بازار مسکن 1405 روی مرز رکود و رونق؛ کدام سناریو محتمل‌تر است؟
بازتاب– بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر تحت تأثیر عوامل متعددی مانند تورم مزمن، نوسانات ارزی، تحریم‌های اقتصادی و سیاست‌های ناکارآمد ساخت‌وساز، با نوسانات شدیدی روبرو بوده است. در سال ۱۴۰۴، بازار مسکن تهران و کل کشور در رکود نسبی به سر می‌برد، جایی که معاملات کاهش یافته و قیمت‌ها ثبات نسبی نشان می‌دهند، هرچند هزینه‌های ساخت همچنان رو به افزایش است.
بر اساس گزارش‌های مرکز آمار ایران و بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در نیمه اول ۱۴۰۴ حدود ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان بوده که نسبت به سال قبل رشد محدودی (حدود ۲۰ درصد) داشته است.
با توجه به تاریخ فعلی (مهر ۱۴۰۴/سپتامبر ۲۰۲۵)، پیش‌بینی وضعیت سال ۱۴۰۵ اهمیت ویژه‌ای دارد، زیرا این سال می‌تواند نقطه عطفی در چرخه‌های اقتصادی مسکن باشد. در ادامه، بر اساس تحلیل مدل‌های اقتصادی و گزارش‌های معتبر، به بررسی آینده بازار مسکن ایران، با تمرکز بر تهران، می‌پردازیم.
عوامل مؤثر بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۵
بازار مسکن ایران به شدت به متغیرهای کلان اقتصادی وابسته است. تورم که در سناریوی پایه حدود ۳۰ درصد پیش‌بینی می‌شود، یکی از اصلی‌ترین عوامل اثرگذار بر قیمت‌هاست. نرخ ارز نیز نقش کلیدی ایفا می‌کند؛ با توجه به وابستگی مصالح ساختمانی به واردات، افزایش نرخ دلار می‌تواند هزینه‌های ساخت را تا ۱۵-۲۰ درصد بالا ببرد. علاوه بر این، سیاست‌های دولتی مانند طرح‌های مسکن ملی و نهضت ملی مسکن، که هدف ساخت ۴ میلیون واحد تا پایان ۱۴۰۵ را دارند، می‌تواند عرضه را افزایش دهد، اما چالش‌هایی مانند ضعف مدیریت اجرایی، مشکلات تأمین مالی و کمبود زمین اجرای آن را دشوار کرده است.
از سوی دیگر، تقاضای مسکن در ایران با کمبود حدود ۳.۸ میلیون واحد ناپایدار روبرو است، که تا پایان ۱۴۰۵ به ۴ میلیون واحد می‌رسد. این کمبود، ناشی از رشد جمعیت خانوارها (حدود ۱.۲ میلیون خانوار جدید در سال) و مهاجرت داخلی به شهرهای بزرگ، فشار بر قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. در سطح جهانی، تحریم‌ها و تنش‌های ژئوپلیتیکی (مانند جنگ با رژیم اسرائیل و تأثیر بر بازار) می‌تواند سناریوهای متفاوتی ایجاد کند، از جمله رکود عمیق یا جهش تورمی.
پیش‌بینی کلی برای بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵
تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ احتمالاً الگوی رشد نمایی قیمت‌ها را ادامه خواهد داد، هرچند با رکود معاملاتی همراه باشد. بر اساس مدل‌های اقتصادی مبتنی بر داده‌های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۴، قیمت مسکن به دلیل افزایش قیمت زمین (که ۵۰-۶۰ درصد هزینه کل را تشکیل می‌دهد) و تقاضای سرکوب‌شده، به صورت نمایی رشد خواهد کرد.
در سناریوی پایه (ادامه روند فعلی تحریم‌ها)، رشد اقتصادی ۲.۷ درصد و تورم ۳۰ درصد پیش‌بینی می‌شود، که منجر به افزایش متوسط ۲۵-۳۵ درصدی قیمت مسکن در کل کشور می‌گردد.با این حال، سناریوهای بدبینانه، مانند تشدید تحریم‌ها یا تنش‌های نظامی، تورم را به ۳۹ درصد و رشد اقتصادی را به ۲.۲ درصد می‌رساند، که می‌تواند رکود را عمیق‌تر کند و حتی به کاهش بی‌سابقه قیمت‌ها (تا ۱۰-۱۵ درصد) منجر شود، به دلیل نااطمینانی سرمایه‌گذاران و خروج سرمایه از بازار ملک.
در مقابل، سناریوی خوش‌بینانه (کاهش تحریم‌ها) رشد قیمت را به ۱۵-۲۰ درصد محدود می‌کند و بازار را به سمت ثبات سوق می‌دهد.
گزارش‌های Statista نیز پیش‌بینی می‌کنند که ارزش بازار املاک مسکونی ایران تا ۲۰۲۵ به ۲.۷۷ تریلیون دلار برسد و در ۲۰۲۶ با CAGR حدود ۵ درصد رشد کند، اما این رشد عمدتاً در بخش تجاری خواهد بود.علاوه بر این، چرخه‌های تاریخی مسکن (۱۸ ساله) نشان می‌دهد که سال ۱۴۰۵ می‌تواند انتهای دوره رونق باشد و به اصلاح قیمتی منجر شود، به ویژه اگر عرضه از طریق پروژه‌های دولتی افزایش یابد.
کارشناسان اتحادیه املاک پیش‌بینی می‌کنند که رکود معاملاتی تا اواسط ۱۴۰۵ ادامه یابد، اما پرش‌های پله‌ای قیمت در اواخر سال ممکن است رخ دهد.
تمرکز بر بازار مسکن تهران
تهران، به عنوان مرکز اقتصادی و جمعیتی ایران با بیش از ۱۰ میلیون ساکن، حساس‌ترین بازار مسکن کشور است. در سال ۱۴۰۴، متوسط قیمت در تهران حدود ۱۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع بوده و معاملات ۳۰-۴۰ درصد کاهش یافته است. برای ۱۴۰۵، پیش‌بینی‌ها نشان‌دهنده رشد ۲۰-۳۰ درصدی است، به ویژه در مناطق شمالی و مرکزی (مانند مناطق ۱، ۳ و ۵) که تقاضای سرمایه‌گذاری بالاست.
در سناریوی بدبینانه، تنش‌های ژئوپلیتیکی می‌تواند مهاجرت از تهران را افزایش دهد و قیمت‌ها را در مناطق حاشیه‌ای (مانند ۱۸ و ۱۹) تا ۱۰ درصد کاهش دهد.عوامل خاص تهران شامل فرونشست زمین، بحران آب و قطع برق است که ساخت‌وساز را محدود می‌کند. پروژه‌هایی مانند مترو و مسکن مهر می‌تواند عرضه را در جنوب تهران افزایش دهد، اما کمبود زمین در شمال، قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارد.
بر اساس تحلیل‌ها، در سناریوی پایه، قیمت متوسط به ۱۲۰-۱۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسد، در حالی که در سناریوی خوش‌بینانه، ثبات نسبی (۸۵-۹۵ میلیون) ممکن است. رکود اجاره‌بها نیز ادامه خواهد یافت، با افزایش ۱۵-۲۰ درصدی نسبت به تورم عمومی.
سناریوهای احتمالی و توصیه‌ها
سناریوی خوش‌بینانه (احتمال ۲۰-۳۰%): کاهش تحریم‌ها و کنترل تورم به زیر ۲۵ درصد؛ ثبات قیمت‌ها و افزایش معاملات ۱۵ درصدی. توصیه: سرمایه‌گذاری در مسکن ارزان‌قیمت برای خریداران واقعی.
سناریوی پایه (احتمال ۵۰%): ادامه رکود با رشد متوسط قیمت؛ تمرکز بر اجاره به جای خرید.
سناریوی بدبینانه (احتمال ۲۰-۳۰%): تشدید تنش‌ها و تورم بالای ۳۵ درصد؛ کاهش قیمت‌ها و رکود عمیق. توصیه: اجتناب از سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت و تمرکز بر دارایی‌های نقدشونده.
آینده بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵، با توجه به عدم قطعیت‌های اقتصادی و سیاسی، احتمالاً با رکود معاملاتی و رشد محدود قیمت‌ها همراه خواهد بود، اما پتانسیل جهش‌های ناگهانی وجود دارد.
در پایتخت، وضعیت پیچیده‌تر و ناهمگن‌تر از متوسط کشور ارزیابی می‌شود. مناطق شمالی و مرکزی تهران ظرفیت بیشتری برای رشدهای پله‌ای و جهش‌های محدود دارند، در حالی که جنوب و حاشیه شهر بیش از هر چیز تحت تأثیر انتظارات تورمی و تغییرات زیرساختی قرار خواهند گرفت. در سطح کلان، نشانه‌هایی از پایان فاز رونق اسمی و آغاز دوره‌ای از ایست یا اصلاح قیمت‌ها همراه با جهش‌های موضعی دیده می‌شود. هم‌زمان، بازار اجاره تحت فشار پایدار تقاضا قرار خواهد داشت و رشد آن فراتر از تورم عمومی پیش‌بینی می‌شود.
