تسهیلات بانکی چه نقش و سهمی در خرید خانه دارد؟
کسانی که می‌خواهند از تسهیلات بانکی برای خرید واحدهای مسکونی استفاده کنند، باید چقدر آورده نقدی داشته باشند؟سهم و وزن وام بانکی در خرید خانه در تهران و شهرهای دیگر چقدر شده است؟
اینها سؤالاتی است که در گزارش امروز به آن پاسخ داده شده است.
هر فردی که می‌خواهد خانه بخرد، در وهله اول باید با «خودش ببیند که چند- چند» است.یعنی چقدر پول نقد دارد و چقدر می‌تواند روی وام بانکی حساب کند.حال این سؤال مطرح است که با افزایش قیمت مسکن در شهرهای مختلف طی دو سال اخیر، تا چه اندازه(چند درصد)می توان روی وام بانکی حساب باز کرد و خریدار چقدر باید پول داشته باشد؟
بررسی‌ها در گزارش پیش رو نشان می‌دهد، درصورتی که خریدار بخواهد یک خانه 60 متری در هر نقطه از کشور خریداری کند باید از 20 تا 80 درصد آورده نقدی داشته باشد.شهر به شهر فرق می‌کند. به بیان ساده تر، اثر بهره‌گیری از ابزار وام بانکی در خرید مسکن در هرشهری تفاوت دارد. در کل، افزایش بهای مسکن باعث شده است که اثر وام مسکن در شهر تهران کاهش یافته اما در سایر شهرها با توجه به سقف تسهیلات زوجین، اثر وام مسکن تقویت شده است.
پیش فرض اصلی گزارش
شخصیت اصلی گزارش ما فردی است که می‌خواهد با تسهیلات 160 میلیون تومانی زوجین، در تهران و 120 میلیون تومانی در مراکز استانها که بالاترین سقف وام خرید مسکن است، یک آپارتمان 60 متری خریداری کند. با توجه به اینکه تنوع تسهیلات مسکن مختلف و میزان تسهیلات نیز در شهرهای بزرگ و کوچک متفاوت است برای مقایسه سهم وام در خرید مسکن در شهرهای مختلف، بیشترین سقف وام پرداختی یعنی وام زوجین را در نظر می‌گیریم.
حال سؤال اینجاست که استفاده از وام در خرید مسکن در کدامیک از شهرها یا مراکز استان‌های کشور اثر بیشتری دارد.به بیان ساده تر، در کدامیک از این شهرها وام مسکن می‌تواند زمینه خانه دار شدن افراد را فراهم سازد.
پیش از هر چیزی باید اشاره کرد که ابتدا برای اثرسنجی وام مسکن روی قیمت‌ها از آخرین میانگین قیمت مسکن در شهرهای مختلف کشور که مربوط به تیرماه امسال است، استفاده شده است.مراجع آماری این گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی است.
نکته مهم اینکه آمار برخی از استان‌های کشور به‌دلیل معاملات اندک در این گزارش وجود ندارد. به گفته مسئولان دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با توجه به آمار پایین (تک رقمی) تعداد معاملات مسکن در تیرماه در برخی مراکز استانها مانند زاهدان، یزد، خرم آباد، سمنان، ارومیه و… نمی‌توان میانگین قیمت مسکن در این مراکز را ارائه کرد چون تعداد اندک معاملات نمی‌تواند ملاک تعیین میانگین قیمتی در آن شهر باشد. بنابراین شماری از استان‌های کشور که تعداد معاملات در آنها مطلوب بوده در جدول گزارش بیان شده است.
از تهران تا کرج
اول از تهران شروع کنیم، با در نظر گرفتن متوسط قیمت 13 میلیون و 300 هزار تومان برای یک متر آپارتمان در تهران (بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی) برای خرید خانه‌ای 60 متری در پایتخت(مناطق پایین)به 798 میلیون تومان نقدینگی نیاز است که یک زوج با فرض دریافت وام 160 میلیون تومانی باید 638 میلیون تومان از هزینه خرید را خودشان بپردازند اما هزینه خرید خانه‌ای با همین ویژگی در کرج، 222 میلیون تومان است (متوسط قیمت یک متر آپارتمان در این شهر 3 میلیون و700 هزار تومان است) که با در نظر گرفتن وام 120 میلیونی زوجین، متقاضیان برای خرید باید 62 میلیون تومان بپردازند.
از شهرهای دیگر چه خبر؟
بر اساس آمارهایی که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در اختیار ما قرار داد، در مراکز استانها بیشترین میانگین قیمت در تیرماه مربوط به اصفهان است. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در اصفهان معادل 5میلیون و 100 هزار تومان است. در این استان قیمت آپارتمانی 60 متری 306 میلیون تومان است که سهم وام(120 میلیون تومان) در هزینه خرید 39 درصد و سهم متقاضیان 61 درصد است. در اردبیل اما خریدار کمترین سهم را برای خرید خانه‌ای 60 متری می‌پردازد. سهم آورده خریدار در شهر اردبیل 20 درصد است و در عوض تسهیلات 80 درصد هزینه 150 میلیون تومانی یک آپارتمان 60 متری در این شهر را شامل می‌شود. به این ترتیب مقایسه قیمت مسکن در شهرهای مختلف نشان می‌دهد کمترین سهم وام در خرید آپارتمان مربوط به تهران، معادل 20 درصد و بیشترین سهم وام مربوط به اردبیل معادل 80 درصد است. بعد از اردبیل، سهم تسهیلات مسکن برای خرید آپارتمان در شهر ساری بیشترین وزن را دارد. در این شهر سهم وام در خرید آپارتمان 74 درصد است.
تحلیل اثر وام مسکن در تهران و سایر شهرها
در حالی که با افزایش قیمت مسکن، قدرت تسهیلات در خرید خانه کاهش یافته است. اما بر اساس داده‌های جدول گزارش، کاهش قدرت وام مسکن در شهرهای مختلف متفاوت است به عبارتی در شهری مانند تهران که قیمت مسکن رشد بیشتری داشته هزینه وام در خرید خانه به کمتر از نصف رسیده است، اما در بسیاری از شهرها سهم وام در هزینه خرید مسکن بالا است. ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن نیز با تأیید این موضوع می‌گوید: «در سه ماهه نخست امسال دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در تهران کاهش یافته است. اما در مقابل در مراکز استانها، شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر میزان استقبال خانه اولی‌ها از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم با افزایش مواجه بوده است.»
تحلیلگران معتقدند که با وجود کاهش شتاب قیمت مسکن در ماه‌های اخیر و همچنین تعدیل قدرت خرید متقاضیان همچنان در شهرهایی همچون تهران استفاده از وام بانکی نمی‌تواند نقش مؤثری در خرید خانه داشته باشد، از این رو، سیاستگذاران حوزه مسکن باید در سقف وام خرید مسکن تجدید نظر کنند، گرچه بعضی از کارشناسان نسبت به اتخاذ این تصمیم به دلیل تورم زا بودن انتقاد دارند.
