پاشنه آشیل برنامه اقدام ملی تولید مسکن

برخی صاحب نظران با اشاره به روش تولید بخشی از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به شیوه مشارکتی، خواستار جایگزینی این برنامه با طرح تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین شدند.

وزارت راه و شهرسازی قرار است در قالب برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، به احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بپردازد. طبق جزئیات اعلام شده، قرار است نیمی از واحدهایی که قرار است در برنامه اقدام ملی ساخته شود، به شیوه مشارکت با انبوه‌ساز و در شهرهای جدید باشد.

اظهار نظر مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی درباره مسکن مشارکتی

در همین راستا حبیب الله طاهرخانی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در حاشیه بازدید معاون اول رئیس جمهور و وزیر راه و شهرسازی از روند پیشرفت متروی شهر جدید هشتگرد در جمع خبرنگاران درباره علت انتخاب شیوه ساخت مشارکتی برای احداث ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید اظهار داشت: تصمیم گرفتیم روشی انتخاب کنیم که برای سرمایه گذار جذاب باشد.

به گزارش مهر، علی نبیان معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، از آغاز عملیاتی شدن برنامه اقدام ملی در کشور خبر داد و گفت: بر اساس این طرح، ظرف دو سال آینده ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور ساخته خواهد شد.

مازیار حسینی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز با بیان اینکه این ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در طرح اقدام ملی، شامل ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده و ۱۰۰ هزار واحدی است که توسط بنیاد مسکن ساخته می‌شود، در خصوص جزئیات تولید مسکن به شیوۀ مشارکتی گفت: بحث، بحث مشارکت است، زمین را دولت می آورد و سرمایه را بخش خصوصی و قرارداد طبق سهم مشارکت دو طرف بسته می شود و در این راه از همه ظرفیت های قانونی برای تسهیل کار استفاده می کنیم اما کار غیر قانونی و خلاف مقررات نمی کنیم و هر جا هم که ظرفیت قانونی وجود دارد اما از آن استفاده نمی شود به ما منعکس کنند تا جهت حل آن اقدام شود.

هفته گذشته نیز عباس فرهادیه مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی،در خصوص جزئیات طرح ساخت ۲۰۰ هزار مسکن به شیوۀ مشارکتی، بیان کرد: واحدهای مسکونی که در شهرهای جدید در طرح اقدام ملی احداث می‌شود حدود ۷۵ درصد در اختیار انبوه‌سازان قرار دارد.

مسکن مشارکتی، در سامان دادن بازار ناتوان است

سید احسن علوی، نائب رئیس کمسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در بیان اشکالات وارده به مالکیت انبوه ساز در مسکن مشارکتی گفت: اینکه بخشی از واحدها در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌گیرد، محل اشکال است. چرا که افزایش قیمت سالانه زمین که دولت آن را می‌آورد، خیلی بیش‌تر از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر نهاده‌های تولید است.

علی اکبر کریمی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، نیز با بیان اینکه مدل ساخت مسکن به شیوه مشارکتی ایرادهای اساسی دارد، گفت: دادن زمین به انبوه‌ساز و ساخت مسکن به شکل مشارکتی، موجب می شود هیچ نظارتی بر قیمت عرضه و مدت زمان ساخت وجود نداشته باشد. ضمنا واحدهایی که در اختیار دولت قرار خواهد گرفت، اگر با قیمتی پایین تر از قیمت روز عرضه شود، زمینه ساز رانتی برای عرضه این واحدها خواهد شد.

مقایسه طرح تام فاز (تامین مسکن به روش فروش اقساطی زمین) با مسکن مشارکتی

در حالی که مازیار حسینی، ۷ مرداد در معرفی راهکارهای دولت برای تولید انبوه‌مسکن از پیگیری طرح جدید وزارت راه و شهرسازی به نام «تام فاز» (تأمین مسکن به‌روش فروش اقساطی زمین) برای رونق تولید و بازار مسکن خبر داده بود، عباس فرهادیه مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ۲۳ مرداد در بیان جزئیات طرح تام ‌فاز اظهار داشت: مشکلی که در بخش ساخت و ساز وجود دارد، تفاوت بالای هزینه تمام شده ساخت با قیمت زمین است. این نسبت، در حال حاضر به صورت ۶۰ درصد هزینه زمین و ۴۰ درصد هزینه ساخت و ساز وجود دارد.برخی صاحب نظران با اشاره به روش تولید بخشی از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به شیوه مشارکتی، خواستار جایگزینی این برنامه با طرح تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین شدند.

فرهادیه با اشاره به این‌ که بسیاری از مردم توانایی پرداخت هزینه ساخت مسکن را دارند اما نمی توانند خانه‌دار شوند چون قیمت زمین چند برابر قیمت ساخت این واحد است، افزود: مکانیزم طراحی شده در طرح تام‌ فاز به نحوی است که افرادی که قدرت پرداخت پول ساخت را دارند اما از پرداخت هزینه زمین ناتوانند، هزینه ساخت را یکجا در ابتدای پروژه، به حساب مسدودی در بانک عامل واریز می کنند. سپس پیمانکار وارد ساخت و ساز می شود. پس از تکمیل پروژه با تحویل واحد مسکونی به متقاضی واجد شرایط، سهم زمین هم که سهم دولت است، در فروش اقساطی ۱۰ ساله از سوی خریدار بازپرداخت می شود.

این در حالی است که طاهرخانی مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید درباره روش مشارکتی ماه گذشته گفت: در این روش، زمین، آورده شرکت عمران شهرهای جدید و نقدینگی برای ساخت نیز آورده انبوه ساز است و در پایان هر کدام بر اساس قیمت گذاری و ارزش گذاری ای که از سوی کارشناسان خواهد شد، سهم خود را از میان واحدهای ساخته شده برمی دارند و انبوه ساز می تواند واحدهای خود را به فروش برساند.

نقاط مثبت تولید انبوه مسکن با استفاده از طرح تام فاز

محمد عنایتی نجف آبادی کارشناس عمران با اشاره به سهم بالای هزینه زمین در مجموع هزینه‌های خرید مسکن گفت: طرح‌هایی که زمینه مدیریت هزینه زمین را فراهم می ‌آورد، فرآیند خانه‌دار شدن خانواده‌ها را تسهیل خواهد کرد.

وی در بیان ویژگی‌های مثبت طرح تام فاز افزود: سیاست اعطای زمین اقساطی جزء مهمی از طرح تام ‌فاز تلقی می‌شود. در تام فاز متقاضی پس از پرداخت هزینه ساخت، می‌تواند صاحب خانه شود. بنابراین با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، کاهش ۴۰ تا ۶۰ درصدی هزینه خرید مسکن در این طرح، موجب صاحب‌خانه شدن بسیاری از خانواده‌ها خواهد شد.

عنایتی در بیان این نکته که وزرات راه و شهرسازی در راهکار مسکن مشارکتی مجبور به پرداخت تسهیلات به متقاضی و همچنین انبوه‌سازان است اما تام فاز به جای اعطای تسهیلات بانکی، زمین را در اختیار متقاضی ساخت مسکن قرار می‌دهد، گفت: در واقع تام فاز این امکان را برای وزارت راه به وجود می‌آورد که زمین را جایگزین تسهیلات بانکی کند. در نتیجه می‌توان بدون نیاز به ایجاد منابع مالی جدید، نسبت به تولید انبوه مسکن اقدام کرد.

در تام فاز انبوه ساز پیمانکار است اما در مشارکتی، مالک

عنایتی ضمن اشاره به مشکلات مالکیت انبوه‌ساز در پروژه های مسکن مشارکتی، بیان کرد: در طرح تام فاز، انبوه‌ساز تنها نقش پیمانکار را ایفا می‌کند. بدین ترتیب بسیاری از نکات منفی مالکیت انبوه‌ساز بر پروژه در این طرح وجود نخواهد داشت. در واقع صرف پیمانکار بودن انبوه‌ساز در تولید انبوه مسکن، امکان سوداگری در بازار را به حداقل می‌رساند.

این کارشناس مسکن ادامه داد: در این روش که سازنده، پیمانکار باشد نه مالک، با توجه به اینکه تعداد واحدهای مسکونی قابل توجه است، این فضا برای انبوه‌ساز وجود ندارد که با اقداماتی نظیر عرضه نکردن این واحدها در دوران رکود، قیمت سازی، خرید و فروش صوری و عرضه واحدها در دوران افزایش قیمت‌ها، اقدام به سوداگری در بازار کند.

وی با اشاره به اینکه هزینه خرید مسکن به هزینه زمین، هزینه ساخت و هزینه بهره تورمی مالک تقسیم می‌شود، گفت: در حقیقت، هزینه بهره تورمی مالک همان هزینه‌ای است که سود در فروش را برای صاحب‌خانه به همراه دارد. در صورتی که از ابتدای پروژه، مالکیت واحد مسکونی در اختیار مصرف کننده نهایی قرار بگیرد، هزینه بهره مالکانه حذف خواهد شد. در نهایت هزینه ساخت مسکن کاهش می‌یابد.

دولت به جای مسکن مشارکتی از تام فاز استفاده کند

عنایتی با اشاره به احتمال محقق نشدن اهداف دولت در طرح اقدام ملی با استفاده از شیوۀ مسکن مشارکتی گفت: ساخت مسکن به شیوۀ مشارکت با انبوه ساز سابقه خوبی در کشور ندارد. در واقع اشکالات وارده به راهکار مسکن مشارکتی، هدف گذاری دولت برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی را تهدید می‌کند.

وی افزود: دولت هم اکنون از شیوههای مناسب تولید انبوه مسکن مثل طرح تام فاز آگاه است و می‌بایست. این راهکار را جایگزین طرح‌های پراشکالی مثل مسکن مشارکتی کند. در واقع با توجه به اینکه آورده دولت در راهکار مسکن مشارکتی، زمین است، استفاده از تام فاز در طرح اقدام ملی برخلاف شیوۀ مسکن مشارکتی، واحد مسکونی را به دست مصرف کننده نهایی می رساند.