عوامل پیشرفت و مسکوت ماندن پروژه های تعاونی ساز چیتگر

از لحاظ حجم ساخت و ساز منطقه 22 تهران بیشترین آمار را در تهران دارا میباشد . این منطقه به دلیل داشتن فضای ساخت بسیار و همچنین قرار گرفتن در طرح تفصیلی پروژه های بسیاری را بصورت انبوه در حال اجرا دارد . از این رو تعاونی های مختلف مسکن از قبیل خصوصی و دولتی در این محدوده مشغول انجام ساخت و ساز و پیش فروش واحدهای خود هستند . اما آنچه در این مطلب قصد بررسی آنرا داریم این است که عوامل پیشرفت و مسکوت ماندن پروژه های تعاونی ساز چیتگر چیست و چه عواملی در سرمایه گذاری موفق در این منطقه موثر است و میتواند به تحویل به موقع پروژه بی انجامد . در این مطلب کلیه مواردی که میبایست هنگام سرمایه گذاری در این دسته از پروژه ها بدانید برایتان روشن خواهیم کرد در ادامه با ما همراه باشید .

ماهیت پروژه های پیش فروش در منطقه 22

بطور کلی چند دسته پیش فروش داریم ، دسته اول که بصورت فروش قطعی انجام میشوند یعنی خریدار و سازنده قرادادی را منعقد مینمایند که قیمت ساخت ، جهت ، طبقه و واحد به همراه قیمت قطعی مشخص است و خریدار با پرداخت 40 الی 60 درصد از مبلغ کل در ابتدای قرارداد و پرداخت مابقی آن در طول مدت زمان انجام پروژه تا زمان اتمام آن بصورت اقساط به تعهدات خود عمل مینماید و همچنین تعهدات سازنده نیز از همان ابتدا که شامل نوع متریال ، امکانات و زمان تحویل است در قرارداد مشخص کرده و در صورت تاخیر جریمه نیز مشخص مینماید .

اما دسته بعدی شامل تعاونی سازها هستند که در واقع معنی تعاونی ، ساخت جمعی یک پروژه توسط اعضای آن تعاونی و پرداخت کلیه هزینه های مربوطه از همان ابتدا که شامل خرید زمین و جواز است تا مراحل پایانی و تکمیل آن است . چندین دسته تعاونی وجود دارند که برخی از آنها دولتی برخی خصوصی و برخی شکل گرفته توسط اعضای یک نهاد دولتی میباشند . پروژه هما پارسه نمونه ای از این پروژه ها میباشد که توسط اعضای همین سازمان بصورت مستقل تشکیل شده است .

تعاونی های دولتی نیز بدینصورت تشکیل میشوند که معمولا زمینی از سوی آن سازمان به اعضا در قبال دریافت اقساط طولانی مدت ماهانه واگذار میشود و اعضای آن تعاونی مالکان زمین هستند و میبایست برای ساخت آن از طریق تزریق سرمایه و یا مشارکت با یک شرکت دیگر اقدام نمایند .

کدام دسته به مشکل بر میخورند ؟

در واقع اول کار شروع با قدرت و حساب شده است اما در ادامه با مشکلات زیادی برای تامین مالی مواجه میشود علی الخصوص که قیمت ساخت و تورم باعث افزایش ساخت میشود و اعضای تعاونی ها نیز با مشکلاتی برای پرداخت اقساط مواجه میشوند و در نتیجه این موضوع باعث کند شدن روند پیشرفت پروژه و در نهایت مسکوت ماندن آن میشود . بسیاری از تعاونی های دولتی که در مرحله اول زمین را بصورت اقساط طولانی مدت بصورت کسر از حقوق از سازمان خود دریافت کرده اند و در واقع این نوع واگذاری بابت کمکی بوده که سازمان به منظور خانه دار کردن آنها انجام داده است زمانیکه به مرحله ساخت نزدیک میشوند و هزینه ها سنگین و نقدی است برای تامین یکباره هزینه های هر مرحله به مشکلاتی بر میخورند و در نهایت با مشارکت مشکلاتشان حل میشود .

البته معمولا پروژه ها همگی روش اول را امتحان کرده و پس از مدتی مورد دوم را انتخاب مینمایند و همین باعث میشود که روند انجام پروژه برای مدتی کند و یا مسکوت شود . پروژه های دیگری نیز هستند که تعاونی های خصوصی هستند و از همان ابتدا برای تامین سرمایه اقدام به جذب سرمایه گذار مینمایند پروژه اسپرلوس از این دسته از تعاونی ها میباشد . بیشتر پروژه هایی که به مشکل میخورند از این دسته هستند که در ادامه علت آنرا برایتان بازگو خواهیم کرد .

مشکلات پروژه های تعاونی ساز

تعاونی های خصوصی که معمولا دارای سابقه ساخت نمیباشند معمولا زمین را ابتدا قول نامه کرده و برای تکمیل وجه آن زمان میگیرند و در این مدت با جذب سرمایه گذار اقدام به تکمیل وجه آن در مرحله اول مینمایند . مهمترین موضوعی که مطرح است این میباشد که آیا در زمان مقرر تعاونی که خود پشتوانه مالی ندارد قادر به تامین سرمایه برای خرید میباشد؟ و آیا زمین دارای کاربری مسکونی است یا باید برای تغییر کاربری آن نیز اقدام نمود؟

اگر در ابتدا خریدار از جزئیات این امر به خوبی واقف باشد مدت زمانی که برای تحویل گرفتن و پیشرفت عملیات ساخت پیش رو دارد برایش مشخص است ولیکن اگر در تبلیغات فروش موارد برایش روشن نشده باشد در واقع بدون اطلاع از ماهیت واقعی پروژه اقدام به سرمایه گذاری کرده است . برای جلوگیری از پیش آمدن مشکلات این چنینی موارد زیر را بررسی نمایید

♦ مالکیت زمین پروژه با کیست و آیا زمین کاربری مسکونی دارد ؟

♦ پشتوانه تعاونی سازنده چیست و در قرارداد بصورت مکتوب ذکر میشود ؟

♦ شفافیت مالی تعاونی بابت هزینه ها و مخارج سالانه به چه صورت است و آیا به اطلاع اعضا خواهد رسید یا خیر ؟

برخی تعاونی ها برای راحت کردن فروش خود بسیاری از موارد را به اطلاع خریدار نمیرسانند و یا خریدار از ماهیت نوع پروژه ای که خریداری مینمایند اطلاعی ندارد . برخی از تعاونی ها هم هستند که دارای چندین پروژه میباشند و در قرارداد فروش اولیه خریدار میتواند مشخص کند که در کدام پروژه سرمایه گذاری مینماید بطور مثال پروژه سپکو دارای 2 پروژه در تهران و پرند است و در واقع با عضویت در تعاونی در هر دو پروژه مشارکت انجام میشود .

کلام آخر

در نهایت اینکه چه پروژه ای را برای سرمایه گذاری انتخاب مینمایند بسته به میزان سرمایه و زمانی که برای تحویل آن انتظار دارید به همراه توان پرداخت اقساط ماهیانه است و در قدم بعدی میبایست ماهیت تعاونی همانطور که در بالا اشاره کرده ایم از قبیل پشتوانه ، مالکیت زمین و کاربری زمین به همراه شفافیت مالی باید بررسی شود . در ادامه بدانید که هر قرارداد آسانی برای شما مطلوب نیست ، اگر یک تعاونی شرایط را آسانتر اعلام میکند دلیلی بر اینکه مدیریت و پیشرفت پروژه را بهتر انجام میدهد نیست .

بلکه آن دسته از تعاونی هایی که شرایط را واقعی اعلام مینمایند نشان دهنده آن است که قصد ساخت بر اساس زمانبندی و تعهدات دارند پس ممکن است مبلغ اولیه و اقساط بیشتری را اعلام کرده باشند . پس بهتر است با بررسی تمامی این موارد بهترین گزینه را انتخاب نمایید و تمامی موارد و تعهداتی که بصورت شفاهی به شما گفته میشود را در قرارداد خود مکتوب نمایید . در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که عوامل پیشرفت و مسکوت ماندن پروژه های تعاونی ساز چیتگر چیست تا شما را با تمامی جوانب آن آگاه نماییم .