ضرباهنگ رشد مسکن ادامه می یابد

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه ۶ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفت و این نگرانی را ایجاد کرد که مسکن مجددا دچار جهش قیمت شود.

کارشناسان بر این باورند ضرباهنگ رشد قیمت مسکن که بیشتر در بافتهای متوسط قیمت شهر تهران انجام شده احتمالا نمی‌تواند برای مدت طولانی ادامه پیدا کند؛ چرا که از قدرت خرید متقاضیان مؤثر این بازار فراتر رفته است.

در ۹ ماهه ابتدای امسال معاملات ۱۲ درصد و قیمت مسکن شهر تهران ۸ درصد افزایش یافت. اما موضوع این است که این رشد از ابتدای پاییز شدت بیشتری یافته است؛ به طوری که آذرماه در شهر تهران معاملات ۵۰ درصد و قیمت ۱۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد نشان داد.

شرایط موجود نگرانیهایی از بابت جهش قیمت مسکن ایجاد کرده است. در ماههای قبل کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند که قیمت مسکن نهایتا ۲ درصد بالاتر از نرخ تورم قرار گیرد اما می‌بینیم که در آذرماه رشد قیمت مسکن ۶ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه ایستاد. اما روند شتابان قیمت مسکن می‌تواند در ماههای آینده هم ادامه پیدا کند؟

پژوهشگران اتاق بازرگانی معتقدند که رونق فعلی بازار مسکن در آذرماه، نمی‌تواند باعث جهش قیمت باشد و رشد قیمتی این کالا نیز برای مدت طولانی قابلیت تداوم ندارد، چراکه فراتر از قدرت خرید متقاضیان مؤثر این بازار است درحالی‌که جهش قیمتی مسکن عملا حضور بیش از ۵۰ درصد مشتریان فعلی بازار را منتفی می‌کند و دوباره مسکن را به لبه پرتگاه رکود می‌کشاند.
با اینکه پیش رونق بخش مسکن از طریق نشانه‌های همچون افزایش ۳۵ درصدی سرمایه گذاری بخش خصوصی در نیمه نخست، افزایش ۵۷ درصدی تقاضا برای سپرده گذاری، رشد منابع بانکی از طریق فروش امتیاز تسهیلات مسکن و رسیدن رشد بخش ساختمان از منفی ۷.۴ درصد در تابستان قبل به ۰.۸ درصد در تابستان امسال دیده می‌شود، انتظار نمی‌رود که قیمت مسکن از قدرت خرید تقاضای مصرفی بالاتر برود؛ هرچند شاهد رشد فراتر از نرخ تورم در مناطقی از شمال غرب، شرق و جنوب شرق تهران به دلیل وجود خانوارهای متوسط باشیم.

از سوی دیگر، طی هفته‌های اخیر برخی مالکان واحدهای نوساز قیمت پیشنهادی را بالا برده‌اند که منجر به ایجاد شکاف قیمتی بین این نوع واحدها و قدیمی‌سازها شده است.

مشاهدات میدانی حاکی از آن است در یکی دو ماه گذشته بعضی صاحبان املاک نوساز، قیمت پیشنهادی واحدهای میان‌متراژ را ۱۰ تا ۲۰ درصد بالا برده‌اند. این موضوع در مناطقی از غرب و نیمه شمالی تهران که از سرانه خدمات عمومی بهتری برخوردارند نمود بیشتری دارد.

مهدی روانشادنیا ـکارشناس اقتصاد مسکن ـ می‌گوید: هم اکنون در حال رسیدن به آن گزاره هستیم که در سال‌های گذشته واحدهایی میان متراژ و میان قیمت که بازار می‌پسندد در شهر تهران تولید نشده است.

به فروش نرسیدن واحدهای لوکس این موضوع را تایید می‌کند. لذا پیش‌بینی می‌شود در آینده با فشار تقاضا برای خرید واحدهای متوسط قیمت مواجه باشیم.

گمانه زنی‌ها در حالی نسبت به افزایش قیمت مسکن در ماههای پیش رو مطرح می‌شود که تامین مالی این بخش با مشکل مواجه است.

بر اساس آمار سهم تسهیلات مسکن به کل تسهیلات بانکی در سال جاری نسبت به سال ۱۳۹۲ نصف شده است. محمدهاشم بت شکن ـمدیرعامل بانک مسکن ـ از نزولی بودن حکم سرمایه‌گذاری ثابت ناخالص بخش مسکن و ساختمان، پایین بودن بازار تسهیلات رهنی به نسبت تولید ناخالص داخلی، عملکرد غیرقابل قبول نظام بانکی، عدم همراهی نظام بانکی در اعطای تسهیلات مسکن و عدم تحقق توسعه شدن بانک مسکن گلایه کرد.

در این شرایط و با وجود آنکه سهم پروژه‌های عمرانی از بودجه ۱۳۹۷ به اذعان برخی کارشناسان به صفر میل می‌کند نمی‌توان انتظار داشت دولت سال آینده بتواند بودجه‌ای برای بخش مسکن اختصاص دهد و اگر بخش خصوصی به میدان نیاید رکود ساخت‌وساز ادامه خواهد یافت. پس از آن می‌توانیم انتظار افزایش قیمت را به دلیل فشار تقاضا داشته باشیم.

اما ملاک بخش خصوصی برای ورود، بازده سرمایه است و سیگنال‌ها نشان می‌دهد با توجه به کاهش سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد در تابستان امسال شرایط برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مهیا شده است.

انتظار برای افزایش یکباره قیمت مسکن به نظر می‌رسد بیشتر از آنکه ناشی از ظرفیت این بخش باشد، به جو رسانه‌ای ناشی از بالا رفتن قیمت پیشنهادی برخی مالکان واحدهای نوساز مربوط باشد.

به طور مثال در روزهای اخیر یکی از خبرگزاریها از رشد ۲۰ درصدی قیمت در واحدهای لوکس خبر داد. در پاسخ باید پرسید چطور در حالی که شهر تهران با ۴۹۰ هزار مسکن خالی، عمدتا در بخش لوکس مواجه است شاهد جهش ۲۰ درصدی قیمت مسکن لوکس هستیم؟ این ادعا بر اساس کدام استنادات مطرح شده است؟ اگر افزایش اسمی قیمت پیشنهادی توسط برخی مالکان واحدهای نوساز ملاک گزارش مذکور بوده چگونه آن را به کل تعمیم داده است؟

منبع: الف