بی تفاوتی بازار رهن و اجاره به کاهش قیمت مسکن/ آیا کنترل رشد اجاره بها راهکاری دارد؟

در آستانه فصل نقل و انتقالات مسکن هستیم و با وجود کاهش قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در سالجاری، خبری از افت قیمت ها در بازار رهن و اجاره نیست.

«بازتاب»؛ زهره علامی- از اوسط اردیبهشت ماه هر سال، تکاپوی مستاجران برای یافتن واحد مسکونی مناسب و امضای قرارداد رهن و اجاره آغاز می شود، در این میان قیمت خرید و فروش مسکن در هر منطقه باید عامل اصلی و تعیین کننده نرخ رهن و اجاره باشد که در سالجاری و با وجود کاهش نسبی قیمت ها، مشاهدات میدانی حکایت از بالابودن اجاره بهای واحدهای مسکونی دارد.

البته دولت طی سال های اخیر برای جلوگیری از افزایش کرایه بها، بحث افزایش 25 درصدی را مطرح کرده است اما موجران تمایلی به اجرای آن ندارند، اواسط فروردین ماه امسال هم معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در اظهاراتی اعلام کرد که میزان افزایش اجاره‌‎بها در تهران 25 درصد، کلانشهرها 20 درصد و سایر شهرها 15 درصد است.

اگر سری به آگهی های اینترنتی مربوط به رهن و اجاره بزنید و سر صحبت را با مشاوان املاک باز کنید با رقم های عجیب و غریبی مواجه می شوید که خبر از افزایش بالای 50 درصدی کرایه ها نسبت به سال گذشته می دهد.

درواقع موجران جدا از اینکه تمایلی به اجرای دستورات دولتی ندارند، بلکه با کاهش نسبی قیمت مسکن هم کنار نیامده اند و نرخ کرایه در اغلب آگهی ها متناسب با قیمت واحد مسکونی نیست چون براساس فرمولی پدیرفته شده نرخ رهن و اجاره یک چهارم تا یک پنجم متوسط قیمت آن واحد مسکونی است.

محمد علیزاده، یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه شمس آباد تهران در گفت و گو با بازتاب می گوید: نرخ کرایه در این منطقه نسبت به سال گذشته حدود 60 تا 70 درصد رشد کرده است و رقم اعلام شده از سوی دولت، توسط موجران اجرایی نمی شود.

او می گوید: سال گذشته یک واحد مسکونی 85 متری با عمر بنای 6 سال در این منطقه حدود 260 میلیون تومان رهن کامل داده می شد اما ودیعه همین واحد مسکونی در سالجاری به 450 میلیون تومان افزایش یافته یعنی رشدی حدود 70 درصدی داشته است.

به گفته این فعال بخش مسکن، مستاجران از وضعیت موجود ناراضی هستند اما چاره ای جز کنار آمدن با خواسته صاحبخانه ها را ندارند و در بسیاری از موارد به دلیل افزایش چشمگیر کرایه ها، مستاجران مجبور به اجاره واحدهای کوچکتر و یا در محله های پایین تر می شوند.

رهن و اجاره واحدهای 50 متری

با توجه به اینکه دفاتر مشاور املاک به دلیل شیوع کرونا فعالیت چندانی ندارند، متقاضیان خرید و فروش و رهن و اجاره به سایت های اینترنتی مراجعه می کنند، در این گزارش نگاهی به قیمت واحدهای مسکونی 50 متری(کوچک متراژ) در سایت دیوار و ایران فایل می زنیم، برای اجاره یک واحد مسکونی 50 متری با عمر بنای 6 سال در سبلان، باید 80 میلیون ودیعه و ماهیانه 2 میلیون و 400 هزار تومان کرایه بدهید.

ودیعه یک واحد مسکونی 50 متری 16 ساله در شهرک ولیعصر، 40 میلیون تومان و کرایه آن هم 2 میلیون تومان است.

برای اجاره یک واحد مسکونی نوساز 50 متری در قیطریه، باید 500 میلیون تومان ودیعه و 2 میلیون تومان کرایه بدهید.

اگر خواهان اجاره یک واحد 50 متری نوساز در خیابان سازمان برنامه و بودجه هستید باید 250 میلیون تومان ودیعه به صاحبخانه بدهید و ماهیانه هم 1 میلیون و 200 هزار تومان بپردازید.

اما قیمت ها در سایت ایران فایل مناسبتر است مثلا در خیابان فرجام جنوبی، یک واحد 50 متری که 6 سال از عمر بنای آن می گذرد با رهن 31 میلیون تومان و اجاره ماهیانه 1 میلیون و 550 هزار تومان در اختیار مستاجر قرار می گیرد.

یا اگر قصد اجاره یک واحد مسکونی 11 ساله با متراژ 50 متر در یافت آباد را داشته باشید، باید 14 میلیون و 100 هزار تومان ودیعه و 705 هزار تومان کرایه بدهید.

ودیعه یک واحد مسکونی 50 متری در شریعتی با سن بنای 22 سال هم، 54 میلیون تومان و اجاره آن 2 میلیون و 700 هزار تومان است.

یک واحد نوساز 50 متری در طرشت هم 39 میلیون تومان رهن داده می شودضمن اینکه شما باید هر ماه یک میلیون و 900 هزار تومان هم به صاحب ملک بپردازید.

البته نرخ کرایه ها در سایت دیوار و ایران فایل متفاوت است اما در هر دوی این سایت ها اجاره بها بالاست و همین موضوع می تواند فشار وارده به مستاجران را برای تأمین مسکن مورد نیاز، افزایش دهد.

 کارشناسان بخش مسکن معتقدند که بهترین راهکار برای کنترل بازار اجاره، افزایش عرضه مسکن در بازار است یا رییس صنف مشاوران املاک تهران می گوید که راهکاری جز راه‌اندازی صنعت اجاره برای تعدیل قیمت‌ها وجود ندارد، برخی دیگر از فعالان بخش مسکن هم کنترل نرخ تورم و قیمت مسکن را اصلی ترین راهکار کنترل اجاره بها می دانند.

در این میان اگر تعدیل اجاره بها را مجموعه ای از راهکارهای زیر بدانیم به نقش بی بدیل دولت در متعادل سازی قیمت ها پی می بریم، نقشی که در سال های گذشته به خوبی ایفا نشده است، درواقع اگر دولت نرخ تورم و قیمت مسکن را کنترل کند، صنعت اجاره داری حرفه ای را هم به همراه طرح دریافت مالیات بر خانه های خالی اجرایی کند، دیگر شاهد افزایش افسارگسیخته نرخ کرایه نخواهیم بود.