آیا بازار مسکن از رکود خارج خواهد شد؟
آیا پس از سال‌ها انتظار بازار مسکن رونق می‌گیرد؟ این‌روزها با افزایش تقاضا برای اجاره، خرید خانه‌هایی با متراژ‌های ٧٠ تا ٩٠متر و افزایش وام خانه اولی‌ها به‌خصوص در پایتخت وضع بازار مسکن تکان ریزی خورده است.
این تازه‌ترین آمارها و پیش‌بینی‌ای است که کارشناسان از بازار مسکن دارند و تحلیل کرده‌اند که مانند جدول سینوسی معاملات مسکن، امسال وقت تغییر در بازار مسکن سر رسیده و حالا پس از ٤سال‌ونیم می‌توان به تغییر در بازار مسکن امیدوار بود. با همه اینها، وضع بازار مسکن ناگهانی تکان نخواهد خورد و قطعا مانند همه تحولات اقتصادی نیازمند زیرساخت‌های لازم است. این پرونده به دنبال این است که با توجه به شرایط حال حاضر کشور، وضع بازار مسکن را از نگاه کارشناسان تحلیل کند.
برداشت نخست
به گزارش بازتاب به نقل از شهروند ، در چندسال اخیر آن‌قدر وضع بازار خریدوفروش مسکن در رکود قرار داشت که حالا با انباشت خانه‌های ساخته‌شده و فروش‌نرفته روبه‌رو هستیم. صاحب‌خانه‌ها و بسازوبفروش‌ها در سال‌های گذشته ترجیح دادند یا خانه‌های‌شان را اجاره دهند یا بدون مستاجر و خالی بگذارند. قیمت مسکن بستگی به عرضه و تقاضا در این بازار دارد. وقتی مسکن بیشتر از تقاضا عرضه شود به تبع قیمت‌ها نیز گران نیستند و به همین دلیل در این شرایط صاحب‌خانه‌ها نیز به امید بالارفتن قیمت، خانه‌های‌شان را نگه‌داشته‌اند و از طرف دیگر قدرت خرید مردم نیز برای خرید خانه‌ها آن‌قدر کم بود که مزیدی بر علت رکود در بازار مسکن شد. در سال‌های ٩٣ و ٩٤ وضع بازار مسکن بشدت در سیر نزولی قرار داشت، اما براساس آخرین آمار بانک مرکزی مشخص شد در سال گذشته حجم معاملات مسکن ٥,٤درصد نسبت به سال‌های قبل از خود رشد کرده است.
برداشت دوم
درحالی که بسیاری از کارشناسان سال ٩٦ را سال رونق برای بازار مسکن پیش‌بینی کرده‌اند، اما هنوز هم وضع این بازار در دومین فصل از این سال در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. بنابراین بازار مسکن در حالت انتظار قرار دارد و نیازمند پیش‌دستی دولت و برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت است. هرچند در سال‌های گذشته دولت سیاست‌های حمایتی مختلفی را برای تقویت و رونق بازار مسکن ارایه کرده، اما با همه اینها وضع بازار مسکن تحول چشمگیری نداشته است، به‌طوری که در خردادماه حتی حجم معامله مسکن در پایتخت ٠,٨درصد نسبت به خردادماه سال ٩٥ کاهش داشت.
برداشت آخر
شرایط مختلفی مانند کاهش تورم، پایین‌آمدن نرخ سود‌های بانکی و تسهیلات، افزایش فروش نفت و… منجر به ایجاد تحرک در بازار مسکن و خروج از رکود خواهد شد. بنابراین درحالی‌که در آستانه روی‌کارآمدن دولت دوازدهم منتظر اعمال سیاست‌های کلی‌تر از طرف کابینه دولت دوم حسن روحانی هستیم، به‌طور قطع مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصادی و اجتماعی کشور است که انتظار می‌رود هرچه زودتر از سراشیبی تند رکود خارج شده و به شکوفایی برسد. امروز در صفحه «یک پرسش چند پاسخ» با کارشناسان در رابطه با پیش‌بینی آنها از آینده بازار مسکن گفت‌وگو کردیم که در ادامه می‌خوانید.
پیشینه
دولت‌ها و چالش مسکن
در همه دوره‌های تاریخی و دولت‌های مختلف بازار مسکن با فرازونشیب‌هایی روبه‌رو بوده است. پس از پیروزی انقلاب اسلامی، بنیادی به‌عنوان بنیاد مسکن برای تأمین خانه برای افراد محروم جامعه به دستور امام‌خمینی تشکیل شد. اما با آغاز جنگ تحمیلی عراق علیه ایران وضع جدیدی به کشور تحمیل شد و این بنیاد در بحبوحه دوران ٨ساله جنگ قیمت خانه‌ها نیز کاهش پیدا کرد. با این حال، پس از پایان جنگ و پیروزی ایران وضع مسکن نیز در دوره‌های مختلف ریاست‌جمهوری‌های ایران تغییر پیدا کرد. طبق گزارش مرکز آمار، نرخ رشد قیمت مسکن تنها در دولت اول خاتمی و دولت دوم احمدی‌نژاد کمتر از نرخ تورم بوده است. وضع رکود و رونق بازار مسکن تنها با دو شاخص رشد قیمت‌ها و حجم ساختوساز و عرضه آن در بازار مسکن بررسی می‌شود. با این حال، در همه دولت‌های پیشین قیمت مسکن یا ثابت بود یا رشد منفی داشت و در برخی از سال‌ها، قیمت مسکن بیشتر از نرخ تورم شد؛ اما در دولت آخر محمود احمدی‌نژاد یعنی دولت دهم به یکباره تغییر ناگهانی در بازار مسکن اتفاق افتاد. در این دولت اگر چه با افزایش ساخت‌وسازها در ظاهر وضع مسکن مثل یک مُسکن بر بازار مسکن عمل کرد اما درنهایت تزریق بیش از حد مسکن به بازار وضع عرضه و تقاضا را از حالت تعادل خارج کرد. با همه اینها، قیمت مسکن در همه دولت‌ها موازی با قیمت‌های دیگر کالاها و لوازم مصرفی در رقابت است و گذشته نشان داده اگر چه بازار مسکن در همه دولت‌ها دچار افت‌وخیز شده است اما افزایش نرخ تورم در دولت‌های نهم و دهم یکی از تأثیرگذارترین عوامل افزایش نرخ قیمت زمین و ملک و آپارتمان در کنار کم‌شدن قدرت خرید مردم بوده است. در زیر وضع بازار مسکن را در دوره ریاست‌جمهوری مرحوم اکبر هاشمی‌رفسنجانی، سیدمحمد خاتمی و محمود احمدی‌نژاد با یکدیگر مقایسه می‌کنیم. دولت سازندگی: براساس آمارها در طول ٨سال دولت سازندگی یک‌میلیون و١٧١هزار واحد مسکونی در کشور عرضه شد و نرخ رشد قیمت مسکن در پایان سال آخر دولت اول رفسنجانی ٢,٥-درصد و در پایان سال آخر دولت دوم او، ٧٠درصد بود. میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در این ٨سال، ٢٠درصد بود. دولت اصلاحات: براساس آمار در طول ٨سال دولت اصلاحات حجم عرضه مسکن دومیلیون و١٢٨هزار واحد مسکونی بود و رشد قیمت مسکن در پایان سال آخر دولت اول خاتمی، ٢٧درصد و در پایان سال آخر دولت دوم او، به ٣- درصد رسید. میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در این ٨سال، ١٩.٥درصد بود.
دولت اصولگرا: براساس آمار در طول ٨سال دولت اصولگرای احمدی‌نژاد حجم عرضه مسکن با احتساب مسکن مهر به ٤میلیون و٨٠٠هزار واحد مسکونی رسید و رشد قیمت مسکن در پایان سال آخر دولت اول احمدی‌نژاد، به ٢٤ درصد و در پایان سال آخر دولت اول او، به ٣٣درصد رسید. میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در این ٨سال، ٢٤درصد بود.
نظر موافق
یخ بازار خرید و فروش مسکن درحال ذوب‌شدن است
مجید کیانپور- عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی| بسیاری از کارشناسان عامل اصلی رکود فعلی در بازار مسکن را ساخت‌وسازهای گسترده و خارج از الگوی مشخص در فاصله سال‌های ٩٠ تا ٩٢ می‌دانند. موضوعی که باعث شده حجم مسکن‌های خالی بالا برود و تعداد فروشندگان از خریداران بیشتر شود. این اتفاق باعث برهم‌خوردن تعادل در بازار مسکن شد و در کنار مشکلات کلان اقتصادی کشور این موضوع نیز خودنمایی کرد. با این حال، برخی از کارشناسان معتقدند که درحال حاضر وضع بازار مسکن نشان می‌دهد که یخ معاملات درحال ذوب‌شدن است. مجید کیانپور عضو کمیسیون عمران مجلس در این‌باره می‌گوید: «در کشور ما به مسکن به‌عنوان سرمایه نگاه می‌شود، درحالی که اگر این دیدگاه تغییر کند و جای نگاه سرمایه‌ای به مسکن را نگاه مصرفی بگیرد، وضع معاملات نیز بهبود پیدا خواهند کرد. با این حال، مسکن متأثر از بازارهای موازی‌اش است و با سیاست‌های اقتصادی و مالی دولت ارتباط مستقیم دارد. اگر بازارهای موازی راه بیفتند، قطعا مسکن نیز رونق پیدا خواهد کرد اما اگر این بازارها هم در رکود به سر ببرند، مسکن نیز در رکود باقی خواهد ماند.» با این تعریف اما کیانپور معتقد است؛ درحال حاضر یخ بازار خریدوفروش مسکن درحال ذوب‌شدن است و دراین‌باره می‌افزاید: «تعداد خریدوفروش در بازار مسکن افزایش پیدا کرده است، با این حال امیدوارم این روند رو به رشد باعث افزایش قیمت‌ها نشود یا حداقل این افزایش‌ها برابر با نرخ تورم باشد نه بیشتر.»درحالی که در آستانه آغاز به کار دولت یازدهم قرار داریم، برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری‌های مسئولان دولت تأثیر مستقیمی بر بازارهای اقتصادی به‌ویژه بازار مسکن دارد. این عضو کمیسیون عمران مجلس در ادامه اظهار می‌کند: «پیش‌بینی من است که تا پایان نیمه اول سال آینده، وضع بازار مسکن با همین روند پیش برود تا کم‌کم از رکود خارج شود. با این حال، اعمال سیاست‌های دولت درخصوص حوزه مسکن بسیار مهم است و اگر بنا بر صحبت‌ها و برنامه‌های آینده دولت دوازدهم سود بانک‌ها کاهش پیدا کند، نقدینگی مردم به سمت بازار مسکن سرازیر خواهد شد.» کیانپور در پایان با تأکید بر این‌که سیاست‌های محرک دولت تنها راه خروج از رکود بازار مسکن است، بیان می‌کند: «باید مالیات ١٠درصدی که روی خانه‌های نوساز گذاشته‌اند، برداشته شود. به نظر من این کار، کار غیراصولی است که باید منطبق بر شرایط جامعه در آن بازنگری صورت گیرد. در واقع ما نباید از کسانی که به رونق ساختوساز و بازار مسکن کمک می‌کنند، مالیات نیز دریافت کنیم. به نظر من این وضع باعث می‌شود کسانی که قصد دارند در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند، سرمایه‌هایشان را به بخش‌های دیگر ببرند که این موضوع نیز به وضع رکود در بازار مسکن دامن خواهد زد.»
نظر مخالف
خروج از رکود یک شبه اتفاق نمی‌افتد
محسن بیگلری، عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس | در سال‌های اخیر بازار مسکن با رکود همراه بود؛ به همین دلیل کارشناسان اقتصادی معتقدند با پرداخت تسهیلات بیشتر به ساختوساز در بخش مسکن، رکود از این بازار پر خواهد کشید. محسن بیگلری، عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس در رابطه با رونق بازار مسکن چندان خوشبین نیست و در این‌باره می‌گوید: «دولت یازدهم در زمینه بازار مسکن بسیار ضعیف عمل کرده است. مسکن حوزه گسترده است و مشاغل زیادی به‌طور مستقیم و غیرمستقیم با این حوزه درگیر هستند. بنابراین رکود در این بازار نه‌تنها به ضرر خریداران و فروشندگان و سرمایه‌گذاران است بلکه نان بسیاری از مشاوران املاک، پیمانکاران، مصالح‌فروشان، کارگران و بسیاری مشاغل دیگر نیز در رکود بازار مسکن آجر خواهد شد. بنابراین سیاست‌های دولت باید همه‌جانبه باشد تا در کنار حل معضلات اشتغال، مسکن نیز از رکود خارج شود.»
این نماینده مجلس شورای اسلامی، با بیان این‌که مردم از دولت دوازدهم انتظار عملکرد بهتری در بخش مسکن را دارند، می‌افزاید: «در چند سال گذشته رکود در بازار مسکن به‌طور ثابت وجود داشته است و حتی سیاست‌های مختلف دولت اعم از اعطای وام نیز نتوانسته این مشکل را حل کند. بنابراین خروج از این وضع نیازمند برنامه‌ریزی‌ها و تصمیمات بلندمدت و کوتاه‌مدت دولت است و اگر با همین روند پیش برود، مسکن از رکود خارج نمی‌شود.»
در سال‌های اخیر سیاست دولت‌ها در برابر بازار مسکن متفاوت بوده است و هرازگاهی توانسته‌اند این بازار را تکان دهند و رونق مقطعی و رکود موقتی در این بازار را به وجود بیاورند. دولت تازه‌نفس دوازدهم که تا چند هفته دیگر به‌طور رسمی آغاز به کار می‌کند، ٤ سال فرصت دارد تا رکود در بازار مسکن را برای همیشه از بین ببرد و وضع اقتصادی در این بازار را به ثبات برساند. بیگلری در پایان با بیان این‌که قدرت خرید مردم پایین آمده است، بیان می‌کند: «در دولت قبل نیز رکود در خرید و فروش بازار مسکن وجود داشت؛ اما ساختوساز افزایش پیدا کرده بود. به همین خاطر بسیاری از مردم معتقدند رکود بازار مسکن در دولت قبل بسیار کمتر از دولت یازدهم بوده است؛ چرا که با همه اینها در آن دوران حداقل مصالح‌فروشان و کارگران ساختمانی و پیمانکاران از کار بیکار نشده بودند اما در چند سال اخیر رکود در بازار مسکن هم در زمینه خرید و فروش وجود داشته است و هم در زمینه ساختوساز. با همه این تعاریف خروج از رکود یک شبه اتفاق نمی‌افتد و نیازمند تصمیمات و اقدامات کلان دولت است. اما تنها کار کوچکی که می‌توان برای رونق این بازار انجام داد، افزایش وام و کاهش بهره‌های بانکی است.»
نظر کارشناس
رابطه اقتصاد کلان و بازار مسکن
ایرج رهبر- عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان| بازار مسکن نیازمند برنامه‌ریزی دقیق است تا حجم عرضه و تقاضا را در بازار به توازن برساند. ایرج رهبر، عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان درباره رکود فعلی در بازار مسکن می‌گوید: «به این دلیل که دولت دوازدهم هنوز مستقر نشده است و برنامه‌ها و نوع نگرش و سیاست‌های کابینه جدید به‌خصوص وزرای اقتصادی هنوز مشخص نیست فعلا نمی‌توان بازار مسکن را پیش‌بینی کرد. بنابراین بعد از استقرار دولت دوم حسن روحانی و مشخص‌شدن برنامه‌های وزرا تا حدودی می‌توان وضع بازار مسکن را پیش‌بینی کرد.» رهبر معتقد است ۹۰درصد وضع بازار مسکن وابسته به سیاست‌های دولت است و در این‌باره می‌افزاید: «به‌طور قطع می‌توان راهکارهایی ارایه داد تا بازار مسکن از رکود خارج شده و رونق بگیرد. در این زمینه قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن نیز به دولت اجازه داده است و دست دولت را باز گذاشته است. بر اساس این قانون که در سال ۸۷ به تصویب رسید، دولت را مکلف کرده که برای تدارک مسکن برای اقشار مختلف جامعه به‌خصوص کم‌درآمدها تمهیدات و سیاست‌هایی را اعمال کند. ازجمله تسهیلات با بهره پایین و زمین‌های دولتی را در اختیار اقشار جامعه قرار دهد.»
ماده ۲ قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن به دولت اجازه می‌دهد نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف تقسیط یا واگذاری حق بهره‌برداری به صورت اجاره‌ای ارزان‌قیمت در قالب برنامه‌هایی که در ۸ بند مشخص شده است، اقدام کند. رهبر در پایان با تأکید بر این‌که وقتی قانون حمایتی برای ساماندهی بازار مسکن وجود دارد، دولت نیز می‌بایست آن را پیاده کند، بیان می‌کند: «رکود فعلی بازار مسکن نیز تحت‌تأثیر اقتصاد کلان کشور و مشکلات مربوط به حوزه اقتصادی است. وقتی کشور از نظر مالی ضعیف شود، قطعا بازار مسکن که یکی از مهمترین بخش‌های اقتصادی کشور است تحت تأثیر این موضوع قرار خواهد گرفت؛ چرا که سهم مسکن در اقتصاد کشور کم نیست. درواقع ۴۰ تا ۵۰درصد سهم بزرگی است و به همین خاطر مشکلات کلان اقتصادی مستقیما بر این بازار تأثیر می‌گذارد. این وضع قدرت خرید مردم را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد و باعث می‌شود مردم نتوانند برای خرید یا ساخت مسکن اقدام کنند؛ چرا که در چنین شرایطی هم قیمت زمین بالا است و هم قیمت مصالح. درنهایت باید گفت مشکلات اقتصادی مانند یک زنجیر به یکدیگر متصل هستند و هر یک بر دیگری تأثیر می‌گذارد بنابراین ابتدا باید هزینه‌ها را پایین آورد تا قدرت خرید مردم بالا برود تا بتوانیم معضل رکود در بازار مسکن را از بین ببریم.»
تجربه دیگران
از رونق تا رکود جهانی
ثبات قیمت در بازار مسکن تنها به رکود وابسته نیست، بلکه برنامه‌ریزی صحیح در این بازار نیز می‌تواند هم باعث رونق و هم ثبات قیمت‌ها شود. آلمان یکی از کشورهای توسعه‌یافته‌ای است که وضع مسکن در آن همیشه پررونق بوده است. این نکته بسیار جالب است که بدانید قیمت خانه‌های آلمان با ١٠سال پیش تغییر نکرده است و این ثبات نتیجه تحولات اقتصادی و متحدشدن آلمان شرقی و غربی پس از جنگ جهانی دوم است. با این‌حال، وضع بازار مسکن در این کشور بسیار ایده‌آل به‌نظر می‌رسد، اما در کشوری مثل کانادا به علت سیاست‌های مهاجرتی در ١٠سال اخیر قیمت مسکن دو برابر افزایش پیدا کرده است. انگلیس که در جهان به‌عنوان ملت صاحب‌خانه معروف است، از چندسال پیش در سراشیبی رکود قرار گرفته و درحال‌حاضر به دلیل کمبود عرضه و افزایش تقاضا قیمت مسکن در این کشور افزایش یافته است. اما در کشوری مانند ترکیه به دلیل ناامنی و حوادث تروریستی، دیگر آن رونق سابق بازار مسکن وجود ندارد. کشوری که در سال‌های گذشته تبلیغات زیادی برای پیش‌فروش خانه‌ها و آپارتمان‌هایش در شبکه‌های تلویزیونی کشورهای دیگر داشت، این‌روزها به دلیل تحولات اقتصادی و سیاسی بشدت در سراشیبی رکود بازار مسکن به‌خصوص در شهرهای استانبول و آنکارا قرار دارد.
