آخرین وضعیت شوک ارزی در بازار مسکن
تب ارزی در معاملات ملک، تحت تاثیر کاهش نسبی التهاب بازار دلار، فروکش کرد. بررسی‌های خبرنگار ما از شرایطی که طی یک هفته اخیر در بازار مسکن شهر تهران برقرار شده، حاکی است: فضای متشنج اواخر پاییز و هفته‌های ابتدایی زمستان در بازار خرید و فروش آپارتمان که بخش زیادی از آن منشأ خارجی (متاثر از صعود مقطعی قیمت دلار) داشت، در حال حاضر به شکل محسوسی تغییر کرده است طوری که جو روانی حاکم بر بازار مسکن به سمت آرام شدن پیش می‌رود.
بازار معاملات مسکن در تهران همان‌طور که در حداقل یک ماه گذشته به افزایش تند قیمت دلار و رفتار سوداگرانه در آن بازار (ارز) واکنش روانی نشان داد، اکنون با افت نسبی التهابات ارزی، در حال بازگشت به شرایط طبیعی است.
تحقیقات میدانی از بازار ملک نشان می‌دهد: در این بازار، نیمه دوم امسال انتظارات تورمی با منشأ ارزی بر رفتار هر دو سمت عرضه و تقاضا اثر گذاشت و باعث شد از یکسو فروشنده‌ها به تغییر صعودی قیمت فروش آپارتمان روبیاورند و از سوی دیگر حجم ورود خریدار -تقاضای سرمایه‌ای در کنار تقاضای مصرفی- به بازار معاملات بیشتر شود.
هر چند در این مدت متغیرهای بیرونی دیگر از جمله سطح پایین نرخ سود بانکی و همچنین متغیرهای درونی موثر همچون وام یکم، در تحریک تقاضای خرید مسکن نقش داشت اما اثر روانی التهاب ارزی در بازار مسکن به قدری گسترده بود که باعث تب قیمت ملک آن هم در ابتدای فاز رونق معاملات آپارتمان از این محل شد. متوسط قیمت مسکن در تهران، آذر ماه امسال با شیب دو برابر ماه‌های قبل، افزایش ماهانه پیدا کرد. در دی ماه نیز صعود قیمت مسکن، وضعیتی متفاوت از ماه‌های قبل داشت.
قیمت دلار در آذر ماه امسال ۳/ ۲ درصد (در پایان ماه نسبت به ابتدای ماه) افزایش پیدا کرد که قابل توجه بود. نرخ ارز در دی ماه نیز رشد ماهانه ۶/ ۸ درصدی را تجربه کرد. شدت نوسانات صعودی قیمت دلار در دو روز اول بهمن ماه به اوج رسید طوری که سطح قیمت تا نزدیکی ۴ هزار و ۷۰۰ تومان (بالاترین سطح قیمتی) هم پیش رفت. اما بعد از آن، برای چند روز (هفته اول بهمن) روند کاهشی قیمت ارز رقم خورد و هفته گذشته نیز شدت نوسان قیمت دلار، کمتر از جهش ابتدای بهمن بوده است. اکنون در بازار ارز، مجموعه‌ای از پارامترها همچون اشباع خریدهای دلاری، حجم مناسب تزریق ارزی و همچنین اجازه‌ای که صرافان برای خرید بیش از یک‌بار از بازارساز داده شده است، باعث شده دامنه نوسانات قیمت نسبت به هفته‌های قبل تا حدودی کاهش پیدا کند. این موضوع، بر رفتار سوداگران در این بازار نیز اثر مناسب داشته است. اثر این تغییر شرایط بازار دلار را می‌توان در فضای روانی بازار معاملات مسکن ردیابی کرد.
تحقیقات میدانی از بازار ملک در هفته گذشته، به «شناسایی» ۵ شاهد از تغییر شرایط منجر شده است.
در حال حاضر «شدت دستکاری مکرر قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان» نسبت به هفته‌های یکی دو ماه گذشته، کمتر شده است. این، اولین شاهد از کاهش تب ارزی در بازار معاملات مسکن است که واسطه‌های بازار، آن را مرحله بعد از یک موج تورم مسکن عنوان می‌کنند. «برداشت ذهنی خریداران زمین (سازنده‌ها) و فعالان بازار کلنگی از تخلیه اثر روانی جهش دلار بر رفتار متعاملین بازار ملک» دومین علامت از بهبود نسبی شرایط محسوب می‌شود. در ماه‌های اخیر افزایش قیمت آپارتمان به نوعی باعث افزایش قیمت ملک کلنگی شد اما در ادامه، سبقت تورم زمین از تورم مسکن خود به عاملی برای تحریک صعود قیمت آپارتمان در برخی مناطق تبدیل شد. اکنون، در بازار زمین، جو روانی متفاوت از هفته‌های قبل شده است. در این میان، واسطه‌های بازار ملک نیز از کاهش محسوس سرعت رشد قیمت مسکن خبر می‌دهند. در مناطقی که طی دو ماه گذشته، بیشترین رشد قیمت مسکن اتفاق افتاد، در روزهای اخیر سطح «قیمت‌های پیشنهادی» نسبت به قبل ثابت مانده است. دلالان تاکید می‌کنند: قیمت‌ها کاهش پیدا نکرده اما روند رشد آن تقریبا کند شده و در برخی مناطق فعلا متوقف شده است.
در روزهای اخیر برای متقاضیان با سابقه جست‌وجوی سه ماهه در بازار مسکن، وضعیت متفاوتی رقم خورد. این گروه از خریداران در ماه‌های آذر و دی، به تدریج با «کاهش حجم معرفی فایل فروش» یا «انصراف ناگهانی فروشنده» مواجه می‌شدند به‌طوری که در روزهای اوج‌گیری قیمت دلار (پایان دی و هفته اول بهمن)، متقاضیان خرید مسکن در برخی مناطق مصرفی شهر از بابت نبود فایل مناسب، به بن‌بست رسیدند. اما اخیرا این اتفاقات که از ناپایداری بازار ملک حکایت داشت، تا حدودی و در برخی محله‌های تهران تحت کنترل قرار گرفته است.
احتیاط بیشتر خریداران مسکن در مواجهه با فایل‌های نامتعارف چه به لحاظ سطح قیمت و چه به لحاظ کیفیت فایل (مشخصات آپارتمان) آخرین شاهد از بهبود نسبی شرایط بازار ملک است. در دو ماه گذشته که بازار معاملات مسکن وارد فاز رونق شد، بخشی از متقاضیان با ترس از احتمال رشد شدید قیمت، رفتار هیجانی از خود نشان دادند، هر چند فضای کلی بازار بیانگر احتیاط و مقاومت در برابر فایل‌های متورم بود اما طی یک هفته گذشته، عمده متقاضیان با اعتماد به نفس بیشتر ناشی از آرام شدن نسبی اوضاع، مشغول جست‌وجو و بازدید از فایل‌های فروش هستند. این رفتار اثر قابل‌ملاحظه بر مسیر آتی تورم مسکن دارد.
در روزهای اخیر آمار مربوط به «قیمت قطعی آپارتمان» در سامانه ثبت جزئیات مبایعه‌نامه‌های ملکی نشان داد: سطح قیمت مسکن به ثبات نسبی رسیده است. قیمت‌ها در این سامانه، در برخی مناطق شهر تهران تقریبا مشابه یا نزدیک به سطح قیمت ماه قبل است. در صورت تداوم این وضعیت تا پایان بهمن ماه، این احتمال وجود دارد که شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در این ماه به مراتب کمتر از تورم ماهانه دو ماه قبل باشد. مشاوران املاک در تصویر وضع موجود، یک پیام شب عید خطاب برای سمت عرضه دارند. در قالب این پیام، حجم تقاضای خرید در بازار معاملات مسکن وجود دارد و اگر فروشنده‌ها به لحاظ قیمت با خریداران کنار بیایند، دلیلی برای سرد شدن احتمالی بازار شکل نمی‌گیرد.
اوایل ماه جاری کارشناسان مسکن با استناد به کارنامه تورمی معاملات مسکن پیش‌بینی کردند، بازار در صورت تداوم شیب تند تورم مسکن به‌زودی از مسیر رونق عقبگرد خواهد کرد. کارشناسان اقتصاد مسکن در عین حال به سیاست‌گذار بازار ارز توصیه می‌کنند با مدیریت مناسب بازار، تجربه سرکوب نرخ ارز را کنار بگذارد و اجازه دهد قیمت دلار در طول زمان متناسب با نرخ تورم عمومی و اختلاف آن با تورم کشورهای خارجی، تعدیل شود. در صورت مدیریت بازار ارز با این سبک قابل‌قبول، عملا از جهش ناگهانی قیمت دلار در برخی از برهه‌های زمانی، جلوگیری می‌شود و در نتیجه، بازارهای اثرپذیر از «جهش‌های ناشی از سرکوب ارزی» نیز در امان خواهند بود.
