آیا سونامی افزایش دوباره قیمت مسکن در راه است؟

جهش های ارزی در اقتصاد ایران و تاثیرگذاری مستقیم آن ها بر قیمت مسکن، عدم تناسب عرضه و تقاضا در بخش مسکن، و در نهایت، جذابیت فعالیت های دلالی در بازار مسکن، سه موضوعی هستند که نشان دهنده دلایل افزایش قیمت نجومی مسکن در کشورمان هستند.

بازتاب– در سال های اخیر، قیمت مسکن در ایران با افزایش چشمگیر و قبال توجهی مواجه شده است. موضوعی که خرید خانه را برای بسیاری از طبقات و اقشار کشورمان به یک رویا تبدیل کرده و موجب شده خرید خانه به هیچ عنوان با درآمد خانوارهای ایرانی هماهنگ نباشد. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی در آبان‌ماه سال جاری، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران، 46 میلیون و 700 هزار تومان بوده است.

عددی که انتظار می رود با توجه به شرایط اقتصادی امروز کشور، بیش از پیش افزایش پیدا کند. با این حال، بسیاری از افکار عمومی به طرح این سوال می پردازند که عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران چه هستند؟ و یا به بیان دیگر، آیا سونامی افزایش قیمت مسکن در راه است؟ به نظر می‌رسد در این رابطه ابتدا باید سه محرک اصلی افزایش قیمت مسکن را مورد توجه قرار داد.

1- وقوع جهش های ارزی در اقتصاد ایران

یکی از واقعیت های مسلم اقتصادی کشورمان این است که اقتصاد ایران به معنای واقعی کلمه یک اقتصاد دلاریزه‌ شده است. در واقع، دلار و قیمت آن نقشی تعیین کننده در بسیاری از معادلات اقتصادی ایران دارد. در این راستا، وقوع جهش های مکرر ارزی در کشورمان که به طور خاص از اوایل دهه 90 شمسی تکرار و تناوب بیشتری نیز پیدا کرده، سهمی قابل توجه در افزایش سریع بهای مسکن بازی کرده و می کند.

در واقع، افزایش قیمت ارز، تاثیر قابل توجهی را بر قیمت مصالح ساختمانی و قیمت تمام شده ساخت مسکن می‌گذارد و این مساله موجب می شود تا قیمت مسکن مدام سیر صعودی طی کند. از این منظر می توان گفت تا زمانی که ما شاهد نوسانات و جهش های ارزی در اقتصاد ایران باشیم، جهش های قیمتی در زمینه قیمت مسکن نیز امری کاملا طبیعی است.

2- عدم تناسب عرضه و تقاضا در بخش مسکن

یکی دیگر از مولفه هایی که به سهم خود نقشی قابل تامل را در افزایش مداوم قیمت مسکن در ایران بازی می‌کند، عدم تناسب میان عرضه و تقاضا است. در واقع، میزان تقاضا در بازار مسکن فزاینده است اما عرضه در این بازار قطره چکانی و ضعیف است. همین سنگینی کفه تقاضا در قیاس عرضه، خود موجب افزایش قیمت های شدید در بحث قیمت مسکن می شود. در سال های اخیر، دولت های مختلف کشورمان تلاش های زیادی را انجام داده اند تا هم از طریق تشویق فعالیت های ساخت و ساز بخش خصوصی و هم اجرای پروژه های ملی ساخت مسکن، تا جای ممکن کمبود عرضه مسکن را جبران کنند.

با این حال، این سیاست ها با توجه به شرایط بی‌ثبات اقتصادی و البته بوروکراسی های پیچیده و زمانبر اداری، تاکنون نتایج عینی را از خود برجا نگذاشته است. در این رابطه یک نکته مهم و کلیدی که باید مورد توجه باشد این است که مسکنِ عرضه شده چه در قالب پروژه های ملی و چه بخش خصوصی نیز لزوما در مناطقی که مورد نیازِ شدید مردم بوده عرضه نشده است.

به عنوان مثال، در شرایطی که مثلا عرضه مسکن در تهران و تامین نیاز افراد در این شهر به شدت مورد توجه بوده، شاهد آن بوده ایم که عمده مسکن، در شهرهای جدید ساخته شده و در اطراف تهران که بعضا فاصله نسبتا زیادی نیز با پایتخت دارند، عرضه بیشترِ مسکن انجام شده و در عمل، در آن حوزه ای که نیازها بایستی رفع شود، شاهد گشایش نبوده ایم. به بیان دیگر، ظرفیت های آمایشی به نحو دقیق و مناسبی در زمینه عرضه مسکن مورد توجه قرار نگرفته است.

3- جذابیت فعالیت‌های دلالی در بازار مسکن

در نهایت باید گفت که بازار مسکن در ایران از جذابیت های زیادی برای فعالیت های دلالی برخوردار شده و جدای از دلالان، افکار عمومی نیز مدت هاست که به بخش مسکن به مثابه عرصه ای برای سرمایه گذاری و نه تامین نیازهای خود می نگرند. همین موضوع موجب شده تا سیلی از نقدینگی کشور به سمت بخش مسکن سرازیر شود که این مساله خود از ظرفیت های لازم و کافی جهت ایجاد نوسانات و جهش قیمتی در بازار مسکن برخوردار است.

البته که تجربیات سال های اخیر نشان داده که بازار مسکن بر خلاف بسیاری از بازارهای مالی دیگر نظیر طلا، سکه، ارز، خودرو و سهام، بازار امن تری است و امکان رخدادِ کاهش قمیت های شدید در آن نیز به مراتب کمتر است. از این رو، آن بخش از مردم کشورمان که مایلند سرمایه های خود را در بخشی امن سرمایه گذاری کنند، بخش مسکن را بخشی ایده آل جهت تحقق ایده خود می بینند. این موضوع به ویژه با توجه به افزایش بهای اجاره مسکن در سال های اخیر، مشوق های بیشتری را به آن ها ارائه می کند تا وارد بازار مذکور شوند.

با توجه به آنچه در این گزارش گفته شد، افزایش نجومی قیمت مسکن، حداقل با تداوم روند کنونی حاکم بر اقتصاد ایران، محتمل ترین گزینه است و انتظار کاهش یافتن قیمت ها در این بازار، واقع‌بینانه نیست.