مسکن شکل گرفته است. این فرضیه به تجربه بازار در سال‌ها و دهه‌های گذشته اشاره دارد و معتقد است در صورتی که تغییر خاصی در بازار رخ ندهد، باتوجه به افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها و کاهش جدی قدرت خرید جامعه، رکودی جدید در راه است که شاید باز هم برای چند سال ادامه پیدا کند.

مصرف‌کنندگان واقعی فراموش شده‌اند

جمشید عدالتخواه، کارشناس اقتصاد مسکن ریشه اصلی کاهش معاملات مسکن در ماه‌های گذشته را در دو عامل مجزا از هم تعریف می‌کند و معتقد است برای تحلیل بازار، باید میان مصرف‌کنندگان نهایی و آنها که برای سودآوری در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند یک تفاوت جدی قائل شد.

به گفته او، ثبات قیمت‌ها پس از افزایش قابل‌توجهی که در ماه‌های گذشته به ثبت رسیده بود، عاملی اصلی در کاهش سودآوری بازار مسکن شده و علت بخشی از این کاهش معاملات این است که سرمایه‌گذاران ترجیح داده‌اند پول خود را به دیگر بازارها منتقل کنند.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قیمت‌های فعلی عملا اقشار کم‌درآمد جامعه را از بازار خانه حذف کرده است، توضیح داد: با وجود آنکه قانون اساسی تاکید کرده که وظیفه دولت تامین مسکن موردنیاز اقشار مختلف مردم است اما در عمل می‌بینیم که این اصل چندان به مرحله اجرا نرسیده و موج‌های تورمی که هر چند سال یک‌بار وارد بازار می‌شوند، فشار اصلی را بر طبقات کم‌درآمد جامعه وارد می‌کنند.

عدالتخواه ادامه داد: برای آنکه تحلیلی ارایه شود که آیا قیمت‌ها و معاملات در بازار مسکن ثابت خواهند ماند و رکودی طولانی در پیش است رصد شرایط هر دو طیف خریدار در بازار اهمیت زیادی دارد. اگر در آینده نزدیک بار دیگر سرمایه‌گذاران احساس کنند شرایط برای سودآوری در بازار مسکن به وجود آمده، احتمال بازگشت‌شان به این عرصه قوت می‌گیرد اما آنچه بیشترین اهمیت را دارد، این است که اقتصاد مسکن در شرایطی قرار دارد که فعلا دست اقشار کم‌درآمد از خرید کوتاه است و باید فکری جدی به حال آنها کرد.

گسیل سرمایه‌ها به مسکن ترکیه؟

آنچه در روند کاهشی معاملات در بازار مسکن داخلی رخ داده، در بازارهای خارجی مانند ترکیه روندی عکس دارد. جدیدترین آمارهای ارایه شده از سوی دولت ترکیه نشان می‌دهد که تعداد ایرانی‌هایی که در این بازار خانه خریده‌اند به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. براساس گزارشی که ایرنا منتشر کرده، ایرانی‌ها تنها طی ۶ ماه، ۲ هزار و ۲۰۲ خانه در ترکیه برابر با ۵۵۰ میلیون و ۵۰۰ هزار دلار خریده‌اند؛ خانه‌هایی که اگر با میانگین قیمت دلار ۱۲ هزار تومانی محاسبه شود، قیمت هر کدام از آنها حداقل ۳ میلیارد تومان است. با این حساب ۶هزار و ۶۰۶ میلیارد تومان از منابع ارزی کشور، تبدیل به خانه در ترکیه شده است. در کنار این عددها، مهاجرت ایرانی‌ها به ترکیه نیز ۱۵۰درصد افزایش یافته است. این در حالی است که گزارش دولت ترکیه در سال گذشته نیز نشان می‌داد که تعداد ایرانی‌هایی که در این کشور خانه خریده‌اند به‌طور جدی افزایش یافته و از این رو این روند به یک تصمیم اقتصادی طولانی‌مدت تبدیل شده است و به‌دنبال کاهش سودآوری بازار مسکن داخلی، این سوال به وجود آمده که شاید، سرمایه‌گذاران ایرانی برای کسب سود بیشتر به سمت ترکیه حرکت می‌کنند.

عدالتخواه در این رابطه می‌گوید: سرمایه‌گذاری برای مهاجرت، حفظ ارزش پول و سرمایه شخصی و سودآوری اصلی‌ترین انگیزه‌های ایرانی‌ها برای ورود به بازار مسکن ترکیه است؛ روندی که در سال‌های نه‌چندان دور در بازار امارات‌متحده‌عربی نیز قابل رصد بود. به اعتقاد او، حتی اگر این تصور که دلالان برای سودآوری از ایران خارج شده و به ترکیه رفته‌اند، درست باشد؛ باتوجه به اینکه هنوز حجم این سرمایه‌گذاری‌ها آن‌قدر بالا نرفته، نمی‌توان انتظار داشت کاهش معاملات در هفته‌های اخیر ارتباط مستقیمی با افزایش خریداران ایرانی خانه در ترکیه داشته باشد. هر چند بازار مسکن در ایران بارها نشان داده که می‌تواند برخلاف پیش‌بینی‌ها عمل کند، اما این‌بار و باتوجه به افزایش قابل‌توجه فاصله میان قدرت خرید متقاضیان واقعی خانه و قیمت‌های موجود در بازار، به نظر آغاز یک دوره رکودی جدید چندان دور از انتظار نیست، هر چند کارشناسان اظهارنظر دقیق در این زمینه را منوط به بررسی آمار معاملات مسکن در ماه‌های آینده می‌کنند.