عبور اجاره‌بها از سقف قانونی؛ چرا سیاست‌های حمایتی دولت اثرگذار نبودند؟
بازتاب– دولت در سال ۱۴۰۳ برای مهار فشارهای اقتصادی بر دوش مستاجران و جلوگیری از رشد بی‌رویه اجاره‌بها، سقفی معادل ۲۵ درصد برای افزایش اجاره تعیین کرد. با این حال، آمارهای رسمی از مرکز آمار ایران، حکایت از واقعیتی تلخ‌تر دارند: هزینه‌های اجاره‌نشینی طی همین بازه زمانی، با رشدی نزدیک به ۳۸ درصد همراه بوده است. این واگرایی میان سیاستگذاری و واقعیت بازار، چالش‌های عمیقی را هم برای مستاجران و هم مالکان پدید آورده است.
سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، گرچه با هدف حمایت از قشر مستاجر تدوین شد، اما در عمل قابلیت اجرایی مطلوبی از خود نشان نداد. یکی از دلایل عمده این ناکارآمدی، نبود زیرساخت‌های نظارتی کافی و عدم تمکین برخی مالکان به ثبت قرارداد در سامانه‌های رسمی است. در نتیجه، رصد و پیگیری تخلفات عملاً دشوار و پرهزینه شده و مستاجران را در فرآیندی زمان‌بر و طاقت‌فرسا قرار داده است؛ فرآیندی که اغلب به خروج ناگزیر مستاجر از ملک و حتی مهاجرت به مناطق کم‌برخوردارتر منجر می‌شود.
یکی از مهم‌ترین انتقادات مالکان به سیاست سقف اجاره‌بها، عدم تناسب این سقف با نرخ تورم عمومی است. در حالی که شاخص تورم عمومی کشور در محدوده ۳۹ درصد و تورم اجاره تا ۳۷.۶ درصد برآورد شده، اصرار دولت بر سقف ۲۵ درصدی، بسیاری از مالکان را متقاعد نکرده و زمینه‌ساز بی‌ثباتی در بازار اجاره شده است. همین تفاوت فاحش باعث شده بخش بزرگی از قراردادهای اجاره، خارج از ضوابط رسمی و بر اساس توافقات شخصی تنظیم شود.
در پاسخ به بحران بازار اجاره، دولت در سال ۱۴۰۴ قوانین جدیدی را تصویب و اجرایی کرد. بر اساس این مصوبه، افزایش اجاره‌بها نباید بیش از ۲۶ درصد نسبت به قرارداد قبلی باشد و تخطی از این قانون نه تنها مالک، بلکه مشاور املاکی را که قرارداد را تنظیم کرده نیز مشمول جریمه و پیگرد قرار می‌دهد. همچنین، شورای مسکن استان‌ها اختیار یافته‌اند تا سقف افزایش اجاره را متناسب با نرخ تورم هر استان تعیین کنند، تا بدین‌ترتیب انعطاف بیشتری در مواجهه با شرایط متغیر اقتصادی داشته باشند.
از سوی دیگر، پرداخت وام جعاله به موجرانی که سقف اجاره‌بها را رعایت می‌کنند، یکی از ابتکارات جدید دولت برای ترغیب مالکان به همکاری است. همچنین، واگذاری واحدهای حمایتی به اقشار کم‌درآمد و جوانان، تسهیلات برای تکمیل واحدهای نیمه‌تمام و توسعه مسکن کارگری، از دیگر برنامه‌های حمایتی وزارت راه و شهرسازی در سال جاری به شمار می‌رود.
بر اساس گزارش روزنامه دنیای اقتصاد، سال ۱۴۰۳ با رشد ۴۰.۳ درصدی اجاره‌بها، سخت‌ترین سال برای مستاجران طی ۱۳ سال گذشته بوده است. این افزایش بی‌سابقه، نتیجه چهار متغیر عمده شامل عقب‌ماندگی عرضه، رشد مستمر قیمت مسکن، تورم عمومی و نبود سازوکار نظارتی مؤثر بوده است.
اقتصاددانان معتقدند که افزایش اجاره‌بها، اغلب با تأخیر نسبت به افزایش قیمت مسکن خود را نشان می‌دهد؛ به‌عبارتی، بخش مهمی از تورم اجاره در سال جاری، اثرات تورم انباشته در بازار مسکن طی سال‌های قبل را بازتاب می‌دهد. بنابراین، هر سیاستگذاری در حوزه اجاره باید همزمان به مؤلفه‌های بنیادی بازار مسکن نیز توجه داشته باشد.
تجربه دو سال اخیر نشان داده است که سیاستگذاری صرف بدون اصلاحات ساختاری و نظارت اثربخش، نمی‌تواند از فشار تورمی بر مستاجران بکاهد. موفقیت سیاست سقف اجاره‌بها، مستلزم توسعه سامانه‌های ثبت قرارداد، شفافیت در معاملات، حمایت حقوقی از مستاجران و همچنین جلب رضایت مالکان از طریق مشوق‌های مالی است.
در نهایت، بازگشت تعادل به بازار اجاره نیازمند مجموعه‌ای از راهکارهای ترکیبی و بلندمدت است؛ از جمله تسریع در ساخت مسکن حمایتی، کنترل نرخ تورم عمومی، و ارتقاء بهره‌وری سامانه‌های نظارتی و قضایی. بدون تردید، اصلاح نظام اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین چالش‌های اقتصادی و اجتماعی کشور در سال‌های پیش رو خواهد بود.
