آشنایی با انواع قدیمی و جدید اوراق حق تقدم مسکن و مقایسه آن ها

برخی می گویند که بعد از افزایش نرخ ارز، به مرور باید شاهد افزایش قیمت مسکن هم باشیم. به همین دلیل هم متقاضیان واقعی مسکن (تقاضای مصرفی) و هم متقاضیان خرید مسکن برای حفظ قدرت پول یا کسب سود (تقاضای سرمایه گذاری)، کم و بیش به این موضوع فکر می کنند که هرچه سریع تر خانه دار شوند. همان طور که می دانید، راهکار سریع خرید مسکن هم دریافت وام از محل اوراق حق تقدم است. با توجه به عرضه انواع جدید این اوراق به بازار از سوی بانک ملی، شماره امروز را به بررسی این اوراق و تفاوت های دو نوع اوراق حق تقدم مسکن یعنی تسه (اوراق منتشرشده توسط بانک مسکن) و تملی (اوراق منتشرشده از سوی بانک ملی) اختصاص دادیم.

اوراق حق تقدم چیست؟
بانک مسکن بر مبنای سپرده گذاری افراد در حساب های خاصی، به آن ها اوراق حق تقدم اختصاص می دهد که با استفاده از آن می توان بدون نوبت وام دریافت کرد. البته افراد سپرده گذار، چنان چه خودشان نیاز به استفاده از وام نداشته باشند، می توانند این اوراق را واگذار کنند. به طور متعارف این اوراق، هر ماه بعد از انتشار، در فرابورس ایران مورد معامله قرار می گیرند و افراد دارای کد معاملاتی می توانند به خرید و فروش آن ها بپردازند. قیمت هر برگه حق تقدم هم اکنون حدود 66 هزار تومان است که با خرید هر کدام از آن ها، شما می توانید 500 هزار تومان وام بگیرید. یعنی برای دریافت 60 میلیون تومان وام، باید 120 برگه حق تقدم بخرید. نرخ سود این اوراق هم اکنون 17.5 درصد است و دوره بازپرداخت هم 12 ساله است.

بانک ملی هم با “تملی” به بازار مسکن آمد
مدت هاست که بانک مسکن به صورت انحصاری اوراق حق تقدم را با نماد تسه عرضه می کند. اما از زمستان سال گذشته، بانک ملی هم پا به میدان گذاشت و از طی روال قانونی برای انتشار این اوراق خبر داد تا این که بعد از انتشار آن ها، معاملات نماد مربوط در فرابورس ایران نیز از هفته دوم اردیبهشت امسال آغاز شد. اوراق بانک ملی هم از بسیاری جهات شبیه اوراق بانک مسکن است؛ مثلا نرخ سود وام از این محل 17.5 درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله است. با هر برگه هم می توان 500 هزار تومان وام گرفت. اما دو وام مذکور، تفاوت هایی هم با هم دارند.

تفاوت های تسه با تملی در چیست؟
مهم ترین تفاوت اوراق دو بانک در سقف تسهیلات قابل دریافت از این محل است. چنان چه جدول مشروح زیر (جدول 1) نشان می دهد سقف تسهیلات در بانک ملی کمتر است. مثلا در تهران با استفاده از تسه، شما به صورت انفرادی می توانید تا 90 میلیون تومان (140 میلیون تومان برای زوجین) وام بگیرید اما در طرح بانک ملی، سقف تسهیلات در تهران 70 میلیون تومان (110 میلیون تومان برای زوجین) است. هر دو بانک همراه با وام از محل حق تقدم، وام جعاله هم پرداخت می کنند که سقف این وام در بانک مسکن 20 و در بانک ملی 10 میلیون تومان است. تفاوت مهم دیگر اوراق دو بانک در آن است که بانک ملی، در مورد سن بنای خریداری شده با اوراق محدودیتی وضع نکرده است. در حالی که با استفاده از تسهیلات بانک مسکن، شما فقط بناهای با سن 20 سال و کمتر را می توانید بخرید. جدول زیر ضمن معرفی تسه و تملی، تفاوت های آن ها را نیز برجسته می کند.

قیمت های روز تسه و تملی چیست؟
شما می توانید با مراجعه به پایگاه فرابورس ایران به آدرس https://ifb.ir آخرین قیمت نمادهای مختلف تسه و تملی را ببینید. برای نمونه در این جا آخرین قیمت برخی نمادها- بر اساس معاملات روز چهارشنبه هفته قبل- را در جدول 2ذکر کرده و تخمینی از هزینه خرید اوراق به تعداد مشخص را ارائه خواهیم کرد. چنان چه ملاحظه می کنید برای دریافت 100 میلیون تومان وام (که نیاز به 200 برگه حق تقدم دارد) باید چیزی حدود 13 میلیون و 400 هزار تومان هزینه کنید که با توجه به قیمت های فعلی، تفاوت زیادی بین طرح های بانک ملی و بانک مسکن، از این نظر، وجود ندارد.

ایجاد رقیب برای بانک مسکن، اوراق را ارزان خواهد کرد؟
به طور کلی با افزایش عرضه، قیمت محصولات کاهش می یابد؛ به ویژه آن که رقابت جدی نیز بین دو بانک شکل بگیرد. برخی تسهیلات ایجادشده در اوراق بانک ملی را نشان از وجود این رقابت می دانند. مثلا حذف سقف سنی ملک و همچنین حذف محدودیت مبادله روزانه اوراق را در راستای رقابت ایجادشده بین دو بانک تلقی می کنند. کاهش چشمگیر قیمت اوراق حق تقدم بانک مسکن در فروردین امسال نیز، اگرچه دلایل دیگری هم دارد، اما می توان به ظهور رقیب هم نسبت داد. مروری بر تحولات قیمت تسه می تواند این موضوع را روشن تر کند.

کاهش قیمت تسه به دلیل فصل است یا تملی؟
چنان چه نمودار زیر نشان می دهد، قیمت تسه در حوالی حداقل تاریخی آن قرار دارد. تسه ها در بیشتر اوقات در محدوده بیش از 72 هزار تومان قرار داشتند و در برخی اوقات تا 80 و حتی 100 هزار تومان (نمودار تسه 9501 را ببینید) هم رشد کردند اما در فروردین امسال تا زیر 60 هزار تومان هم افت کردند (تسه 9601 را ببینید). اگرچه کاهش فصلی معاملات مسکن در فروردین می تواند علت این موضوع باشد اما دقت در نمودار نشان می دهد که در فروردین سال های گذشته چنین اتفاقی رخ نداده است. لذا باید کاهش قیمت تسه ها را به ورود رقیب منتسب دانست. موضوعی که با افزایش عرضه ممکن است ادامه هم پیدا کند.

با تملی خانه دار شویم یا تسه؟
چنان چه ملاحظه کردید، از نظر نرخ اوراق، نرخ سود و دوره بازپرداخت تفاوت جدی بین دو گزینه رقیب وجود ندارد. اما سقف تسهیلات متفاوت است. لذا اگر نیاز به تسهیلات بیشتری دارید بانک مسکن گزینه بهتری است. چرا که هم سقف تسهیلات خرید و هم سقف تسهیلات جعاله بیشتر است. اما اگر می خواهید خانه ای بخرید که سن آن بیشتر از 20 سال است گزینه ای جز اوراق حق تقدم بانک ملی ندارید (منظور کسانی هستند که به هر دلیلی، می خواهند به سرعت وام بگیرند و فرصتی برای سپرده گذاری ندارند). جدول 3میزان اقساط و کل سود پرداختی در هر یک از طرح ها را به تفصیل توضیح می دهد.

جواد غیاثی-خراسان