سایه روشن برنامه جدید وزارت راه برای رونق ساخت مسکن

کارشناسان معتقدند دستور اخیر وزیر راه برای واگذاری رایگان اراضی دولتی به انبوه سازان برای حذف زمین از قیمت تمام شده ساخت، در صورتی که برخی ملاحظات در آن رعایت نشود، مشکلی را حل نخواهد کرد.

کارشناسان معتقدند دستور اخیر وزیر راه برای واگذاری رایگان اراضی دولتی به انبوه سازان برای حذف زمین از قیمت تمام شده ساخت، در صورتی که برخی ملاحظات در آن رعایت نشود، مشکلی را از بازار مسکن حل نخواهد کرد.

در آخرین روز کاری هفته ای که گذشت محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در ابلاغیه‌ای به ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، از آنها درخواست کرد تا اراضی دولتی را بدون اخذ هزینه زمین در اختیار سازندگان قرار دهند.

به گزارش مهر، وی به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها دستور داد با اهتمام ویژه و با محوریت سازمان ملی زمین و مسکن حداکثر توان و تلاش خویش را برای احداث پروژه‌های آماده‌سازی زمین، انبوه‌سازی و خدماتی با مشارکت بخش خصوصی به کار گیرند.

تمرکز وزیر راه بر کاهش هزینه تمام شده ساخت و ساز

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، طی ماه‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی با ورود اسلامی تمرکز ویژه‌ای بر اتمام پروژه‌های مسکن مهر و ساخت واحدهای مسکونی جدید داشته است. در طرح اقدام ملی مسکن، ساخت ۴۰۰ هزار مسکن طی دو سال ۹۸ و ۹۹ در دستور کار قرار دارد. در این برنامه مهمترین موضوع کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن است.

راهکار: واگذاری اراضی دولتی به انبوه سازان / همه دستگاه‌های دولتی اراضی خود را به وزارت راه می‌دهند

با توجه به این‌که زمین، بیش از ۶۰ درصد هزینه مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، در برنامه «اقدام ملی» سیاستگذار تلاش کرده تا با واگذاری زمین‌های دولتی به سازندگان، هزینه ساخت را در این طرح کاهش دهد. همچنین علاوه بر زمین‌های وزارت راه وشهرسازی بر اساس دستورالعمل رئیس جمهوری تمام دستگاه‌های دولتی موظف شده‌اند تا زمین‌های دولتی را برای ساخت و ساز در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

وام ۲۵ میلیونی با نرخ سود صفر و تخفیف ۵۰ درصدی پروانه ساخت

واگذاری زمین دولتی، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، ۲۵ میلیون تومان وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از «بازار تعهدی» با تخفیف ۳۰ درصدی، بخشی از بسته جدید رونق مسکن است.

راه اندازی «بازار تعهدی» مصالح بخش دیگری از طرح اقدام ملی است که بر اساس آن، قراردادی بین بانک عامل بخش مسکن، بنیاد مسکن و شرکت تأمین مصالح ساختمانی امضا می‌شود. ساز و کار بازار به این صورت خواهد بود که سازندگان نیاز مصالح سالانه خود را اعلام می‌کنند و شرکت تأمین، مصالح را به‌صورت عمده خریداری می‌کند که قیمت آن تقریباً ۲۸ تا ۳۰ درصد کمتر از قیمت بازار است.

معاون وزیر راه: اراضی دولتی در اختیار انبوه ساز قرار می‌گیرد / کاهش هزینه تمام شده ساخت و ساز

همچنین علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن اعلام کرد: با اجرای این طرح، در دو سال آینده می‌توانیم ۹۰۰ هزار واحد مسکونی احداث کنیم که رفع نیمی از نیاز سالانه بازار مسکن نوساز خواهد بود.

وی ادامه داد: ورود این حجم واحد مسکونی به بازار می‌تواند علاوه بر آنکه قیمت مسکن را به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش می‌دهد، به تعدیل بازار اجاره مسکن نیز منجر شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: پس از ابلاغ دستور وزیر راه و شهرسازی به دنبال تحویل گرفتن اراضی دولتی هستیم تا قراردادهای مربوطه را آماده و به انبوه سازان طی فراخوانی، واگذار کنیم.

مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن یادآور شد: با آغاز این روند، با توجه به اینکه اراضی دولتی به رایگان در اختیار انبوه ساز قرار می‌گیرد، هزینه زمین از قیمت تمام شده ساخت و ساز حذف می‌شود.

کمبود واحد مسکونی و ورود سفته بازانه دلالان به بازار؛ دو عامل گرانی مسکن

برآوردها نشان می‌دهد با توجه به کمبود تعداد واحدهای مسکونی نسبت به تعداد خانواده‌ها و همچنین تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج و وجود ۶ میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده شهری و روستایی برای تنظیم بازار سالانه به ۲ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز است. نتیجه این کمبود، در کنار وجود فرصت برای سوداگری و احتکار، یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در روزهای اخیر بوده است. بنابراین این تغییر روند در وزارت راه و شهرسازی می‌تواند موجب رونق عرضه و تنظیم بازار مسکن شود. اما تا زمانی که دولت با وضع مالیات، مانعی پیش روی دلالان و سوداگران بازار مسکن ایجاد نکند، نمی توان شاهد منطقی شدن قیمت ها بود.

کارشناس اقتصاد مسکن: واحدهای نوساز با قیمت تمام شده، نه قیمت بازار به مردم عرضه شود

در همین راستا مهدی غلامی، مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت اظهار داشت: افزایش تولید و عرضه مسکن حتماً در تنظیم بازار مسکن مؤثر خواهد بود ولی به شرط آنکه متقاضیان واقعی مسکن نیز امکان و قدرت خرید این واحدها را داشته باشند. متأسفانه افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به صورتی بوده است که اگر واحدهای نوساز با قیمت بازار عرضه شود، قدرت خرید مردم کفاف تهیه آنها را نمی‌دهد.

غلامی اضافه کرد: در این صورت اگر وزارت راه و شهرسازی می‌خواهد برای افزایش تولید و عرضه، از امکانات خود مانند زمین‌های دولتی استفاده کند، باید سیاست‌هایی را دنبال کند که واحدها به قیمت تمام شده به دست متقاضیان واقعی برسد و نباید واحدهای نوساز به قیمت بازار عرضه شود.

تولید مسکن به شکل مدل مشارکتی مشکلی از مشکلات بازار مسکن حل نمی‌کند

این کارشناس اقتصاد مسکن به شیوه تولید مسکن به شکل مشارکتی اشاره کرد و گفت: در این شیوه نه تنها مسکن به قیمت تمام شده یا ارزان‌تر از بازار عرضه نمی‌شود، هیچ تضمینی هم وجود ندارد که پروژه‌ها به سرعت انجام شده و در زمان مناسب به بازار عرضه شوند.

غلامی اضافه کرد: معمولاً در نهاده‌های مربوط به تولید مسکن، مؤثرترین و بیشترین تورم را زمین به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین در این شرایط برای انبوه ساز کاملاً صرفه دارد که پروژه‌های مشارکتی طولانی مدت شود تا سهم هزینه ساخت نسبت به هزینه زمین کاهش یابد و منفعت بیشتری کسب کنند. در این صورت انگیزه‌ای برای ساخت مسکن به شکل صنعتی نیز وجود نخواهد داشت.

وی یادآور شد: آخرین گزارش مرکز آمار از بازار زمین و مسکن شهر تهران در زمستان سال ۹۷ نشان می‌دهد افزایش قیمت زمین فاصله معناداری با افزایش قمیت مسکن داشته است. مطابق این گزارش در حالی که تورم نقطه به نقطه مسکن در زمستان ۹۷، معادل ۸۲ درصد بوده، تورم نقطه به نقطه زمین ۱۴۳ درصد بوده است.

معطل ماندن سرمایه‌های مردم و دولت نتیجه تولید مسکن به شیوه مشارکتی

غلامی در پاسخ به این سوال که آیا ابزارهای نظارتی و قضائی می‌تواند مانع تأخیر در تولید پروژه‌های مشارکتی شود یا خیر؟ گفت: اولاً وزارت راه و شهرسازی باید از شیوه‌هایی استفاده کند که نیاز کمتری به درگیری‌های حقوقی و قضائی باشد. ثانیاً بررسی تجربه پروژه‌های مشارکتی نشان می‌دهد، با وجود پیگیری‌های قضائی وزارت راه و شهرسازی هنوز بعضی از این پروژه‌ها بعد از ۲۰ سال از شروع به سرانجام نرسیده است.

غلامی با اشاره اینکه از سال ۸۶ تا سال گذشته هیچ پروژه مشارکتی منقعد نشده، گفت: با وجود گذشت این همه سال، بنا بر صحبت‌های مسئولان وزارت راه و شهرسازی هنوز هم پرونده مربوط به تعدادی از این پروژه‌ها در دستگاه قضائی مفتوح است. یکی از این پروژه‌ها برج میلینیوم تهران است که با زیربنای ۱۲۳ هزار مترمربع در یکی از بهترین مناطق شهر تهران، سرمایه قابل توجهی از بیت المال را از سال ۸۱ معطل خود گذاشته است.

الگوی جایگزین: طرح مسکن ویژه تهرانسر

این کارشناس اقتصاد مسکن به دستور جدید وزیر راه و شهرسازی به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها مبنی بر واگذاری اراضی دولتی به انبوه سازان برای ساخت و ساز با هدف حذف قیمت زمین از مسکن اشاره کرد و ادامه داد: وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از الگوهایی استفاده کند که همزمان تولید مسکن را رونق می بخشد و هم هزینه‌ها را برای مصرف کننده نهایی کاهش می‌دهد و امکان صاحب خانه شدن افراد را افزایش می‌دهد. یکی از این الگوها، تجربه مسکن ویژه تهرانسر است. به نظر می‌رسد این تصمیم و ابلاغیه جدید وزیر راه و شهرسازی نیز به نوعی الگوبرداری از طرح مسکن ویژه تهرانسر باشد که در دولت نهم طراحی و اجرا شد اما حجم و گستره برنامه‌ای که وزارت راه و شهرسازی می‌خواهد اجرا کند، بسیار بزرگ‌تر از آن خواهد بود.

غلامی اضافه کرد: در این مدل، به دلیل سیاستگذاری صحیحی که انجام شد، انگیزه‌ای برای تأخیر و احتکار واحدهای مسکونی وجود نداشت و بدون وابستگی و نیاز به منابع بانکی، متقاضیان واقعی با قیمت تمام شده صاحب خانه شدند.

انبوه ساز نباید مالک شود

وی تصریح کرد: در طرح مسکن ویژه تهرانسر نیز که در زمین‌های دولتی اجرا شد، دو سیاست اصلی موجب تسهیل خانه دار شدن افراد شد؛ سیاست اول این بود که برخلاف انبوه سازی های مشارکتی، سازندگان مالک واحدها و زمین نمی‌شدند و تنها اجرت ساخت خود را دریافت می‌کردند. از طرفی با پیش فروش واحدها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر کاهش قیمت مسکن، مصرف کنندگان، مالک خانه‌های در حال ساخت خواهند بود و نه سازندگان. لذا سود حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف‌کننده منتقل می‌شد که این امر فرصت سوداگری را از سودجویان بازار مسکن می‌گیرد و منفعت ناشی از نهاده‌ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه‌ها مستقیماً به گروه‌های هدف تعلق می‌گیرد.

هزینه زمین با تأخیر نسبت به هزینه ساخت دریافت شود

غلامی سیاست دیگر اجرا شده در طرح مسکن ویژه را امکان تأخیر در پرداخت هزینه زمین نسبت به ساخت دانست و گفت: مصرف کننده نهایی در طول فرایند تولید هزینه ساخت را به تولیدکننده پرداخت می‌کرد و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده خود و به صورت اقساط به دولت پرداخت می‌کردند. بدین صورت خانواده‌های مستأجر بسیاری می‌توانستند صاحب خانه شوند.

این کارشناس در پایان گفت وزارت راه و شهرسازی با بررسی تجربه‌های انجام شده باید الگوی مناسبی را انتخاب کند تا هم از هدر رفتن منابع بیت المال جلوگیری و هم خانه دار شدن مردم را تسهیل کند.