آیا طرح های دولت توان آرام کردن بازار اجاره مسکن را دارند؟

نسخه های دستوری، در بازار خرید و فروش و اجاره مسکن با توجه به تجربیات مکرر تاریخی، از کارایی چندانی برخوردار نیستند. بهترین راه‌حل جهت مهار تورم در بازارهای مذکور، کنترل قیمت ها از مبدا مهار تورمِ عمومی در کشور است.

بازتاب–همزمان با اعلام گزارش جدید بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در خردادماه در تهران، بار دیگر آمار و ارقام، از افزایش قابل ملاحظه بهای مسکن (چه بازار خرید و فروش و چه اجاره بها) خبر می دهند. در این راستا، بر اساس گزارش مذکور، میانگین بهای هر مترمربع مسکن در تهران در خردادماه ماه سال 1401، به رقم بی سابقه 39 میلیون و چهارصد هزار تومان رسیده که این میزان در مقایسه با ماه قبل حاکی از رشد 8.4 درصدی است. اضافه بر این، رشد مبلغ اجاره بها در خردادماه سال جاری در مقایسه با دوره زمانی مشابه سال گذشته، حاکی از افزایشِ 46.5 درصدی است.

در عین حال، میزان اجاره بها در کل مناطق شهری کشورمان نیز در مقایسه با خرداد سال قبل، افزایشِ 51.2 درصدی را نشان می دهد. این قبیل آمارها حاکی از وضعیتی آشفته چه در بازار خرید و فروش و چه اجاره مسکن هستند که در صورت عدم تدبیر و اتحاذ سیاست های درست در این رابطه، نمی توان انتظارِ بهبود اوضاع را داشت و حتی برعکس، وضعیت برای به ویژه قشرِ مستاجر بدتَر خواهد شد.

در این فضا، اندکی قبل، دولت از ضرورتی احرایی شدن طرحی که بر اساس آن سقف مشخصی برای افزایش اجاره بها در تهران و دیگر مناطق شهری در نظر گرفته می شود و قراردادهای مستاجران به صورت خودکار تمدید می شود (البته با در نظر گرفتن برخی موارد استثنا)، سخن گفته است. در این راستا، بازتاب در گفتگو با “محمد سیف الدین” کارشناس اقتصاد مسکن، به بررسی ابعاد مهم این مساله و ظرفیت های طرح های دولتی جهت مهار و کنترل بازار اجاره مسکن پرداخته است.

1: همانطور که مستحضرید دولت به تازگی طرحی را تعریف کرده که بر اساس آن قرارادادهای مستاجران به صورت خودکار و به مدت یکسال و با تعیین سقف های مشخص افزایش می یابد. تا چه حد اجرایی شدن این طرح را در عمل  موفقیت آمیز می دانید؟ آیا با توجه به شکستِ نسخه های دستوری پیشین در بازار اجاره، این طرح شانسی برای موفقیت دارد؟

طبق مصوبه جدید ستاد کرونا  تمدید خودکار اجاره ملک پس از اتمام مهلت قرارداد اجاره صورت می گیرد اما موارد ذیل از شمول این حکم مستثنی می‌باشد.
1-موجر به دلایلی ملک خود را به صورت رسمی به فروش رسانیده و مدارک آن را نیز ارائه نماید.

2-همچنین ممکن است صاحب ملک یا موجر اعلام نماید نیاز شخصی به خانه خود دارد. یعنی مثلاً خود یا فرزندان ذکور وی نیاز به اسکان داشته باشند. اگر این نیاز شخصی توسط شورای حل اختلاف احراز شود، مستأجر باید خانه را تخلیه کند.

3-شرط دیگر آن است که مستأجر در پایان هر ماه اجاره بها یا شارژ را پرداخت نکرده باشد.

4-علاوه بر این، اگر حضور مستاجر در ملک استیجاری موجب اذیت و آزار دیگران یعنی موجر یا ساکنین را فراهم کرده باشد و یا همسایگان از او شاکی باشند در این صورت امکان گرفتن حکم تخلیه وجود دارد.

از این رو، ساده ترین روشِ دور زدن مصوبه ستاد کرونا در رابطه با تمدید قرارداد مستاجران از سوی موجران،  استناد به بند دوم است که پیشتر به آن اشاره شد. البته تجربه سال 99 و 1400  نشان می دهد که طرح شکایات فراوان در شوراهای حل اختلاف و اتلاف وقت طرفین موجب شده که مستاجران اصراری بر ماندن در خانه هایی که موجران تمایلی برای تمدید نشان نمی دهند، ندارند. لذا به عقیده من  بهتر است هموطنان براساس اخلاق رفتار کرده و خصوصا موجران با توجه به شرایط اقتصادی و وضعیت موجود رعایت حال مستاجران را کرده و وجدان را به جای دادگاه، مرجع صدور حکم قراردهند و طرفین حتی الامکان از حل مشکل از طریق مراجعه به محاکم قضائی خودداری کنند. چرا که رسیدن به نتیجه از این راه زمانبرتر خواهد بود و اگر بتوانند مسائل را با توافق و سازش حل کنند می‌توانند به نتیجه بهتر در زمان کوتاه‌تر دست پیدا کنند.

از طرفی به عقیده من دولت بجای ارایه نسخه های دستوری که تجربه نشان داده توفیق چندانی تا بحال کسب نکرده اند، بهتر است که به دنبال تحقق سه آرزوی دست نیافتنی در بازار مسکن باشد:

1- بهبود شرایط اقتصاد کلان که منجر به کاهش تورم عمومی و ارتقاء سطح درآمد واقعی خانوارها می گردد
2- کاهش ریسک های غیر اقتصادی در نتیجه ی تعیین تکلیف برجام ، رفع تحریم ها و کنترل نرخ ارز
3- بهبود در وضعیت بازار زمین به عنوان گرانترین جزء مسکن با جلوگیری از سفته بازی در آن بوسیله وضع قوانین مالیاتی جدید در خرید و فروش آنها

2: به نظر شما چرا برخورد دولت های گوناگون کشورمان با بازار اجاره، همواره واکنشی، و نَه فعال بوده است؟ در واقع وقتی کارد به استخوان می رسد، دولت نیز واکنش نشان می دهد؟

در بیشتر جوامع پیشرفته دولتها در بحث ساخت مسکن و کنترل قیمت مسکن به هیچ عنوان وارد نمی شوند و تمام تلاش خود را برروی کنترل اجاره بهاء مسکن دارند چون بیشتر اقشار جامعه را در بر می گرد و رفاه حداکثری می آورد (مانند نظام اجاره داری حرفه ای که در آن دولتها مسکن استیجاری می سازند و با قیمت مناسب به مستاجران می دهند) ولی متاسفانه در کشور ما کاملا برعکس است و دولت در بحث ساخت و تولید مسکن وارد شده ولی هیچ تلاش فعالی در زمینه کنترل اجاره بها ندارد بنابراین چون هیچ راهکار بلند مدتی برای بازار اجاره ندارد، زمانی که اوضاع وخیم می شود چاره ای جز تحکم و دستور و فشار بر روی مالکین ندارد. البته که این مساله دو دلیل اصلی دارد:
یکی اینکه استفاده از رانتی که در بحث تولید مسکن و نوسانات قیمتی در بازار مسکن وجود دارد به هیچ عنوان در بازار اجاره وجود ندارد
دیگر اینکه فرهنگ غالب مردم ما بر عکس جوامع دیگر نگرش کالای سرمایه ای و ثروت اندوزی در بازار خرید مسکن است که دولتهای گوناگون کشور ما از این فرهنگ حداکثر سوء استفاده را کرده اند.

3: عمده محرک های افزایش قیمت های قابل توجه در بازار اجاره را چه می دانید؟ پیش بینی شما از آینده چیست؟

بازار اجاره بطور مستقیم از قیمت مسکن و تورم عمومی جامعه پیروی می کند و البته ناهمگونی و عدم تعادل در بازارهای مالی موازی نیز تاثیر گذارست. مثلا وقتی بازار سهام رشد می کند مالک هم انتظار دارد به همان اندازه از مستغلات خود عایدی کسب کند. لذا تا زمانی که تورم بیشتر و بیشترگردد، اجاره بهاء هم به تبع آن رشد خواهد کرد. در کل هیچ راهی بجز کاهش تورم در کشور  نمی تواند با گرانی اجاره بها مقابله کند.

اما راهکارهای ذیل که همگی در راستای برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا و ثبات در بازار مسکن و کاهش قیمت تمام شده آن است نیز پیشنهاد می گردد:

1-تولید مسکن به صورت نظام  اجاره داری حرفه‌ای
2-وضع مالیات سنگین برای مقابله با دلالان و سوداگران
3-معافیت مالیاتی و ارائه طرح های تشویقی برای افزایش عرضه مسکن
4-حمایت دولت از سرمایه‌گذاران خارجی به منظور ورود فناوری جدید در ساخت صنعتی
5-پرداخت تسهیلات در جهت تقویت استطاعت مالی افراد در بحث مسکن از طریق بانک‌های عامل
6-کاهش نرخ خدمات شرکت‌هایی  همچون شرکت‌های آب و فاضلاب، گاز و…..