اثرات بلند مدت مالیات ساخت و ساز در بازار مسکن

واکنش بازار معاملات مسکن به فرمول جدید «مالیات بر ساخت و فروش ملک»، ردیابی شد.

تحقیقات میدانی حاکی است گروهی از سازنده‌ها در مناطقی از تهران، به‌دلیل ابهام درباره نتیجه ریالی فرمول جدید مالیات، از ادامه فروش انصراف داده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد تغییر مبنای محاسبه «مالیات بر اولین فروش آپارتمان نوساز»، دو اثر «روانی» و «واقعی» بر بازار مسکن دارد که اولی، به شکل کوتاه‌مدت است و دومی با تاخیر حداقل یک فصلی ظاهر می‌شود. واکنش فعلی، اثر اولیه ارزیابی می‌شود که توان تغییر قیمت‌ فروش را ندارد. به گزارش دنیای اقتصاد، فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش آپارتمان، پیش از عملیاتی شدن در بازار «ساخت و ساز»، جو روانی بازار «معاملات ملک» را تحت تاثیر قرار داد.

تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار مسکن و ردیابی نوع واکنش‌ فعالان ملکی به پایه جدید مالیات بر ساخت حاکی است:‌ در برخی مناطق تهران، سازنده‌ها با اعلام انصراف موقتی از فروش، فایل‌های خود را از بازار عرضه خارج کرده‌اند و یک گروه دیگر نیز برای فروش، قصد تعلل دارد. واسطه‌های بازار ملک، «منشأ تغییر ناگهانی» رفتار فروشنده‌های نوساز طی دو هفته اخیر را مصوبه ماه گذشته هیات دولت درخصوص تغییر پایه محاسبه نرخ مالیات بر ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی عنوان می‌کنند، به‌طوری که افزایش قابل توجه مبلغ این نوع مالیات، اثر مستقیم و آنی بر فرآیند فعالیت سازنده‌ها در بازار معاملات ملک گذاشته است. ماه گذشته، با تصویب یک آیین‌نامه مربوط به ماده‌ای از قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم در هیات دولت، پایه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از «قیمت منطقه‌ای ملک» به «درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان» تغییر پیدا کرد که بر اساس این تغییر، از امسال سازنده‌های حقوقی (شرکت‌های ساختمانی)، معادل 25 درصد و سازنده‌های حقیقی (بساز و بفروش‌ها) نیز معادل 15 تا 25 درصد سود فروش، مشمول پرداخت این نوع مالیات می‌شوند.

هر چند مبلغ ریالی فرمول جدید مالیات بر ساخت مسکن نسبت به فرمول قدیم، چند برابر شده و به‌عنوان نمونه برای یک آپارتمان 400 میلیون تومانی -با احتساب میانگین سود سازنده‌ها در شرایط فعلی- مبلغ آن از حداکثر 500 هزار تومان به حدود 16 تا 17 میلیون تومان افزایش یافته است، اما «ابهام فعالان ساختمانی» نسبت به تاثیر واقعی و دقیق مالیات جدید بر هزینه‌های ساخت و ساز از یکسو و شیوع برخی جوسازی‌ها با هدف سوءاستفاده از این فرمول برای تحریک قیمت مسکن از سوی دیگر، سبب شده در حال حاضر «جو روانی» بازار معاملات ملک، زودتر از اثرپذیری بازار اصلی–بازار ساخت و ساز- تحت‌الشعاع فرمول جدید مالیات بر ساخت قرار بگیرد. بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، دو اثر «روانی» و «واقعی» در بازار معاملات ملک به همراه دارد که اولی، مقطعی و زودگذر بوده و دومی با تاخیر حداقل یک فصلی از زمان تصویب، به‌صورت تدریجی و پایدار، بروز خواهد کرد. این دو اثر، متفاوت از تاثیرپذیری بازار ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی است.

واکنش روزهای اخیر بازار معاملات ملک را می‌توان اثر «روانی» فرمول جدید مالیاتی عنوان کرد که بدون تاثیرگذاری بر قیمت مسکن، صرفا بر جو بازار –رفتار سمت عرضه یا همان فروشنده‌های نوساز- حاکم شده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند، اثر روانی مالیات، به‌زودی و بعد از پذیرش شرایط جدید از سوی فعالان ساختمانی، خنثی خواهد شد. در این میان، اگر چه واسطه‌های بازار، احتمال انتقال کامل بار مالیات جدید بر «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های جدید را مطرح می‌کنند اما تحلیل‌های واقعی به دو دلیل، فرضیه دلالان را رد می‌کند. اثر «واقعی» مالیات جدید، دست‌کم از نیمه دوم امسال، ابتدا در بازار ساخت و ساز ظاهر می‌شود و همزمان در صحنه فروش «نوساز»ها بروز پیدا می‌کند.

ساختار این اثرگذاری که واکنش نوع دوم بازار معاملات مسکن به مالیات جدید خواهد بود، حاوی سه مشخصه است.

از آنجا که مبنای اعمال فرمول جدید مالیات، ساخت و سازهای دارای پروانه از تاریخ ابتدای سال 95 به بعد تعیین شده است، با احتساب میانگین طول زمان ساخت و ساز در دوره رکود مسکن که معمولا 18 ماه برآورد می‌شود، عملا سری اول نوسازهای مشمول مالیات 15 تا 25 درصدی، از نیمه دوم سال 96 وارد بازار فروش می‌شود. ترتیب زمانی شروع عملیات مالیات‌ستانی با نرخ جدید از اولین فروش نوسازها، مشخص می‌کند: در فصل اصلی نقل و انتقالات که هم اکنون بازار ملک در آن قرار دارد، بار اضافی از محل مالیات بر ساخت، متوجه قیمت فروش آپارتمان‌ها نخواهد شد. این، مشخصه اول اثرگذاری واقعی مالیات جدید است.

دومین مشخصه اثرگذاری واقعی مالیات جدید، به «سهم مالیات از قیمت فروش» برمی‌گردد. فرمول جدید به معنای آن است که سازنده‌ها باید معادل یک‌چهارم از عایدی حاصل از فروش آپارتمان‌های نوساز- مابه‌التفاوت قیمت فروش و هزینه ساخت، بدون احتساب قیمت زمین- را بابت مالیات به دولت بپردازند. متوسط عایدی فروش آپارتمان در بازار فعلی (با لحاظ شرایط رکودی، سطح قیمت میانگین فروش و متوسط هزینه ساخت در مناطق مختلف شهر)، طبق اعلام سازنده‌های پرکار، بین 17 تا 20 درصد تخمین زده می‌شود. به این ترتیب، سهم مبلغ مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از قیمت فروش، براساس فرمول جدید بین 3 تا 5 درصد خواهد بود. این نسبت، در مقایسه با مبلغ ناچیز فرمول قدیم، قطعا قابل توجه و افزایش یکباره محسوب می‌شود اما ابعاد آن با جو روانی شکل گرفته در بازار ناهمخوانی دارد. جو موجود در بازار معاملات، تصور بزرگنمایی شده از رقم واقعی مالیات بر ساخت و فروش مسکن دارد.

مشخصه سوم اثر واقعی مالیات جدید، مقطع زمانی اجرای آن است. شرایط شبه‌رکودی حاکم بر بازار مسکن–دوره گذار از رکود به رونق در معاملات- مانع از «انتقال کامل هزینه» فرمول جدید مالیات بر ساخت، به قیمت فروش آپارتمان‌ها می‌شود. در شرایط فعلی، سمت تقاضای مصرفی، توان پذیرش افزایش محسوس قیمت را ندارد. در این شرایط، بار 3 تا 5 درصدی ناشی از مالیات جدید بر قیمت فروش، به‌صورت متعادل بین سازنده و خریدار واحد نوساز، توزیع خواهد شد و احتمال افزایش قیمت مسکن از این محل کاهش می‌یابد. اما در زمان رونق معاملات مسکن که معمولا با نوسان افزایشی قیمت همراه است، به دلیل رشد تقاضای موثر و حاضر در بازار خرید، شرایط نسبی برای انتقال بار مالیات به قیمت فروش فراهم می‌شود و اثر مستقیم آن بر تحریک قیمت، بیشتر خواهد شد.

بنابراین در شرایط کنونی، فرضیه افزایش تابستانی قیمت فروش مسکن از محل مالیات جدید به دو دلیل «در امان بودن نوسازهای یک فصل آتی از پرداخت مالیات جدید» و همچنین «تقسیم بار مالیاتی بین فروشنده و خریدار در دوره فعلی»، قابلیت تحقق ندارد. فارغ از تاثیرپذیری بازار معاملات ملک از مالیات جدید، غالب سازنده‌ها، این مالیات را در شرایط فعلی که دوره آواربرداری از رکود ساخت و ساز و احیای نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود، به زیان رونق بخش مسکن می‌دانند. کارشناسان در این مقطع، پیشنهاد تجدید نظر بر قسمت‌هایی از فرمول جدید مالیات بر ساخت را با هدف طراحی یکسری مشوق‌ها در نرخ، برای ساخت و سازهای مصرفی مطرح می‌کنند.

اثر روانی از 5 جهت

بررسی‌ها از وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون اثر روانی تصویب فرمول جدید مالیات بر ساخت و اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز، حداقل از پنج زاویه عمده رفتار بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است که عمده این تغییرات «آنی» و برخی دارای اثر «میان‌مدت» برای بازار مسکن خواهد بود. اولین اثر روانی تصویب فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، به «خروج بخشی از فایل‌های فروش آپارتمان‌های نوساز» از میان فهرست فایل‌های فروش مسکن، در برخی مناطق شهر تهران طی دو هفته گذشته برمی‌گردد؛ آن طور که واسطه‌های معاملات مسکن در برخی مناطق پایتخت می‌گویند پس از انتشار خبر به‌روز‌رسانی فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن، برخی از آنها که واحدهای نوساز و کلید نخورده خود را برای فروش به بازار مسکن عرضه کرده بودند، در یک تصمیم آنی، تعدادی از واحدهای نوساز فایل شده را از لیست فروش بنگاه‌ها خارج کرده‌اند.

بررسی‌ها حاکی است هر‌چند برخی از سازندگان هنوز ایده مشخصی درباره «زمان» و «شرایط» جدید «عرضه مجدد» فایل‌هایی که به‌صورت ناگهانی از بازار فروش مسکن خارج کرده‌اند، ندارند اما به نظر می‌رسد این سازندگان متناسب با منطقه محل فعالیت خود، وضعیت مالی و چشم‌انداز سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی، تصمیم دارند تا زمان مشخص شدن چگونگی تاثیر آن بر افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌‌ساز، از عرضه این واحدها به بازار فروش خودداری کنند؛ با این نیت که بتوانند تصمیم‌گیری مطمئن‌تری برای قیمت‌‌گذاری جدید داشته باشند و در صورت وجود کشش در بازار، قیمت‌های پیشنهادی را تغییر دهند.

دومین پیش‌لرزه فرمول جدید مالیاتی، به مناطق پرساخت بر‌می‌گردد؛ به این معنا که هم‌اکنون بیشترین اثر آنی و روانی مصوبه جدید مالیاتی، خود را در بازار معاملات املاک مناطق مصرفی نشان داده است؛ تحقیقات میدانی صورت گرفته از بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد آن دسته از فایل‌های فروش آپارتمان نوساز و کلید نخورده که طی روزهای اخیر و به دنبال مصوبه جدید مالیاتی از بنگاه‌ها خارج شده‌اند در مناطق پرساخت‌ و پر‌فروش شهر تهران تمرکز دارند. از طرفی رکود نسبی در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت در مناطق شمالی پایتخت موجب شده فعلا هیچ‌گونه ظرفیتی برای افزایش قیمت تحت تاثیر تصویب فرمول جدید مالیاتی یا هر عامل دیگری در این مناطق وجود نداشته باشد و کماکان سازندگان مناطق شمالی اصرار دارند هر چه زودتر این واحدها را به فروش برسانند.

از سوی دیگر، با توجه به شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها در مناطق جنوبی پایتخت، در این مناطق نیز اساسا ظرفیتی برای افزایش قیمت وجود ندارد؛ چرا که در شرایط فعلی نیز خانوارهای ساکن و متقاضی خرید مسکن در این مناطق با مشکل تامین مالی برای خرید مسکن مواجهند؛ عمده این خانوارها همچنین به دلیل سطح درآمدی بسیار پایین قادر به دریافت تسهیلات بانکی و پرداخت اقساط نیز نیستند و از این جهت کوچک‌ترین نوسان قیمتی در شرایط فعلی می‌تواند منجر به خروج بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن در این مناطق شود. سازنده‌ها با اطلاع از این وضعیت، فعلا تغییری در بازار از ناحیه مالیات جدید اعمال نکرده‌اند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با تایید اثر روانی دستورالعمل جدید مالیاتی بر بازار مسکن برخی مناطق پایتخت اعلام کرد: هر چند دریافت مالیات از ساخت، خرید و فروش و سایر معاملات مسکن امری رایج و متداول و متناسب با الگوهای اقتصادی در سراسر دنیا محسوب می‌شود اما تصمیم به ایجاد تحول در نظام مالیاتی مسکن در ایران ملاحظات خاص خود را می‌طلبد و باید چنین افزایشی به‌صورت تدریجی اتفاق بیفتد. حسام عقبایی افزود: در‌حالی که بازار مسکن در شرایط فعلی در حال پشت سر گذاشتن یکی از طولانی‌ترین دوره‌های رکود چه در بازار معاملات مسکن وچه در حوزه ساخت و ساز است اعمال سیاست‌های مالیاتی و تشدید آن می‌تواند یکی از مهم‌ترین موانع در مسیر رونق بازار مسکن محسوب شود. وی با بیان اینکه در شرایط فعلی بازار مسکن بیش از هر دوره‌ای به تزریق مشوق‌ها نیازمند است، خاطرنشان کرد:هم اکنون بازار مسکن نیازمند تزریق منابع است تا از این طریق هم سمت تقاضا و هم طرف عرضه مسکن تقویت شده و حرکت بازار مسکن در مسیر رونق تسریع شود.

عقبایی تاکید کرد: در چنین شرایطی تشدید سیاست‌های مالیاتی نه تنها موجب کمک به رونق بازار مسکن نخواهد شد، بلکه حتی موجب ایجاد درآمد بیشتر برای دولت نیز نخواهد شد؛ چراکه هزینه‌های رکود و کاهش حجم ساخت‌‌و ساز در کشور به مراتب بیشتر از درآمدهایی است که قرار است از طریق افزایش مالیات بر درآمد سازندگان عاید دولت شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران افزایش مالیات از درآمد سازندگان را در دوره‌ای مفید اعلام کرد که بازار مسکن در معرض خطر سوداگری و سفته‌بازی قرار گرفته است این در حالی است که به اعتقاد وی تشدید سیاست‌های مالیاتی در مقطع زمانی فعلی می‌تواند رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی بعد از سه سال رکود را باز هم به تاخیر بیندازد.