خانه اولی ها در بن بست بازار مسکن
صندوق پس‌انداز مسکن یکم که قرار بود خانه‌اولی‌ها را صاحب خانه و کاشانه کند، حالا به بن‌بست خورده و براساس گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، تراز منابع و مصارف آن در حال منفی‌شدن است.
ابوالقاسم رحیمی‌انارکی، که خود طراح صندوق مسکن پس‌انداز مسکن یکم بوده، صراحتا تأکید کرده این احتمال وجود دارد که این صندوق نتواند به تعهدات خود عمل کند. صندوق پس‌انداز مسکن یکم در شرایطی به این وضعیت گرفتار شده است که دو روش برای تجهیز منابع آن در نظر گرفته شد؛ یکی تغییر در جمع‌آوری آورده‌های مردمی و دیگری اقساط بازگشتی مسکن مهر. در روش اول، بانک عامل مسکن در هنگام ثبت‌نام اولیه و افتتاح حساب، ۴۰میلیون تومان به‌صورت یکجا اخذ کرده و پس از یک سال، پول را همراه با تسهیلات به متقاضی برمی‌گرداند.
بودن رقم اولیه آن یکی از اشکالات این روش است؛ چراکه به‌سختی می‌تواند برای سپرده‌گذاران جذابیت ایجاد کند و تعداد متقاضیان را کاهش می‌دهد. در روش اقساط بازگشتی مسکن مهر قرار بود تا ۱۰ سال آینده اقساط تسهیلات مسکن مهر به‌جای بازگشت به بانک مرکزی، همچنان در اختیار بانک مسکن بماند و بخشی از آن به افزایش اعتبار کلی مسکن مهر برای اعطای تسهیلات بیشتر به متقاضیان دریافت این واحدهای مسکونی و مابقی نیز به تجهیز منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم تعلق گیرد.
اما اقساط بازگشتی مسکن مهر هم افاقه‌ای نکرد. این درحالی است که بنا بر گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن، ورودی منابع به صندوق مسکن یکم به‌گونه‌ای کم‌اثر شده که با کوچک‌ترین تغییرات، تعادل منابع و مصارف آن به هم می‌ریزد. بااین‌حال، با توجه به احتمال کسری در منابع صندوق که به‌واسطه افزایش حجم خروجی (حجم پرداخت تسهیلات) در قالب تسهیلات پرداختی به متقاضیان ایجاد شده است، پیشنهادهایی به مراجع سیاست‌گذار و تصمیم‌گیر مانند مجلس ارائه شده است. اما باید دید این پیشنهادها می‌تواند جانی دوباره به صندوق پس‌انداز مسکن یکم ببخشد و آن را به هدف واقعی خود، یعنی خانه‌دارکردن خانه‌اولی‌ها، نزدیک کند یا از آن فاصله خواهد گرفت.
کسری منابع صندوق
اولین سخنرانی ابوالقاسم رحیمی‌انارکی، مدیرعامل جدید بانک مسکن، با خبرهای ناخوشایندی از صندوق پس‌انداز مسکن یکم همراه بود. صندوقی که با هدف خانه‌دار‌شدن خانه‌اولی‌ها تأسیس شد، حالا بنا بر گفته‌های این مقام بانکی تراز منابع و مصارف آن منفی شده و این احتمال وجود دارد که نتواند به تعهدات تکلیفی خود عمل کند. او هر چند تأکید دارد که استمهال هفت‌ساله اقساط وام مسکن مهر به کمک صندوق یکم می‌آید اما این نکته را یادآوری می‌کند که این امکان وجود دارد که میزان منابع و پرداخت تسهیلات در این صندوق از حد تعادل خود خارج شود. این نگرانی در حالی است که برخی خبرها حاکی از ورشکستگی احتمالی این صندوق است؛ چراکه طراحی صندوق به‌گونه‌ای است که تجهیز آن به‌سختی انجام می‌شود و درصورتی‌که روش‌های تجهیز آن را تغییر ندهد، سقوط این صندوق محتمل خواهد بود.
ورشکستگی در کار نیست
احمد حاتمی‌یزد، کارشناس بانکی با تأکید بر اینکه صندوق پس‌انداز مسکن یکم حتی اگر منابع و مصارفش هم در کوتاه‌مدت جوابگو نباشد ورشکسته نمی‌شود، به «شرق» می‌گوید کسری منابع صندوق با مذاکره با بانک‌های دیگر مدیریت می‌شود. البته تا تعهدات قبلی به وضعیتی پذیرفتنی نرسد، نباید تعهدات جدیدی برای آن ایجاد کرد. او با بیان اینکه اصلا تصور نمی‌شود صندوق به حالت ورشکستگی برسد، اضافه می‌کند چنین مسئله‌ای نه در تئوری و نه در عمل اتفاق نخواهد افتاد.
این در حالی است که هم بانک مرکزی و هم بانک مسکن پشتیبان این صندوق است و کسری منابع آن را می‌توان از منابع بین‌بانکی تأمین کرد. حاتمی‌یزد این را هم اضافه می‌کند که صندوق پس‌انداز مسکن که یک روز تأسیس شده است، یک روز دیگر می‌تواند منحل شود اما انحلال آن را هم کاملا می‌توان مدیریت کرد؛ چون بانک مسکن حامی آن است و این بانک هم صددرصد دولتی است. به گفته او؛ حتی برای ساخت مسکن مهر نیز بانک مرکزی منابع بسیار عظیمی را در اختیار بانک مسکن قرار داد.
حالا هم با مدیریت درست می‌توان مشکلات این صندوق را برطرف کرد. او اضافه می‌کند حتی اگر تعهدات صندوق هم عملیاتی نشود، احتمال سقوط آن وجود ندارد. اما طبعا باید روش تجهیز منابع تغییر کند و موازنه‌ای بین منابع و مصارف آن ایجاد شود. این موازنه هم یک‌شبه ایجاد نمی‌شود و نیازمند برنامه‌ریزی یک‌ساله یا دوساله است. این کارشناس بانکی این را هم یادآوری می‌کند که کسری منابع صندوق قابل‌حل است اما نباید تعهدات جدیدی برای آن ایجاد شود. به‌عنوان مثال؛ تعهدات به جای شش ماه در یک سال ایفا شود. به گفته او؛ صندوق پس‌انداز مسکن یکم مشکلات زیادی دارد اما همگی قابل حل‌شدن است.
خروج منابع
بهاءالدین حسینی‌هاشمی، کارشناس بانکی در گفت‌وگو با «شرق» توضیح داده است: این صندوق‌ها نوعی سپرده‌گذاری است. برای همین هم برای سرمایه‌گذاری در آنها واحدهای سرمایه‌گذاری یا unit آن صندوق را خریداری می‌کنند تا هم از آن منفعت ببرند و هم امتیازی برای خرید مسکن باشد. بنابراین فعالیت هر صندوقی که در رکود قرار گیرد و ارزش مالی نداشته باشد، نه‌تنها سودی ایجاد نمی‌کند بلکه اتمام ساختمان را طولانی می‌کند و هزینه آن را بالا می‌برد. ضمن اینکه صندوق اقتصادی نخواهد بود و قطعا منجر به خروج منابع خواهد شد.
در این شرایط صندوق نمی‌تواند تعهدات خود را عملیاتی کند و دچار بحران می‌شود. او با تأکید بر اینکه رونق بازار مسکن تنها راه عبور از این بحران است، اضافه می‌کند: هر صندوق پنج رکن و مسئولیت‌هایی دارد. مثلا در ارکان نقدشوندگی، هرکس می‌تواند رکن ضامن را خریداری کند و پول را بازگرداند. بنابراین به نظر نمی‌رسد آنها که در صندوق unit دارند، با مشکلی روبه‌رو شوند مگر اینکه ارکان ضامن نقدشوندگی منابع کافی نداشته باشد که می‌توان با استقراض یا روش‌های دیگر تعهدات را عملی کرد.
حسینی‌هاشمی با بیان اینکه این اتفاق ضرری را متوجه دارندگان unit نمی‌کند، ادامه داد: سازمان بورس برای هر صندوق ارکانی تعیین کرده است تا ریسک افرادی که در آنجا سرمایه‌گذاری می‌کنند، به حداقل برسد. او درباره روش اقساط مسکن مهر برای تأمین منابع صندوق نیز توضیح داد: یکی از اشکالات همین بوده است چراکه رکود بازار مسکن باعث شده پولی آزاد نشود تا به صندوق واریز شود.
حسینی‌هاشمی با بیان اینکه توازن صندوق پس‌انداز مسکن یکم به شرایط اقتصادی برمی‌گردد، اضافه می‌کند: هر زمان که شرایط اقتصادی از رونق خارج شود، عارضه‌های زیادی ایجاد می‌شود که یکی از آنها بحران صندوق‌های مسکن است. اگر اقتصاد در رونق باشد، هرچقدر مسکن تولید شود، به فروش می‌رسد و سیستم بانکی هم مطالبات را تنزیل و پرداخت می‌کند؛ این یکی از راه‌های تجاری است که در دنیا وجود دارد.
حسینی‌هاشمی با اشاره به کاهش تعداد متقاضان با توجه به بالابودن رقم اولیه آن نیز توضیح می‌دهد: اگر فایده منافع حاصل از سرمایه‌گذاری در صندوق افزایش یابد، هیچ زمان انگیزه از سپرده‌گذاران گرفته نمی‌شود. با این اظهارات هرچند ورشکستگی صندوق پس‌انداز مسکن امکان‌پذیر نیست اما باید هرچه زودتر روش‌های تجهیز منابع آن تغییر کند تا این صندوق همچون گذشته بتواند تعهدات خود را ایفا کند.
