بازار اجاره مسکن قابل کنترل نیست

مدیر علمی طرح جامع مسکن با بیان اینکه بازار اجاره قابل کنترل نیست، گفت: با افزایش 100 درصدی قیمت برخی از واحدهای مسکونی افزایش نرخ اجاره طبیعی است که پیش بینی می‌شود میزان افزایش قیمت‌ها حدود 30 درصد باشد.

طبق آخرین سرشماری در ایران در سال 1395 تعداد خانوارهای ایرانی برابر با 24 میلیون خانوار بوده است که از این تعداد بیش از 6 میلیون و 200 هزار خانوار در واحدهای استیجاری زندگی می‌کنند. بنابراین چیزی حدود یک چهارم خانوارهای ایرانی مستاجر هستند.

با توجه به افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن احتمال رشد جمعیت مستاجران وجود دارد. معمولا مستاجران از قشر ضعیف جامعه محسوب می‌شوند که با توجه به عوامل متعدد اثرگذار شاهد افزایش قیمت اجاره بها در بازار مسکن هستیم.

طبق گفته کارشناسان شاخص‌هایی از جمله ارزش ملک،‌ نرخ تورم و میزان عرضه مهم‌ترین عوامل موثر در تعین نرخ اجاره هستند که در حال حاضر هم با افزایش قیمت مسکن و هم رشد نرخ تورم مواجه هستیم و از سوی دیگر همواره بازار مسکن با کمبود تولید و عرضه مسکن مواجه بوده است. بنابراین در شرایطی در آستانه فرا رسیدن فصل نقل و انتقالات مسکن هستیم که کارشناسان و مشاوران املاک پیش بینی رشد اجاره بها را دارند.

فریدن یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن در گفت‌وگو با ایلنا درباره وضعیت بازار اجاره مسکن گفت: مطلقا بازار اجاره مسکن در کوتاه مدت کنترل پذیر نیست و اساسا دولت توان کنترل این بازار را ندارد.

وی با بیان اینکه با افزایش ارز، ملک باید انتظار افزایش نرخ اجاره را هم داشته باشیم، ادامه داد: در شرایطی که قیمت واحدهای مسکونی تا 100 درصد افزایش پیدا کرده طبیعی است که نرخ اجاره هم بالا برود اما قطعا رشد کرایه مسکن به اندازه 100 درصد افزایش قیمت ملک نخواهد بود و چیزی بین 20 تا 30 درصد پیش بینی می‌شود.

مدیر علمی طرح جامع مسکن تاکید کرد: بازار مسکن، ظرفیت افزایش نرخ اجاره بیش از این قیمت‌ها را هم ندارد چراکه قدرت خرید مردم هم پای رشد نرخ مسکن و نرخ تورم بالا نرفته است.

یزدانی با بیان اینکه کنترل بازار مسکن توسط دولت راهکاری است که معمولا جواب نمی‌دهد، اظهارداشت: تنها راهکار کنترل بازار مسکن عرضه واحد در بلند مدت است و در این بازه زمانی هم دولت می‌تواند از اقشار کم درآمد و هدف از طریق ارائه کمک هزینه اجاره حمایت کند.

وی ادامه داد: البته در بسیاری از کشورها بخش خصوصی وارد این بازار شده و با ساخت انبوه واحدهای استیجاری، مشکل کمبود عرضه را برطرف کرده است. اگر دولت به سرعت این طرح را به اجرا برساند می‌تواند سه الی 4 سال دیگر نتایج آن را در بازار ببیند.

مدیر علمی طرح جامع مسکن با تاکید بر اینکه دولت نباید وارد ساخت وساز مسکن شود، ادامه داد: هر گونه ورود دولت به بازار مسکن آثار منفی به دنبال خواهد داشت اما می تواند با ارایه مشوق‌هایی، بخش خصوصی را وارد این حوزه کند.

یزدانی تاکید کرد: از آنجایی که در کشورهای دیگر نوسانات قیمتی بالا نیست اجاره داری به صورت انبوه می‌تواند به صرفه باشد اما در ایران به دلیل افزایش ارزش ملک و بالا بودن نرخ تورم، اجاره‌داری صرفه اقتصادی دارد.

در یک سال گشته در حالی که نرخ تورم از کمتر از 10 درصد به 30 درصد رسیده و تورم نقطه به نقطه 50 درصد اعلام شده است، درآمد تغییری نکرده و با افت ارزش ریال قدرت خرید مردم هم رو به کاهش است، بنابراین اجاره مسکن به یک منبع درآمد تبدیل شده که می‌تواند بخشی از نیازهای مالی خانوار را برطرف سازد. از این رو شاهد تغییر فرمول نرخ اجاره در بازار هستیم به این صورت که تمایل موجران و مالکان مسکن به کاهش سقف رهن و افزایش سقف اجاره بالا رفته است.

در جدول زیر اجاره بهای واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران آمده است.