اثر بازگشت نرخ سود «جذاب» بر بازار مسکن

مصوبه چهارشنبه شب بانک مرکزی که با هدف مهار التهاب ارزی از امروز به اجرا درمی‌آید، متغیرهای بازار مسکن را نیز تحت‌تاثیر قرار خواهد داد.از امروز بانک‌ها به مدت دو هفته با انتشار گواهی سپرده، امکان اخذ سود ۲۰ درصدی برای گروهی از سپرده‌گذاران بانکی را به‌صورت رسمی فراهم می‌کنند به‌طوری که به خریداران این نوع اوراق، سود یکساله ۲۰ درصد و در صورت فروش اوراق در بازه زمانی کمتر از ۱۲ ماه، سود ۱۴ درصد پرداخت می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: جذاب‌سازی موقتی بازار پول به‌عنوان بازار رقیب مسکن، می‌تواند بر رفتار تقاضای سرمایه‌ای ملک که در هفته‌های اخیر به سه علت افزایش پیدا کرده بود، اثرگذار شود و بخشی از این متقاضیان را مجددا به سمت بانک‌ها بکشاند. این فرآیند در نقش سپر بانکی تورم مسکن، در صورت بروز، به کاهش سرعت رشد قیمت آپارتمان و زمین و همچنین ملایم شدن شیب افزایش قیمت‌ها در بازار ملک منجر خواهد شد.

تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن از زمان شکل‌گیری رونق در بازار معاملات ملک –اواخر پاییز امسال- به شکل محسوس در این بازار مشاهده شد. این دسته از متقاضیان، گروه سوم در کنار خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی غیرخانه‌اولی هستند که ورودشان به بازار ملک از یک‌سو باعث رشد خیره‌کننده حجم معاملات مسکن شد و از سوی دیگر، شیب تند تورم مسکن را در ماه‌های آذر و دی به همراه داشت.

به گزارش اقتصادنیوز ،تورم مسکن در آخرین ماه از پاییز امسال، بعد از ۵۰ ماه، از سطح تورم عمومی -با فاصله زیاد- بالا رفت. میزان رشد قیمت مسکن در ماه‌های آذر و دی امسال، به ترتیب حدود ۴ و ۵ واحد درصد، بیشتر از نرخ تورم عمومی بوده در حالی‌که، از مهر سال ۹۲ تا اواخر پاییز امسال، این میزان به جز یک ماه خاص (دی ۹۵) به مراتب کمتر از ۹ درصد و در واقع پایین‌تر از سطح تورم قرار داشته است.

هم اکنون بخش قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌ای حاضر در بازار مسکن، مهاجران بازار پول محسوب می‌شوند که به علت «انتظار سود» به مراتب بیشتر از نرخ ۱۵ درصدی سپرده‌های بانکی، برای حفظ ارزش واقعی دارایی خود، سرمایه‌گذاری در بازار ملک را مناسب ارزیابی می‌کنند. هر چند نرخ بازدهی بازار سهام در ماه‌های گذشته، به مراتب بیشتر از بازار ملک بوده اما تجربه نشان داده، بازار مسکن، رقیب اصلی بازار پول در جذب سرمایه‌‌گذار است در نتیجه، رفت و آمد بین بازارهای پول و مسکن، بیش از سایر بازارها انجام می‌شود.

در این میان، بخشی از تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز در صورت جذاب بودن نرخ سود بانکی، برای تقویت بنیه مالی خود و افزایش قدرت خرید مسکن، به سپرده‌گذاری در بانک برای دوره‌های مشخص رو می‌آورد. البته این رفتار تقاضای مصرفی، متناسب با فاز رکود یا رونق معاملات مسکن، دارای شدت زیاد یا کم خواهد بود.

اوراقی که از امروز در بانک‌ها به سپرده‌گذاران بانکی عرضه می‌شود، در مقایسه با نرخ سود ۱۵ درصدی سپرده بلندمدت، دارای ۵ واحد درصد سود بیشتر است. همچنین خریداران این اوراق، در صورت فروش آن در کوتاه مدت (کمتر از یک سال)، نرخ سود بالاتری نسبت به سپرده‌گذاری کوتاه‌مدت دریافت می‌کنند.

در حال‌حاضر نرخ سود سپرده‌گذاری کوتاه مدت در شبکه بانکی، ۱۰ درصد است اما کف سود اوراق گواهی سپرده که از امروز به مدت دو هفته در بانک‌ها به فروش می‌رسد، ۱۴ درصد تعیین شده است. اختلاف ۴ تا ۵ واحد درصدی سود این اوراق با سطح فعلی نرخ سود بانکی، برای دو گروه از سوداگران ارزی و سرمایه‌گذاران ملکی، از جذابیت نسبی برخوردار است و پیش‌بینی می‌شود در بازار ملک، دست‌کم به شکل خفیف تقاضای سرمایه‌ای را کاهش دهد یا مانع افزایش این حجم از تقاضا تا پایان سال‌جاری شود.

برآوردها حاکی است سود ۲۰ درصدی بازار پول از محل خرید اوراق گواهی سپرده، تقاضای سرمایه‌ای خرید زمین را بیشتر تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. در ماه‌های اخیر ورود سرمایه‌گذاران بزرگ مقیاس به بازار ملک کلنگی (زمین) در برخی مناطق شهر تهران، بیشتر از بازار آپارتمان بوده است. بخشی از این سرمایه‌گذاران، مهاجران بانکی (انصراف از ادامه سپرده‌گذاری) هستند و بخشی دیگر نیز برای شروع یک دوره سرمایه‌گذاری،‌ بین دو بازار پول و بازار ملک، دومی را برگزیده‌اند با این نگاه که سود ناشی از تغییرات مثبت قیمت در بلندمدت، بازدهی مورد انتظارشان را نسبت به سطح فعلی سود سپرده‌های بانکی تامین خواهد کرد.

متغیرهای بازار معاملات زمین در تهران، ردپای سرمایه‌گذاران ملکی را نشان می‌دهد. پاییز امسال، متوسط قیمت هر مترمربع زمین (ملک کلنگی) در تهران، ۱۸ درصد افزایش پیدا کرد. این میزان رشد در پی افزایش ۵۰ درصدی حجم معاملات زمین در این فصل –نسبت به پاییز ۹۵- اتفاق افتاده است. بخشی از رشد معاملات زمین به پیش‌رونق ساخت و ساز (تقاضای مصرفی خرید ملک کلنگی) مربوط است اما بخشی دیگر، تقاضای سرمایه‌ای با هدف حفظ ارزش دارایی در برابر تورم محسوب می‌شود.

نتایج یک مطالعه علمی که پیش‌تر درباره سبد دارایی‌ها و تغییر وزن آنها با تغییر نرخ سود بانکی انجام شده بود، حکایت از آن دارد که با افزایش نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی‌ در شیب مثبت،‌ سهم زمین در سبد دارایی افراد با درجات مختلف ریسک‌پذیری به صفر می‌رسد و سهم مسکن نیز در سبد حدود ۲۰ درصد می‌شود. سهم زمین در سبد دارایی‌ها هنگام کاهش نرخ سود واقعی بانک‌ها به سطح زیر صفر (سود کمتر از تورم)، به حدود ۴۵ درصد می‌رسد.

عرضه حداکثر ۱۵ روزه اوراق ۲۰ درصدی در بانک‌ها، بعید است به خروج سرمایه‌گذاران وارد شده به بازار مسکن –افرادی که در ماه‌های اخیر در این بازار خرید کردند- منجر شود چراکه تبدیل دارایی ملکی معمولا پروسه‌ای حداقل ۲۰ تا ۳۰ روزه محسوب می‌شود. این اوراق بیشتر، گروه تقاضای سرمایه‌ای در حال جست‌وجو برای خرید ملک یا مصمم به خرید ملک –افرادی که قصد خرید ملک دارند اما هنوز اقدام به انجام معامله نکرده‌اند- را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

اوراق ۲۰ درصدی که از امروز به مدت دو هفته در بانک‌ها عرضه می‌شود، حتی در صورتی که سرمایه‌گذاران بازار زمین را بیش‌از بازار مسکن تحت‌تاثیر قرار دهد، پیامد ثانویه آن به شکل کندشدن سرعت افزایش قیمت نوسازها ناشی از کاهش سرعت افزایش قیمت ملک کلنگی، به نفع تقاضای مصرفی در بازار مسکن خواهد بود.
آهنگ رشد قیمت مسکن کند می‌شود

یک صاحب‌نظر بخش مسکن، با بیان اینکه «مهم‎ترین بازار رقیب مسکن، سپرده‎های بانکی است»، اعلام کرد: هنگامی که بازدهی یکی از این دو دارایی‌ کم می‌شود، تقاضا به سمت دارایی رقیب سوق پیدا می‌کند.

بهروز ملکی در این‌باره افزود: با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی در شهریورماه سال‌جاری، بازار مسکن که 4 سال ثبات نسبی قیمت را پشت‌سرگذاشته و با انباشت انرژی مواجه بود تحریک شد چراکه با کاهش انگیزه سپرده‌‌‌گذاری در بانک، بخشی از سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن متمایل شد و باعث افزایش تقاضای مسکن (خصوصا تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسکن شد. ملکی در عین حال تصریح کرد: هر چند رونق بازار مسکن به دلایل متعددی در سال‌جاری، قابل انتظار بود اما نقش کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بر تحریک بازار مسکن طی ۵ ماه اخیر، پررنگ‌تر از سایر عوامل بوده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره تاثیر تصمیم جدید بانک مرکزی نیز گفت: بانک مرکزی برای تثبیت بازار ارز، اقدام به افزایش نرخ سود گواهی سپرده به ۲۰ درصد کرده است. هرچند نرخ بازخرید ۱۴ درصد قبل از موعد سررسید اوراق، از اثرگذاری آن خواهد کاست اما با این حال جای کتمان نیست که این سیاست (افزایش نرخ سود گواهی سپرده) می‌تواند بخشی از سرمایه‌گذاران بخش مسکن را به سمت خود متمایل کرده و آهنگ افزایشی بخش مسکن را کُند کند.