سایه سنگین سیاست خارجی و نرخ ارز روی بازار مسکن؛ آیا می‌توان به افت قیمت مسکن امید داشت؟

در حالی که اغلب کارشناسان اقتصادی، آینده بازار مسکن را در گروی نرخ ارز و نتیجه مذاکرات وین می دانند اما یک عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی از وقوع اتفاقات مثبت در بازار با بودجه بندی مناسب مجلس و ساخت مسکن خبر می دهد.

«بازتاب»؛ هنوز تکلیف مذاکرات وین مشخص نشده و سردرگمی معامله‌گران و فعالان اقتصادی در بازارهای مختلف ادامه دارد، بازار مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست و طرف عرضه و تقاضا چشم به نتیجه مذاکرات دوخته اند.

البته پیش بینی می شود که حتی درصورت نتیجه بخش بودن مذاکرات، قیمت مسکن کاهشی نشود و فقط بازار رونقی نسبی را تجربه کند، اما کمال علیپور خنکداری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی معتقد است که چون دربودجه امسال مجلس تسهیلات خوبی برای مسکن در نظر گرفته شده و دولت هم اقدامات سازنده ای انجام داده است، در سال جدید اتفاقات مثبتی در حوزه مسکن رخ می دهد.

او می افزاید: در بودجه حدود 450 میلیون تومان برای ساخت مسکن برای شهرها و کلانشهرها و حدود 200 تا 250 میلیون تومان هم برای روستاها درنظر گرفته شده است همچنین دولت در ساخت مسکن اقدامات خوب و مثبتی را رقم زده است یعنی حدود هفتصد و پنجاه هزار واحد مسکن را در سال جدید در دستور کار دارد.

تاثیر مذاکرات وین بر بازار 

از سوی دیگر کارشناسان اقتصادی نظر دیگری دارند و بازار مسکن را متاثر از قیمت ارز و نتیجه مذاکرات وین می دانند. حسن محتشم، کارشناس اقتصادی هم در خصوص بازار مسکن طی سالجاری می گوید: تا نتیجه مذاکرات وین مشخص نشود نمی توان نظر قطعی ارایه داد؛ چرا که تحریم روی همه بازارهای اقتصادی اثرگذار است و اگر برداشته شود احتمالا با تقویت پول ملی و کاهش قیمت دلار، کاهش قیمت اکثر کالاها بخصوص کالاهای وارداتی مواجه می‌شویم.

در این میان فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد حوزه مسکن هم معتقد است که رفتار بازار مسکن در یک دهه گذشته تحت تاثیر قیمت ارز بوده و هر دوره ای که افزایش یا کاهش قیمت دلار را داشته ایم، بخش زمین، رهن و اجاره و همچنین خرید و فروش هم از آن تبعیت کرده است.

او اظهار می کند: اگر افزایش نرخ ارز نداشته باشیم با توجه به اینکه دولت بخشی از نقدینگی را به سمت نهضت ملی مسکن، سوق داده است می توان انتظار ثبات در سال 1401 داشت اما به شرطی که نرخ ارز ثابت بماند.

احسان مسلمی، دیگر کارشناس اقتصادی هم می گوید: برای بازار مسکن سالجاری رشدی به مراتب منطقی‌تر از سال 1400 تصور می‌کنم اما این بازار باز هم از تورم جا می‌ماند و رشد و جهش اصلی مسکن را برای سال 1403 و 1404 است.

اظهارات کارشناسان اقتصادی، حاکی از آن است که بازار مسکن بیش از همه تحت تاثیر نرخ ارز و مذاکرات وین است بنابراین با افزایش بودجه و همچنین طرح هایی مانند ساخت مسکن در سالجاری، وضعیت بازار بهبود چندانی نمی یابد، البته افزایش حجم ساخت مسکن در سال های آتی و با اتمام پروژه های ساختمانی می تواند اثرگذار باشد اما در سال 1401 کمکی به رونق بازار و کاهش قیمت ها نمی کند.

تحلیل آینده بازار مسکن

اگر وضعیت بازار مسکن در دهه 90 را مورد بررسی قرار دهیم به این نتیجه می رسیم که این بازار به شدت تحت تاثیر نرخ ارز قرار داشته و همچنین نگاهی به بازار مسکن در ماه های گذشته هم نشان می دهد که قیمت ها حتی در رکودی‌ترین ماه‌های خرید و فروش به عقب‌نشینی رضایت نداده و حالا براساس آخرین آمار بانک مرکزی در پایتخت متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربنای واحد مسکونی، 35 ميليون تومان است بنابراین به نظر نمی رسد که عاملی موجب کاهش قیمت شود اگرچه می توان انتظار ثبات قیمتی را داشت.

درواقع اگر بازار مسکن را از دو بعد ساخت و ساز و خرید و فروش تحلیل کنیم، در بخش اول با توجه به برنامه دولت برای احداث 750 هزار واحد مسکونی در سال می توان انتظار رونق در بازار را داشت؛ اما در بخش خرید و فروش احتمال کاهش قیمت چندان منطقی نیست.

 با توجه به عقب ماندگی عرضه از تقاضا، حتی اگر پنج سال متوالی هم یک میلیون واحد مسکونی در ایران ساخته شود، نمی توان منتظر کاهش قیمت بود و دلیل آن هم تقاضای انباشته شده است، ضمن اینکه حذف ارز 4200 تومانی و تورم بالای 40 درصد در کشور هم به افزایش قیمت مسکن کمک می کند.

یعنی حتی با وجود رونق بازار مسکن طی سالجاری با توجه به ثبات نرخ ارز، نتیجه بخشی مذاکرات و حتی افزایش میزان تسهیلات دهی، نمی توان انتظار افت قیمت را داشت آن هم به دلیل عقب ماندگی عرضه نسبت به تقاضا و تورم اقتصادی بالا در کشور.