رشد قراردادهای زیرزمینی اجاره مسکن
رکود مسکن طی پنج سال گذشته مشکلات عدیده‌ای برای اقتصاد و شهروندان به وجود آورده است. از جمله این مشکلات می‌توان به بی‌میلی مالکان واحدهای مسکونی به خریدوفروش و رشد اجاره‌بها اشاره کرد.
به‌ویژه پس از کاهش نرخ سود سپرده بانکی صاحبان خانه علاقه بیشتری به دریافت اجاره ماهانه و کم‌کردن از وجه پیش‌پرداخت پیدا کرده‌اند. این امر به رشد پدیده‌هایی همچون مهاجرت معکوس به شهرهای اقماری دامن زده است. بر این اساس وزیر راه‌وشهرسازی به‌تازگی طی نامه‌ای به معاون اول رئیس‌جمهوری پیشنهاد تعیین سقف تمدید اجاره مسکن حداکثر تا 10درصد را ارائه داده که طی این مدت موافقان و مخالفان خاص خود را پیدا کرده است.
به گزارش بازتاب به نقل از آرمان، در این زمینه بیت‌ا… ستاریان، اقتصاددان و تحلیلگر مسائل مسکن پیامدهای اجرای این طرح را برشمرده است که در ادامه، می‌خوانید.
به‌تازگی وزیر راه‌وشهرسازی پیشنهادی را مبنی بر تعیین سقف 10درصدی برای افزایش اجاره مسکن ارائه داده است. تصویب این پیشنهاد چه مزایا و معایبی می‌تواند داشته باشد؟ آیا ممکن است در این صورت قراردادهای زیرزمینی افزایش پیدا کند؟
تحقق این پیشنهاد می‌تواند عارضه‌های خطرناکی را در بستر اقتصاد و به‌ویژه حوزه مسکن و بازار اجاره آن به وجود آورد. با شنیدن این پیشنهاد اولین نتیجه‌ای که به ذهن خطور می‌کند تغییر هرساله مستاجران است؛ یعنی مالکان واحدهای مسکونی برای اینکه مجبور به رعایت سقف افزایش 10درصدی نشوند، هر سال مستاجر جدیدی می‌آورند و با قیمت دلخواه خود قرارداد بدون سقف منعقد می‌کنند. این امر فشار روی مستاجران را افزایش می‌دهد و ممکن است به رشد حاشیه‌نشینی دامن بزند. دومین عارضه این پیشنهاد که به‌مراتب خطرناک‌تر از پیامد قبلی است، رواج توافق‌های نانوشته بین مستاجران و صاحبان خانه است که این امر خود عواقب جبران‌ناپذیری دارد. از جمله آنکه در صورت بروز تخلف از یکی از طرفین قرارداد، احقاق حقوق دیگری امکانپذیر نمی‌شود و حجم دعاوی در قوه قضائیه به‌شدت بالا می‌رود، زیرا توافق آنها در جایی ثبت نشده است. مشکل دیگر که مربوط به حوزه اقتصاد می‌شود، رشد فساد و دوری از شفافیت مالی است. نکته سومی که در بستر این طرح به وجود می‌آید را به شکل یک پرسش مطرح می‌کنم. مسئولان وزارت راه و شهرسازی به چه شکل این پیشنهاد را می‌خواهند تصویب و اعمال کنند؟ ضمانت اجرایی آن چیست؟ باید توجه داشت که این وزارتخانه ابزار اجرایی این طرح یا پیشنهاد را ندارد. به‌یقین بیشتر صاحبان خانه هم به فکر سود و درآمد خود هستند و ممکن است به فکر حال مستاجر نباشند. البته نمی‌توان به آنها از لحاظ اقتصادی خرده گرفت، زیرا ذات اقتصاد همین است و فعالان آن هم به‌دنبال سود بیشتر خود هستند. برخی از مالکان واحدهای مسکونی شغلی ندارند و محل درآمدشان اجاره‌ای است که ماهانه دریافت می‌کنند، پس نمی‌توان از آنها انتظار داشت که سرمایه خود را با قیمت کمی در اختیار دیگران قرار دهند. تعجب ما از برخی مسئولان است که تمامی جوانب یک طرح را نمی‌سنجند و چنین پیشنهادهایی ارائه می‌دهند. البته در خیرخواهی آقای وزیر شکی نیست، اما بهتر است تامل بیشتری در این زمینه صورت بگیرد تا نه مستاجران و نه صاحبان خانه دچار مشکل نشوند. به جرات می‌توان گفت که اکنون 90درصد تمدید قراردادها در بنگاه‌های مسکن اتفاق نمی‌افتد. از سوی دیگر قوانین رسمی کشور اجازه نمی‌دهد که شخص سوم وارد قرارداد و توافق بین دو نفر شود و نرخ تعیین کند. حال تفاوتی ندارد که این شخص ثالث یک مشاور املاک باشد یا وزارت راه‌وشهرسازی! گاهی به‌نظر می‌رسد برخی مدیران برای سرگرمی مردم برخی طرح‌ها و پیشنهادها را ارائه می‌دهند.
پس به‌نظر شما در تعیین سقف تمدید قرارداد خلأ قانونی وجود دارد و این امر در عمل، شدنی نیست؟
نه‌تنها خلأ قانونی وجود دارد، بلکه اجرای آن هم بر حجم مشکلات می‌افزاید. به این معنا که اگر هم قانون اجازه اجرای آن را بدهد، دولت نباید تن به چنین اقداماتی بدهد. به عارضه‌های چنین طرحی در پرسش قبلی اشاره شد. عارضه‌هایی که بسیار خطرناک هستند و نباید آنها را ساده پنداشت. در صورتی که شکایت و شکایت‌کشی در دادگاه‌های کشور بین مالک و مستاجر افزایش یابد، طراحان این پیشنهادات پاسخگو نخواهند بود. اگر عده‌ای علاقه به ارائه طرح دارند، بهتر است طرحی جامع‌تر پیشنهاد دهند که از لحاظ اقتصادی هم توجیه‌پذیر باشد. تعیین سقف 10درصد برای تمدید قرارداد اجاره مسکن شکاف‌های زیادی دارد که به شکل‌های مختلف می‌توان آن را دور زد.
نظر شما درباره بلندمدت‌کردن قراردادهای مسکونی چیست؟ آیا بهتر نیست که وزارت راه از این طریق امنیت روانی مستاجران را تامین کند؟
در این زمینه می‌توان طرح‌هایی را ارائه داد، اما قانون این اجازه را نمی‌دهد که شخص سومی در قراردادهای دوطرفه دخالت داشته باشد. وزارت راه‌وشهرسازی هم قیم مستاجران یا صاحبان خانه نیست که جای آنها تصمیم‌گیری کند. متاسفانه این تصور اشتباه، عملکرد برخی مسئولان را گاهی تحت تاثیر قرار می‌دهد. شاید بهتر باشد این مسئولان چاره‌ای برای رکود مسکن و قدرت خرید مستاجران و سایر شهروندان بیندیشند تا آنها از پس مخارج خود برآیند. به هر حال مالک هر کالایی می‌تواند درباره اموال و سرمایه خود تصمیم بگیرد و خریدار یا طرف دیگر قرارداد هم بر اساس پیشنهاد فروشنده تصمیم می‌گیرد. وزارت راه اجازه ندارد درباره اموال دیگران تصمیم بگیرد. متاسفانه اقتصاد دولتی باعث شده است مسئولان تصور کنند هر گاه به مشکلی برمی‌خورند، می‌توانند با یک دستور تمام مشکلات را حل کنند. اما آیا این سیاست‌ها در دیگر بازارها پاسخگو بوده است که در بازار مسکن پاسخگو باشد؟
امروزه با رشد مهاجرت به شهرهای اقماری مواجه هستیم. اجرای چنین سیاست‌هایی چه تاثیری بر رشد اینگونه مهاجرت‌ها می‌گذارد؟ آیا ممکن است شهرهایی نظیر کرج هم با افزایش انبوه جمعیت مواجه شوند و به‌دنبال آن در این شهرها نرخ اجاره مسکن نجومی شود؟
بله، این هشداری بود که ما چهار سال پیش به مسئولان دادیم، اما به‌نظر می‌رسد گوش شنوایی در این زمینه وجود ندارد. بیش از پنج سال است ما با کسری تولید مسکن مواجه هستیم و همین امر عاملی برای رشد قیمت‌هاست. اما مسئولان هر بار با انتشار اعداد و ارقام مربوط به خانه‌های خالی رکود این بخش را به گردن موسسات، بانک‌ها و دلالان می‌انداختند و از زیر بار مسئولیت شانه خالی می‌کردند. با همین تصورات بود طرح مسکن اجتماعی هم اجرا شد. طرحی که بیشتر متناسب با اقتصاد کشورهای پیشرفته و توسعه‌یافته دنیا نظیر آلمان و سوئیس است که در نهایت با مشکل کمبود چندده‌هزار واحد مسکن مواجه هستند. نه کشوری مثل ایران که به‌گفته همین وزیر راه‌وشهرسازی با 19میلیون نفر حاشیه‌نشین مواجه است. آماری که اگر تعداد افراد بی‌خانمان هم به آن اضافه شود، ارقام بسیار بالاتری را نشان می‌دهد. حال امروز صدای این کمبود تولید خانه به گوش می‌رسد. یکی از تبعات آن همین مهاجرت به شهرهای اقماری، یعنی مهاجرت معکوس است. این امر تخریب فرهنگی را در پی دارد و بدترین نوع مهاجرت است.
راهکار شما برای کنترل این شرایط چیست؟
متاسفانه با سوء‌مدیریت‌هایی که شکل گرفت دیگر نمی‌توان راهکار نهایی ارائه داد که در کوتاه‌مدت کارساز باشد. در این حوزه باید برنامه‌ریزی بلندمدت 10 تا 20ساله انجام شود. اما هر دولتی که سر کار می‌آید ساز خود را می‌زند و این اتفاق در عمل نشدنی است. بدین ترتیب افزایش قیمت مسکن و اجاره آن تا پایان سال قطعا ادامه دارد و بعید به‌نظر می‌رسد که در سال 98 هم فروکش کند.
