دو گشایش مالی پیش‌روی بازار راکد مسکن

وزیر راه و شهرسازی در جمع مدیران بخش مسکن، نقشه راه «خروج کامل» بازار ملک از رکود را تشریح کرد.

متولی بخش مسکن با تاکید بر دو واقعیت موجود در بازار شامل «افت چشمگیر نرخ رشد سالانه جمعیت» و همچنین «بازتاب منفی سیاست عرضه انبوه بدون توجه به جنس تقاضای مصرفی طی یک دهه گذشته» اعلام کرد:‌ هم‌اکنون در یک سمت بازار مسکن، حداقل 4 میلیون واحد مسکونی ناکارآمد به شکل خانه‌های خالی و خانه‌های دوم، انباشته شده و در سمت دیگر، 20 میلیون نفر «بدمسکن» به‌عنوان تقاضای واقعی وجود دارد که هیچ ارتباطی بین این نوع عرضه و تقاضا، قابل تعریف نیست. نقشه راه بازار مسکن 1400، با هدف جلوگیری از تشدید واگرایی بین عرضه و تقاضا،‌ یکسری «خطوط قرمز» دارد که برای منع مداخله گسترده دولت در ساخت انبوه و مهار ساخت‌وسازهای سوداگرانه، ترسیم شده است. در این نقشه، طرح «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مصرفی» پیش‌بینی شده است. ساکنان بافت فرسوده، حاشیه‌نشین‌ها و خانه‌اولی‌ها، «کانون» هر نوع حمایت مالی تعیین شده‌اند تا تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن طی 4 سال آینده با اولویت این سه دسته تقاضا پرداخت شود. «طول دوره سپرده‌گذاری» و «مدت زمان بازپرداخت» وام‌های مسکن برای انطباق کامل با استطاعت تقاضای مصرفی بازتنظیم می‌شود.

متولی بخش مسکن در دولت و مجری سیاست‌های مالی مرتبط با بازار ملک و ساختمان در نظام بانکی، در اقدامی مشترک، استراتژی قابل اجرا و در عین حال متفاوتی از برنامه‌های یک دهه گذشته، برای دستیابی به رونق را تعیین کردند. نمره منفی بخش مسکن در کارنامه رشد اقتصادی سال 95 برای دست کم سومین سال پیاپی،‌ آن هم در شرایطی که قرار بود بخش‌های مختلف اقتصاد به کمک این بخش -در مقام موتور پیشران- از رکود خارج شوند، اخیرا «انتظارات» از دولت فعلی در چاره‌جویی برای رونق بازار ملک را به بالاترین سطح ممکن رسانده است.

هر چند تحرکات ضعیف اما رو به جلو در بخش مسکن طی یک‌سال گذشته به‌خصوص در حوزه معاملات و تا حدودی، در حوزه ساخت و ساز مشاهده می‌شود، اما فعالان این بازار از اوایل امسال با مقایسه رشد مثبت بخش‌های مختلف و روند طولانی رکود ملکی، مطالبه تصمیمات جدید از سیاست‌گذاران را آغاز کردند. وضعیت موجود بازار مسکن از یکسو و تداوم نگاه اقتصادی دولت 4 سال قبل، در 4 سال پیش رو از سوی دیگر، باعث شد متولی بخش مسکن، «نقشه راه بازار مسکن 1400» را پیش از شروع به کار رسمی دولت دوازدهم، ترسیم و به مجری اصلی ارائه کند. «نقشه راه بازار مسکن 1400» حاوی دو مشخصه کلیدی شامل «رویکرد واقع‌بینانه به جامعه تقاضا» و «منع مداخله دولت در نظام عرضه» است.

وزیر راه و شهرسازی عصر دوشنبه گذشته، با حضور در نشست مشترک مدیران و کارشناسان بخش مسکن و مسوولان بانک عامل این بخش، در تشریح ساختار و خطوط اصلی «نقشه راه بازار مسکن 1400» اعلام کرد: «بحث‌های گسترده‌ای در بازار مسکن و محافل کارشناسی مرتبط،‌ درباره چگونگی خروج کامل از رکود مسکن آغاز شده و برخی هم در این میان، بدون توجه به عقبه بازار و ارزیابی از شرایط گذشته، تصور می‌کنند می‌شود به روال قبل، با مداخلاتی از جنس مسکن‌مهر و حتی مدل‌های تامین مسکن دهه 60 و 70 (توسعه شهرهای جدید)، رونق در بازار مسکن ایجاد کرد.»

عباس آخوندی هدف مدنظر دولت برای جهت‌بخشی به بازار مسکن طی 4 سال پیش رو را «توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن» معرفی کرد. بررسی ها از جزئیات نقشه راه بازار مسکن 1400 حاکی است: سیاست‌گذار بخش مسکن و بانک عامل این بخش، مصمم هستند «نیمه ناتمام» بسته مالی رونق مسکن که از اوایل سال 93 در بازار به اجرا درآمد را در این دوره تکمیل کنند.

این ماموریت قرار است از سوی نظام بانکی و در قالب طرح «اقدام سریع برای رفع دو نقص عمده از فرآیند کنونی تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن» در بازار پیاده‌سازی شود. طی حداقل دو سال اخیر، فرآیند تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن از طریق «افزایش سقف تسهیلات خرید» و «کاهش نرخ سود وام صندوق پس‌انداز مسکن»، از شرایط لازم برای پوشش بخشی از نیاز متقاضیان مصرفی برخوردار شد، اما دو گام دیگر برای تکمیل و تطبیق فرآیند وام‌دهی با شرایط اقتصادی متقاضیان،‌ باقی مانده است. در نقشه راه بازار مسکن 1400، تاکید شده است: نظام بانکی برای توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن شامل حاشیه‌نشین‌ها،‌ ساکنان بافت فرسوده و زوج‌های جوان، باید به کمک دو ابزار تنظیم‌کننده تسهیلات خرید مسکن، سبد فعلی وام خرید را به سبد «تسهیلات در استطاعت متقاضیان هدف» تبدیل کند. با این دو ابزار، «طول سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن» و «طول دوره بازپرداخت تسهیلات» به گونه‌ای می‌تواند تنظیم ‌شود که جذابیت اولیه اما ناکافی تسهیلات فعلی‌، برای خانوارهای مصرفی متقاضی خرید مسکن، تکمیل شود.

آنچه باعث شده «توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مسکن» در اولویت قرار بگیرد و نقشه راه آتی بازار،‌ از مسیر «تمرکز دوباره بر عرضه انبوه مسکن فاقد متقاضی موثر» جدا شود، به جمع‌بندی سیاست‌گذار بخش مسکن درباره «ویژگی فعلی جامعه تقاضا ناشی از دگرگونی جمعیتی» و همچنین «تبعات اضافه عرضه از نوع لوکس یا خارج شهرها» برمی‌‌گردد. در حال حاضر نرخ رشد سالانه جمعیت در کشور به پایین‌ترین حد در مقایسه با 5/ 3 دهه اخیر رسیده است. طبق اعلام مرکز آمار، جمعیت ایران در 5 سال گذشته،‌ سالانه به‌طور میانگین، 24/ 1 درصد افزایش یافته در حالی که این میزان رشد در دهه 60 معادل 4 درصد بود.

هم اکنون در 12 استان کشور،‌ نرخ رشد جمعیت به زیر یک درصد در سال، کاهش پیدا کرده و طبق اعلام شورای عالی شهرسازی، در خیلی از شهرهای کشور که به مرحله بازنگری طرح جامع شهری رسیده‌اند، مطالعات نشان می‌دهد، ظرفیت جمعیت‌پذیری تعریف شده برای آنها در 10 سال گذشته، تکمیل نشده است. در تهران نیز کل جمعیت این کلان شهر طی 5 سال گذشته، کمتر از 500 هزار نفر افزایش پیدا کرد و از 3/ 8 میلیون به حدود 7/ 8 میلیون نفر رسید.

در کنار این واقعیت جمعیتی که به معنای «عبور بازار مسکن از دوره اوج تقاضا ناشی از فروکش کردن روند رو به رشد جمعیت» است، عملکرد نظام عرضه مسکن طی 10 سال اخیر نیز مشخص می‌کند: ساخت و سازهای انبوه سال‌های قبل از رکود اخیر، باعث شده در حال حاضر 6 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی در کشور، در گروه «عرضه ناکارآمد» طبقه‌بندی شود که در قالب مسکن مهر، خانه‌های خالی و خانه‌های دوم، احداث شده‌اند اما فاقد ارتباط موثر با تقاضای مصرفی هستند. 2/ 2 میلیون واحد مسکونی مهر، 6/ 2 واحد مسکونی خالی از سکنه و 1/ 2 میلیون واحد مسکونی دوم افراد، املاکی هستند که بخشی از آنها در قالب عرضه انبوه با مداخله دولت (مسکن مهر) و بخشی دیگر، با ساخت و سازهای سوداگرانه ساخته شدند اما در تامین نیاز مسکن، موفق نبوده‌اند.

در مقابل این حجم واحد مسکونی ناکارآمد، 20 میلیون نفر «بدمسکن» در قالب حاشیه‌نشین و ساکن بافت فرسوده در قالب 6 میلیون خانوار، به‌عنوان بخشی از تقاضای واقعی وجود دارد که نیاز آنها از طریق 9/ 6 میلیون عرضه ناکارآمد سال‌های گذشته، تامین نشده است. عرضه‌های ناکارآمد موجود در بازار مسکن، نه‌تنها معادل کل خانوارهای بدمسکن هستند که معادل 28 درصد کل خانوارهای موجود کشور برآورد می‌‌شود.

وزیر راه و شهرسازی، با ایراد به تلقی عده‌ای از بازار مسکن کنونی که تقاضا در آن را قابل پاسخگویی با مدل‌های دو دهه پیش می‌دانند، معتقد است: ادامه مسیر گذشته به شکل توسعه ظرفیت جمعیتی شهرهای جدید یا ساخت و سازهای شبیه مسکن‌مهر و همچنین رفتارهای سوداگرانه در بازار ساخت و ساز به شکل عرضه خانه‌های لوکس، می‌‌تواند واگرایی در مسیر عرضه و تقاضای مسکن را شدیدتر کند. سیاست‌گذار بخش مسکن با این استدلال، ضمن تاکید بر ضرورت درک روشن از جنس کنونی تقاضای مسکن، به گونه‌ای نقشه راه بازار مسکن 1400 را ترسیم کرده که اقدامات مالی 4 سال آینده در این بخش، به تلاقی عرضه و تقاضا منجر شود.

«نقشه راه بازار مسکن 1400»، با این مقدمه که «رشد توام جمعیت خانوارهای بدمسکن و عرضه بدون مصرف طی سال‌های گذشته، به معنای شکست سیاست تمرکز صرف بر عرضه انبوه است»، اجرای طرح توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مسکن شامل «11 میلیون نفر حاشیه‌نشین اطراف شهرها، 9 میلیون نفر ساکن بافت‌های فرسوده درون شهرها و همچنین زوج‌های جوان» را در دستور کار قرار می‌دهد.

دو گشایش مالی در پیش است

وزیر راه و شهرسازی در قالب نقشه راه بازار مسکن 1400، از مدیران بانک عامل بخش مسکن خواست، با استفاده از دو ابزار تحت‌اختیار نظام بانکی، سبد فعلی تسهیلات خرید مسکن به‌خصوص برای خانه‌اولی‌ها را به قالب «وام‌های در استطاعت کامل» تبدیل کنند. مطابق این نقشه، همه منابع و اعتبارات بخش مسکن طی 4 سال آینده،‌ باید در کانون تقاضای مسکن که از سه دسته تقاضای مصرفی تشکیل شده است، صرف شود ‌طوری که بخشی از منابع در قالب تسهیلات خرید و بخشی دیگر در قالب عرضه هدفمند مختص همین سه طیف تقاضا (نوسازی بافت‌های فرسوده)، تخصیص پیدا کند.

آخوندی با بیان اینکه، راه بی‌حاشیه برای رونق بخش مسکن، از مسیر توانمندسازی مالی تقاضای مصرفی مسکن عبور می‌کند، خواستار بازنگری و بازتنظیم «فرمول سپرده‌گذاری در صندوق‌های پس‌انداز مسکن» شد. بررسی‌ها از آنچه وزیر راه و شهرسازی به دنبال تحقق آن برای 4 سال آینده است، نشان می‌دهد: عزم مشترک در مجموعه مدیران بخش مسکن و مالی مسکن برای تکمیل «نیمه‌ناتمام» نظام تامین مالی مسکن به‌وجود آمده است که بر مبنای آن می‌توان انتظار داشت دو گشایش طی ماه‌های آینده در فرآیند وام‌دهی به خانه‌اولی‌ها رخ می‌دهد. در حال‌حاضر، پرارزش‌ترین تسهیلات خرید مسکن –به لحاظ سقف ریالی- اگر چه دو مزیت عمده برای خانه‌اولی‌ها دارد اما همین نوع تسهیلات، دارای دو اشکال است که اگر رفع شود، مسیر دستیابی به رونق غیرتورمی کوتاه می‌شود.

تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم که هم برای خرید و هم برای ساخت، به خانه‌اولی‌ها تعلق می‌گیرد، در تهران تا 160 میلیون تومان، مشروط به یک سال سپرده‌گذاری پرداخت می‌شود. نرخ سود این تسهیلات، 8 تا 5/ 9 درصد است که این دو ویژگی شامل «سقف و سود»، باعث استقبال چشمگیر متقاضیان مصرفی از ورود به صندوق و سپرده‌گذاری در آن شده است. طی دو سال اخیر، 30 درصد بیشتر از ظرفیت پیش‌بینی شده برای ثبت‌نام در صندوق یکم، سپرده‌گذاری از طرف خانه‌اولی‌ها در این صندوق انجام شده است که این نشان از جذابیت اولیه این تسهیلات دارد. اما در مقابل، روند وام‌دهی به ثبت‌نام‌کننده‌ها که براساس طول معین سپرده‌گذاری تعیین می‌شود، نشان می‌دهد فرمول سپرده‌گذاری، نیازمند اصلاح است. متوسط موجودی سپرده‌گذاران در صندوق یکم نشان می‌دهد:‌ به دلیل ناتوانی مالی متقاضیان در تامین کف لازم برای سپرده‌گذاری برای رعایت ضوابط «پرداخت تسهیلات یک برابر موجودی در هر 6 ماه»، عملا طول دوره انتظار برای دریافت وام 160 میلیونی به جای یک سال، به 18 ماه افزایش پیدا کرده است.

یک پیشنهاد در مقطع فعلی برای ساده‌سازی مسیر، تبدیل فرمول «هر 6 ماه یک برابر موجودی» به «هر 4 تا 5 ماه یک برابر موجودی» است به این معنا که در ازای مبلغ سپرده‌گذاری اولیه، بعد از یک سال، معادل سه برابر آن، تسهیلات پرداخت شود. تغییر این فرمول، می‌تواند کمبود آورده نقدی خانه‌اولی‌ها در صندوق پس‌انداز یکم را جبران کند. علاوه بر این چالش، «کوتاه بودن طول دوره بازپرداخت» در مقایسه با طول متعارف بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن در کشورهای مختلف، باعث شده این تسهیلات و همچنین سایر تسهیلات خرید مسکن شبکه بانکی از جمله وام اوراق، برای گروهی از متقاضیان، به لحاظ «مبلغ قسط»، در استطاعت نباشد و در نتیجه، متقاضیان مصرفی،‌ با وجود نیازشان به تسهیلات موجود، به‌خاطر ناتوانی در پرداخت اقساط ماهانه، از دریافت آن منصرف شوند. وام 160 میلیونی صندوق یکم، در حاضر با دوره بازپرداخت 12 ساله، پرداخت می‌شود که مبلغ قسط آن به روش بازپرداخت ساده، حدود 7/ 1 میلیون تومان در ماه است.

در صورت به‌کارگیری ابزار تنظیم طول بازپرداخت از سوی نظام بانکی و افزایش طول بازپرداخت این تسهیلات به 20 سال، مبلغ قسط وام 160 میلیون تومانی با 23 درصد کاهش، به یک میلیون و 340 هزار تومان تنزل پیدا می‌کند که این میزان کاهش، با لحاظ شرایط اقتصادی خانه‌اولی‌ها (زوج‌های جوان)، می‌تواند دامنه پوشش جامعه تقاضای مصرفی را گسترش دهد. البته گروهی از کارشناسان مسکن، افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن را به معنای افزایش مبلغ سود قابل پرداخت توسط وام‌گیرنده می‌دانند و معتقدند، این اقدام با استقبال تقاضا مواجه نمی‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد:‌در حال حاضر، سود پرداختی از سوی خانه‌اولی‌های دریافت‌کننده وام 160 میلیونی با طول بازپرداخت 12 ساله، رقمی معادل 89 میلیون تومان است که اگر طول بازپرداخت به 20 سال افزایش یابد، سود بازپرداختی، معادل اصل وام خواهد شد و به 161 میلیون تومان می‌رسد.

وزیر راه و شهرسازی در این میان، تاکید کرده است: مسیر پرداخت تسهیلات خرید مسکن می‌تواند با افزایش طول دوره بازپرداخت به 20 تا 25 سال،‌ شبیه خیلی از کشورهای پیشرفته، برای خانه‌اولی‌ها و تقاضای مصرفی، ساده و قابل استفاده شود. فعالان بانکی برای ایجاد این دو گشایش، بر تامین منابع مکمل برای حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن تاکید می‌کنند. وزیر راه و شهرسازی دو روز پیش،‌ در تکمیل راهکار اجرای طرح «توانمندسازی مالی متقاضیان هدف از طریق بازتنظیم دو فاکتور وام‌دهی» اعلام کرد: افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن از 3300 میلیارد تومان به 8300 میلیارد تومان در اوایل امسال و همچنین اجرای فاز دوم آن در آینده نزدیک برای افزایش پیدا کردن به 13 هزار و 300 میلیارد تومان، می‌تواند قدرت وام‌دهی به بخش مسکن را افزایش دهد.

بازیافت خط اعتباری مسکن مهر

وزیر راه وشهرسازی عصر دوشنبه در جمع مدیران بخش مسکن همزمان با رونمایی از سند راهبردی تامین مالی مسکن تا سال 1400، با اشاره به اینکه مدل فعلی مبتنی بر «رژیم پس‌انداز» بهترین راهکار برای توانمندسازی جامعه تقاضا است، گفت: لازم است همزمان با ادامه این مدل، با استفاده از دو ابزار «کاهش طول دوره سپرده‌گذاری» و «افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات»، تامین مالی در حوزه مسکن به نفع توانمندسازی سه طیف اصلی متقاضی تسهیل شود.

عباس آخوندی، متقاضیان خانه اولی، ساکنان بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی را طیف‌های اصلی متقاضی مسکن اعلام کرد که لازم است شرایط دریافت تسهیلات و تامین مالی مسکن برای آنها تسهیل شود. مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن نیز یک درخواست راهبردی به منظور تقویت منابع بانک مطرح کرد. محمدهاشم بت‌شکن گفت: در صورت فراهم شدن «امکان تبدیل خط اعتباری 40 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن» ظرفیت پرداخت تسهیلات به متقاضیان به نحو چشمگیری افزایش خواهد یافت.

هم اکنون ماهانه حدود 300 میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط تسهیلات دارندگان واحدهای مسکونی مهر به بانک مسکن واریز می‌شود که این منابع فعلا به مدت 10 سال استمهال شده؛ اما بعد از آن باید کل خط اعتباری در طول 10 سال توسط بانک مسکن به بانک مرکزی بازگردانده شود. این درحالی است که مدیر عامل بانک عامل بخش مسکن دیروز از وزیر راه وشهرسازی درخواست کرد به منظور افزایش توانمندی بانک برای تسهیل شرایط پرداخت تسهیلات به متقاضیان، خط اعتباری 40 هزار میلیارد تومانی به سرمایه بانک تبدیل شود. بعد از افزایش 5 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در اوایل امسال، مدیران بانکی اعلام کردند این افزایش سرمایه از آنجا که ناشی از تسویه بدهی بانک مسکن با بانک مرکزی است عملا منابع نقدی به بانک تزریق نکرده است. این در حالی است که در صورت تبدیل خط اعتباری 40 هزار میلیاردی مسکن مهر، افزایش سرمایه به‌صورت نقدی و نه به شکل کاغذی اتفاق خواهد افتاد و بانک عامل بخش مسکن به منابع تازه و قدرتمندی به منظور افزایش ظرفیت و توان تسهیلات‌دهی به متقاضیان و همچنین تسهیل شرایط پرداخت وام، دسترسی خواهد داشت. هر واحد افزایش سرمایه بانک قدرت تسهیلات‌دهی در بخش مسکن را تا 5 واحد افزایش می‌دهد.