رکود، مالکان را اجاره‌بگیر کرده است
بازار مسکن این روزها تبدیل به بزرگ‌ترین دغدغه مردم شده و بسیاری از مستاجران نگران وضعیت نابسامان اجاره مسکن هستند.
افزایش نجومی نرخ های اجاره و نایاب شدن رهن کامل واحدهای مسکونی از جمله مشکلات این حوزه محسوب می شود. اجاره بهای مسکن همواره تابعی از نرخ تورم و میزان رشد قیمت مسکن است، به این صورت که هزینه اجاره نشینی در بازه این دو نرخ، نوسان می‌کند. اکنون با وجود اینکه همه انتظار داشتند افزایش نرخ اجاره کمتر از نرخ تورم باشد این اتفاق نیفتاد و حتی در برخی مناطق تا سه برابر نرخ تورم بوده است.
به گزارش بازتاب به نقل از آرمان ، بیت‌ا… ستاریان، کارشناس بازار مسکن در رابطه با این افزایش نرخ اجاره‌بها می گوید: « به‌دلیل اینکه بازار رکودزده فعلی جایی برای گردش پول ندارد، بنابراین پول مالکان بازدهی خوبی در این بازار ندارد، به همین دلیل ترجیح می‌دهند که جای ودیعه، اجاره بگیرند.»
با توجه به افزایش قیمت رهن و اجاره که در برخی مناطق تا سه برابر نرخ تورم بوده است، در مورد لزوم کنترل بازار رهن و اجاره توضیح می‌فرمایید؟ چه اقداماتی جهت کنترل این بازار می توان انجام داد؟
به طور طبیعی زمانی که بازار مسکن در رکود باشد و رونق در این بازار اتفاق نیفتد عموما گرایش مالکان به سمت اجاره و رهن افزایش پیدا می کند. این باعث می شود فشار بسیاری به مستاجران وارد شود. در سال‌های اخیر کاهش تولید مسکن و حداقل تولید را داشته ایم که همین امر به افزایش اجاره بها دامن زده است. باید کمبود مسکن برطرف شود تا اجاره‌ها کاهش پیدا کند. همچنین به‌دلیل اینکه بازار رکود زده فعلی جایی برای گردش پول ندارد، بنابراین پول مالکان بازدهی خوبی در این بازار ندارد به همین خاطر ترجیح می‌دهند که به جای ودیعه، اجاره بگیرند. دولت عموما در بخش مسکن باید در فاز نهایی وارد شود، در فازها و بخش‌های اول باید به صورت سیاستگذاری و به صورت حمایتی حضور داشته باشد. درواقع دولت به جای اینکه در اجاره‌ها دخالت کند، باید عملا طرح جامعی از مسکن ارائه دهد. البته امکان دخالت دولت در اجاره‌ها وجود ندارد و چنین قدرت و توانی هم ندارد، چرا که اگر تمام بودجه خودش را اجاره بدهد، نمی‌تواند چنین کاری را انجام دهد، چرا که اجاره معامله بین دو نفر موجر و مستاجر است. تنها مساله ای که در یک دوره اتفاق افتاد تبدیل سه تومان به دو تومان است و این مساله باعث شد حتی توازن بازار در بعضی موارد برهم خورد. در یک دوره ما از این سیاست نتیجه مثبت می‌گرفتیم، اما اکنون نتایج منفی آن بر بازار اجاره مشهود است. یعنی افرادی که قصد اجاره مسکن را دارند بیشتر با مالکانی روبه‌رو می شوند که مایل به دریافت پول رهن بیشتری هستند، بنابراین این موضوع مشکلات بسیاری را برای مستاجران ایجاد کرده است.
سیاست هایی مانند تعرفه و یا ساختن مسکن دولتی اجاره‌ای چقدر می تواند به حل این معضل کمک کند؟
طرح مسکن اجاره ای یا به اصطلاح مسکن ویژه، مسکن اجتماعی یا مسکن هایی که در دنیا با این عناوین ساخته می شوند برای زمانی است که مشکل مسکن به صورت کلی حل شده باشد و تنها دهکی از جامعه توانایی خرید یا اجاره مسکن را نداشته باشند. لذا دولت 10 تا 20هزار مسکن را به صورت سوبسید تولید می کند یا به صورت اجاره یا رایگان در اختیار این دهک از جامعه قرار می دهد. ولی اکنون مسکن جزو مشکلات دهک های میانی رو به بالای جامعه ماست و حل این معضل مدیران را با مشکل روبه‌رو کرده است. اکنون کارمندان ما که در دهک های سه، چهار یا پنج قرار می گیرند مشکل مسکن دارند. درواقع اجاره آنها معادل حقوقی است که دریافت می کنند و صد‌درصد درآمد هشت ساعت کار خود را برای اجاره مسکن خود پرداخت می کنند. لذا این مسکن های اجاره ای برای زمانی است که به‌عنوان مثال قیمت اجاره در یک منطقه از تهران به 200هزار تومان رسیده، ولی باز هم یک عده از جامعه قادر به پرداخت آن نیستند. بنابراین دولت در صورتی که تنها قشر کوچکی از جامعه مشکل مسکن داشته باشد به‌عنوان مثال 20هزار مسکن را به‌عنوان مسکن اجاره ای اجتماعی در اختیار آنها قرار می دهد. این نوع از مسکن ها برای جوامع توسعه یافته است که با مشکل مسکن روبه‌رو نیستند، ولی اکنون در کشور ما صحبت از‌میلیون ها واحد مسکونی برای رفع این مشکل است. بنابراین در حال حاضر این نوع سیاست برای کشور ما راهگشا نخواهد بود.
کاهش سود بانکی چقدر در افزایش نرخ اجاره از طرف مالکان تاثیرگذار است؟
همان‌طور که گفته شد مالکان اکنون باتوجه به بازار رکودزده فعلی گرایش بیشتری به دریافت اجاره دارند. از طرفی دیگر سپرده‌های بانکی هم بازدهی خوبی در این بازار ندارد، چرا که نرخ سپرده ها در حال کاهش پیدا کردن است و این موضوع نیز باعث می‌شود که صاحبخانه ها گرفتن اجاره را به پول پیش ترجیح دهند در نتیجه کاهش سود بانکی بر افزایش اجاره بها تاثیر گذار خواهد بود . البته نرخ اجاره از چارچوب کلی خود که تنها باید بین 15 تا 20درصد از قیمت کل ملک باشد خارج نمی‌شود و به هیچ‌‌وجه بیشتر از این حد نخواهد شد و این موضوع بستگی به این دارد که چه پیش بینی برای اقتصاد کشورمان داریم، مثلا اکنون پیش‌بینی می‌شود که بازار مسکن از سال آینده رشد می‌کند، بنابراین می‌توانیم نتایج آن را حدس بزنیم، نتیجه آن به این صورت است که در پی رونق بازار مسکن، قطعا افزایش قیمت خواهیم داشت و اجاره‌ها باز هم بین 15 تا 20درصد از قیمت ملک است.
