چگونه با خرید اوراق مسکن خانه‌دار شویم؟

اگر شما هم جزو آن دسته از افرادی هستید که قصد خرید منزل دارید، اما پول لازم برای سپرده گذاری را در اختیار ندارید، می توانید از طریق خرید اوراق، برای گرفتن وام مسکن اقدام کنید. در وام بدون سپرده مسکن، اگرچه بایستی سود بیشتری نسبت به مدل سپرده گذاری آن پرداخت کنید اما این نوع وام دو مزیت دارد: 1- دوره انتظار ندارد و تنها پس از خرید اوراق، مبلغ وام به شما تعلق می گیرد. 2- نیاز به سپرده گذاری ندارد.

تغییرات جدید در وام مسکن از طریق اوراق حق تقدم

مطابق تصمیم جدید بانک مسکن، متقاضیان خرید مسکن در صورت دریافت سقف تسهیلات اوراق، چنان چه به شیوه انفرادی اقدام کنند، می توانند 10 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده نیز در کنار تسهیلات اوراق دریافت کنند. همچنین متقاضیان اگر به شیوه تقاضای زوجین، تسهیلات خرید مسکن را درخواست کنند، 20 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده، علاوه بر تسهیلات اوراق، به آن ها تعلق می گیرد. بنابراین، در تهران، یک متقاضی تسهیلات 60 میلیون تومانی اوراق مسکن، می تواند 10 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده به علاوه 20 میلیون تومان وام جعاله (در مجموع، 90 میلیون تومان تسهیلات) برای خرید مسکن دریافت کند.

زوجین در تهران نیز در صورت دریافت 100 میلیون تسهیلات اوراق، می توانند 20 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده به علاوه 20 میلیون تومان وام جعاله و در مجموع 140 میلیون تومان تسهیلات برای خرید آپارتمان از بانک مسکن دریافت کنند.

در مراکز استان ها و شهرهای بزرگ نیز تسهیلات انفرادی شامل تسهیلات اوراق و تسهیلات بدون سپرده به علاوه 20 میلیون تومان وام جعاله و در کل 80 میلیون تومان است. در شهرهای کوچک متقاضیان می توانند 50 میلیون تومان تسهیلات خرید به علاوه 20 میلیون تومان وام جعاله و در کل 70 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. زوجین در این دو گروه از شهرها نیز به ترتیب 120 میلیون و 100 میلیون تومان تسهیلات ترکیبی شامل تسهیلات اوراق + تسهیلات بدون سپرده + تسهیلات جعاله دریافت خواهند کرد.
تسهیلات جدید ( غیر از تسهیلات جعاله) ، با نرخ سود 18 درصد و بازپرداخت پنج ساله،‌ ارائه خواهد شد. (طی تماس تلفنی با شعب بانک ها تا تاریخ 5 آذر 96 در شعب مشهد هنوز تغییرات جدید اجرایی نشده و در تهران این تغییرات اجرایی شده بود).

به این ترتیب قسط ماهانه تسهیلات بدون سپرده 10 میلیون تومانی که به متقاضیان تسهیلات اوراق تعلق می گیرد، 253 هزار و 900 تومان است. همچنین قسط ماهانه تسهیلات بدون سپرده 20 میلیون تومانی که به زوجین متقاضی تسهیلات اوراق قابل پرداخت است نیز 507 هزار و 800 تومان است.

محاسبه قیمت اوراق و اقساط در تغییرات جدید

برای هر 500 هزار تومان، یک برگ نیاز است. قیمت هر برگ اوراق در روزهای اخیر بین 74 هزار و 500 تا 81 هزار تومان متغیر بوده است.
بنابراین برای دریافت یک وام 60 میلیون تومانی در تهران به اضافه یک وام جعاله 20 میلیون تومانی باید حدود 160 برگ اوراق بخرید. یعنی برای وام 90 میلیون تومانی(60 میلیون تومان سقف وام + 20 میلیون تومان جعاله +10 میلیون تومان وام بدون سپرده اعلامی جدید) با نرخ امروز (میانگین 79 هزار تومان)، 12 میلیون و 640 هزار تومان بایستی پول بپردازید. با کسر این مبلغ، درنهایت 77 میلیون و 360 هزار تومان به جای 90 میلیون تومان دست شما را خواهد گرفت.
سود وام از طریق خرید اوراق مسکن 5/17 درصد و بازپرداخت آن 12 ساله است (144 قسط). مبلغ هر قسط در تهران حدود یک میلیون تومان است. مبلغ اقساط تسهیلات 50 میلیون تومانی در مراکز استان ها و شهرهای با 200 هزار نفر جمعیت ماهانه حدود 833 هزار تومان و مبلغ اقساط تسهیلات 40 میلیون تومانی در دیگر شهرها ماهانه حدود 667 هزار تومان است.
سود وام جعاله نیز 5/17 درصد ولی بازپرداخت آن پنج ساله است. (پرداخت وام جعاله 20 میلیون تومانی تا پایان امسال تمدید شده است). قسط ماهانه این وام 502 هزار و 400 تومان است.
اقساط 10 میلیون تومان وام بدون سپرده جدید نیز پنج ساله ، با کارمزد 18 درصد و مبلغ هر قسط 253 هزار و 900 تومان است.

3 نکته مهم در دریافت تسهیلات مسکن از طریق اوراق حق تقدم

نکته اول برای دریافت وام اوراق مسکن این است که بانک تا سقف ۸۰ درصد از قیمت خانه را به شما وام می‌دهد. شما برای دریافت وام 90 میلیون تومانی نمی توانید خانه ای به ارزش 100 میلیون تومان را به بانک معرفی کنید. به این معنی که حداقل ارزش خانه شما برای دریافت وام 90 میلیون تومانی باید حدود 112 میلیون و 500 هزار تومان باشد.
نکته دوم در وام اوراق، سن ساختمان است. برای دریافت این وام بایستی تاریخ صدور اولین جواز ساختمانی ملک زیر 20 سال باشد. اگر تاریخ صدور اولین جواز ساختمانی ملک بین 20 تا 25 سال باشد، سقف تسهیلات قابل پرداخت به 35 میلیون تومان تقلیل می یابد.
نکته سوم، نداشتن سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده در سیستم بانکی است.

اوراق تسه چیست؟

این اوراق پانزدهم هر ماه از طرف بانک مسکن به دارندگان “حساب سپرده ممتاز” اختصاص داده می‌شود و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده‌گذاری بورس اوراق ، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی می شود و قابلیت معامله پیدا می‌کند.
هر برگ از این اوراق نماینده 500 هزار تومان تسهیلات بانک مسکن برای احداث، خرید و تعمیر واحد مسکونی بدون نیاز به سپرده گذاری در چارچوب ضوابط بانک مسکن است.
نماد معاملاتی این اوراق در سازمان بورس اوراق بهادار (فرابورس)، با نماد تسه(مخفف تسهیلات) و اعداد سال و ماه صدور است. اعتبار هرنماد از زمان صدور دوسال است که با نظر بانک مسکن در شرایط خاص حداکثر تا دو دوره شش ماهه قابل تمدید است.
مثال :
نماد : تسه ۹۰۰۷
مهر ماه سال ۱۳۹۰
قابل فروش تا ۱۵ مهر۱۳۹۲
علت تفاوت قیمت نماد های اوراق تسهیلات مسکن اعتبار باقی مانده آن هاست و هرچه اعتبار باقی مانده بیشتر باشد طبیعتاً قیمت آن بیشتر است .
نکته مهم: اوراق تسهیلات مسکن تا یک ماه بعد از پایان اعتبار قابلیت دریافت وام دارد و بعد از آن هیچ گونه ارزشی ندارد.
تفاوت تسهیلات از طریق خرید اوراق حق تقدم با تسهیلات صندوق پس انداز یکم به صورت انفرادی
*در تماس با شعب بانک مسکن در تهران برای اطلاع از جزئیات بیشتر درباره وام 10 میلیون تومانی بدون سپرده، با آگاهی نداشتن کارمندان روبه رو می شویم که می گویند تا این لحظه شرایط جدید به آن ها ابلاغ نشده است. بنابراین محاسبات مربوط به وام 10 میلیون تومانی جدید بر اساس شرایط وام 60 میلیون تومانی (اوراق، نرخ سود و تعداد اقساط) در این مقاله صورت گرفته است.
*نرخ سود سالانه بر اساس مبلغ خالص پس از کسر هزینه اوراق محاسبه شده است. (سود واقعی)
چگونه از طریق خرید اوراق حق تقدم وام مسکن بگیریم؟
1- مشخصات خانه مد نظر خود را با بانک بررسی کنید. زیرا سن بنا، قیمت و دیگر شرایط آن برای پرداخت این وام به شما اهمیت دارد.
2- دریافت کد معاملاتی: می توانید به بانک مسکن یا یکی از کارگزاری های بانک مسکن و یا کارگزارهایی که مجوز فعالیت در فرابورس را دارند مراجعه کنید که در این حالت زمان کوتاه‌تری را نسبت به مراجعه به بانک مسکن برای دریافت کد معاملاتی صرف خواهید کرد.
3- مراجعه به وب سایت فرابورس: در قسمت تسهیلات مسکن به انتخاب تسه مورد نیاز خود بپردازید.
4- سفارش خرید تسه به کارگزاری
5-دریافت برگه از کارگزاری که نشان دهنده خرید قطعی اوراق تسه است.
6-مراجعه به یکی از شعب بانک مسکن به همراه برگه کارگزاری و ارائه مشخصات خانه مد نظر
7- دفترخانه و عقد قرارداد: ملاقات خریدار، فروشنده و نماینده ای از بانک در حضور دفتردار
8- عقد قرارداد و واریز مبلغ وام

منبع:روزنامه خراسان