نسخه جدید مالیاتی برای سازندگان مسکن

دولت چهارشنبه هفته گذشته تصویب کرد از این پس سازندگان واحدهای مسکونی باید بین 15 تا 25 درصد از سود حاصل از اولین فروش واحدهای نوساز را به عنوان مالیات به دولت بدهند.

به گزارش  بازتاب به نقل از جام‌جم، براساس این مصوبه، هر گونه ساخت و ساز مسکن شامل 15 تا 25 درصد مالیات از محل سود سازنده از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود. این تصویب‌نامه که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم مورد تائید اکثر اعضای هیات دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات از سازندگان مسکن قرار می‌گیرد. ضمن این‌که از این پس تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای 95 صادر شده باشد، مشمول مالیات بر ساخت مسکن قرار می‌گیرند؛ بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند 94 اخذ کرده‌اند از شمول این تصویب‌نامه هیات دولت خارج خواهند شد.

براساس این مصوبه، سازندگان حقیقی اعم از خرده‌سازان و انبوه‌سازان باید رقمی معادل 15 تا 25 درصد درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته‌شده را به دولت اختصاص دهند؛ سازندگان حقوقی (شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه) 25 درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند؛ شرکت‌های تعاونی مسکن نیز 75/18 درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

گفتنی است در فرمول جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌های جاری ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. این در حالی است که در مصوبات قبلی، مالیات این بخش به صورت 10 درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود که بر این اساس عملا امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت؛ اما از این پس مسکن‌سازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند که به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی نزدیک‌تر است. دولت این تصمیم را با توجه به انقضای یک سال از تاریخ اجرای قانون مالیات‌های مستقیم و به منظور رفع مشکلات اجرایی ذی‌نفعان موضوع اتخاذ کرد. همچنین به موجب این تصمیم، ارزش روز زمین در زمان فروش ساختمان احداث شده از ارزش روز فروش ساختمان کسر و بقیه آن در درآمد مشمول مالیات لحاظ می‌شود.

ضمنا در مورد نقل و انتقال ساختمان‌های نیمه‌تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام‌شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می‌شود. در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

افزایش قیمت

مصطفـی‌قلـی خــسـروی، کارشناس مسکن در این باره گفت: اگر ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم اجرا شود، رشد قیمت را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود. وی با اشاره به این‌که مالیات باید گرفته و داده شود، افزود: اما اجرای این مصوبه آسیب زیادی به بخش مسکن وارد می‌کند و موجب رکود بیشتر در بخش مسکن خواهد شد.

خسروی با بیان این‌که سیاست‌های نادرست مالیاتی همه اصناف را به هم ریخته است، تصریح کرد: چین با توجه به جمعیتی که دارد خانه‌های زیادی می‌سازد و تحلیل کشور چین این است که خانه‌ها برای نسل‌های آینده خواهند بود اما در ایران به جای تولید زیاد مسکن هر روز به فکر حل مشکل خانه‌های خالی هستیم. این کارشناس مسکن ادامه داد: خانه‌های خالی اغلب در بخش‌های پولدارنشین شهر هستند و مشکلی از قشر متوسط و ضعیف جامعه را حل نمی‌کنند. به نظر می‌رسد ابتدا باید خانه برای همه خانوارها تأمین شود و بعد سراغ کسب درآمد از افرادی برویم که دو خانه دارند.

خسروی با تاکید بر این‌که 1300 گروه شغلی با مسکن در ارتباط است، گفت: ساخت مسکن در سال‌های گذشته به دلیل رکود و همچنین وضع سیاست‌های ضد رونق، روند کاهشی را طی کرده است و باید برای این مشکلات برنامه‌ریزی کرد نه مشکلاتی که دغدغه مردم نیست.

قانون ناقصی که موجب احتکار مسکن شد

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن هم در این باره به نحوه تصویب لایحه بازنگری قانون مالیات‌های مستقیم اشاره کرد و گفت: در لایحه بازنگری قانون مالیات‌های مستقیم توجه ویژه‌ای به بخش مسکن شد. این لایحه با شمول مالیات بر عائدی سرمایه، اصلاح ماده 77 مالیات بر تولید مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین به‌روزرسانی دفترچه املاک و شکل‌دهی سامانه املاک و اسکان کشور ساختار مالیاتی مناسبی را در اختیار دولت قرار می‌داد. اما دخالت وزیر راه و شهرسازی و همراهی ریاست مجلس در سال 93 سبب شد تا این بسته مالیاتی نتواند به‌طور کامل مورد تصویب قرار گیرد و اکنون مشکلاتی را برای بخش تولید در کشور فراهم کرده است. وی افزود: مالیات بر عائدی سرمایه ـ ماده 80 مکرر ـ در کنار مالیات بر خانه‌های خالی مهم‌ترین مالیات‌های بخش مسکن در لایحه اصلاحیه مالیات‌های مستقیم بودند. مالیات بر عائدی سرمایه با هدف‌گذاری اخذ بیش از 28 درصد از درآمد سوداگران از افزایش قیمت مسکن انگیزه سودآوری در این حوزه را مورد هدف قرار داده بود. این مالیات شامل سوداگران و تولیدکنندگانی بود که واحدهای مسکونی تولید خود را بیش از سه سال از پایان کار در بازار عرضه نکنند.

تولیدکنندگان واقعی و تقاضاهای مصرفی نیز از پرداخت این مالیات معاف بودند. در کنار این در ماده 77 پیش‌بینی شده بود تا تولیدکنندگانی که واحدهای مسکونی خود را تا سه سال پس از اخذ پایان کار به بازار عرضه می‌کنند مشمول مالیات 10 درصد بر تولید شوند. بیضایی افزود: متاسفانه مالیات بر عائدی سرمایه که شاه‌بیت بسته مالیاتی بخش مسکن بود هیچ گاه مورد تصویب واقع نشد، زیرا وزیر راه و شهرسازی با ارسال نامه‌ای به رئیس مجلس خواهان تصویب نشدن مالیات بر سوداگری مسکن شد. این نامه سبب شد تا اقدامات و رایزنی‌های بسیاری برای جلوگیری از تصویب مالیات بر عائدی سرمایه ـ مالیات بر دلالی و سوداگری مسکن ـ توسط مشاور وزیر راه انجام شود و نمایندگان به این ماده یعنی مالیات بر عائدی سرمایه در بخش مسکن ـ مالیات بر دلالی و سوداگری مسکن ـ رای منفی بدهند.

وی ادامه داد: نتیجه این شد که اگر تولیدکننده‌ای بیش از سه سال از پایان کار واحد مسکونی‌اش بگذرد و واحد خود را در بازار عرضه نکند ـ که قرار بود مالیات 28 درصد از او اخذ شود ـ هیچ مالیاتی ندهد و کسی که کمتر از سه سال مسکونی خود را عرضه کند مشمول مالیات 10 درصدی شود. این کارشناس مسکن افزود: اکنون دولت با مصوبه جدید خود در واقع نقص و خلأ قانون مذکور را جبران کرده است. البته این مصوبه هم ایراداتی دارد، مثلا تعیین سود حاصل از ساخت و ساز برای افراد حقیقی غیرممکن است و باید علی‌الراس تعیین شود. ضمن آن‌که ماهیت این مصوبه، ضدتولید است چون نرخ مالیات را خیلی دست بالا گرفته است.

مخالفت انبوه‌سازان با مصوبه دولت

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان ایران با انتقاد از اجرای ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم گفت: این تغییرات، افزایش هزینه‌های سربار مسکن را به دنبال دارد و در نهایت قیمت مسکن بالا خواهد رفت.

وی با بیان این‌که اکنون وضعیت مسکن خاص است و باید مشوق‌هایی برای تولید در نظر گرفته شود، افزود: رکود چند ساله تحرک را از بخش مسکن گرفته و اعمال مالیات‌های جدید هزینه تمام شده مسکن را بیشتر می‌کند. در همه اقتصادها وقتی یک صنعت به رکود می‌رود محرک‌های تشویقی را در نظر می‌گیرند اما ظاهرا رکود چهارساله برای مسکن هنوز کافی نیست. پورحاجت اظهار کرد: این قانون سال 94 تصویب شد و طرح این موضوع در دولت دهم به مجلس داده شد اما آن زمان با نگاه تحریمی تقدیم مجلس شده بود. به نظر می‌رسد ماده 77 مالیات‌های مستقیم باید دوباره مورد بررسی نمایندگان مجلس قرار بگیرد. وی تاکید کرد: با اجرای این قانون قدرت خرید از مردم گرفته می‌شود و باعث افزایش قیمت تمام‌شده خواهد شد.