دو راهی نوسازی بافت فرسوده

کلید واژه‌هایی که رئیس‌جمهوری در جلسه معرفی وزرای پیشنهادی کابینه دوازدهم، درباره برنامه دولت برای بخش مسکن به‌کار برد، از «دو نگاه متفاوت به یک طرح» در حوزه عرضه واحد مسکونی حکایت دارد.

حسن روحانی هفته گذشته، هنگام معرفی عباس آخوندی در مجلس برای وزارت راه و شهرسازی، به نوعی «ناکامی در طول دولت یازدهم برای دستیابی به توافق نهایی در مساله مسکن» اشاره کرد و در عین حال با بیان نگاه خود به این بخش، «مهم‌ترین میدان حل مساله مسکن» را «بافت فرسوده» دانست. به گزارش دنیای اقتصاد ، بررسی‌ها درباره آنچه رئیس‌جمهوری تحت عنوان «تاکیدهای مکرر طی 4 سال گذشته به متولی بخش مسکن» اعلام کرده است، نشان می‌دهد: اگر چه مجموعه دولت، بر سر «یک طرح» تامین و عرضه مسکن، «اشتراک نظر» دارد، اما نسبت به «نحوه اجرای طرح»، دو راهکار متفاوت مطرح است که «چالش در انتخاب مسیر اصلی»، تاکنون مانع از دستیابی به توافق مطلوب شده است.

هم رئیس‌جمهوری و هم متولی بخش مسکن در دولت یازدهم، «بافت فرسوده» را مکان اصلی برای عرضه مسکن می‌دانند. عباس آخوندی در اوایل دولت یازدهم، با اشاره به جانمایی نادرست پروژه‌های مسکن مهر در بیرون شهرهای اصلی، سیاست بازگشت به درون شهرها و نوسازی هسته فرسوده مجموعه‌های شهری را در دستور کار قرار داد. حسن روحانی، رئیس‌جمهوری نیز اخیرا در مجلس، با اشاره به وجود خدمات زیربنایی در بافت‌های فرسوده، جایگزین «عرضه مسکن در بیابان‌ها» را ساخت و ساز در مناطق کلنگی و نیازمند تخریب و نوسازی در دل شهرها، معرفی کرد.

با این حال، هر کدام از این دو، به یک راه متفاوت از دیگری، در نحوه ورود دولت به بافت‌های فرسوده، اعتقاد دارد. مدلی که رئیس‌جمهوری به دنبال عملیاتی کردن آن در بافت‌های فرسوده است،‌ مطابق تجربه‌های جهانی نوسازی مناطق فرسوده شهری،‌ الگوی «مداخله مقتدرانه» برای اجرای طرح نوسازی بافت فرسوده به‌عنوان راه عرضه مسکن معرفی می‌کند. اما مدل مد نظر متولی بخش مسکن، نوسازی بافت فرسوده با «مشارکت عمومی» است. گزارشی در این باره حاکی است: دیدگاه عرضه مسکن با الگوی «مداخله مقتدرانه» در بافت فرسوده، متکی به تجربه کشور «ترکیه» و تا حدودی «چین» است. در قالب این الگو، فرآیند تملک املاک قدیمی و تخریب و نوسازی آنها، از مسیر «غیرمشارکتی» پیش می‌رود طوری که با انتقال ساکنان بومی و قدیمی محله‌های فرسوده به نقطه‌ای دیگر از شهر، امکان ورود برج‌سازها و سازنده‌های انبوه به این محلات به واسطه «تملک» املاک فراهم می‌شود. در این الگو، اگرچه، هدف نهایی، بازگشت دوباره ساکنان اولیه به محله‌های نوسازی شده است اما هم در چین (پکن و شانگهای) و هم در ترکیه (استانبول)، اختلال و به‌هم خوردن بافت اجتماعی در پسانوسازی بافت فرسوده، «عدم دستیابی به هدف نهایی» به رغم موفقیت در «نوسازی صرفا کالبدی» هسته شهرها را نشان می‌دهد.

رئیس‌جمهوری، پیش از این، فروردین سال 95 در جمع مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی نیز بر نوسازی گسترده بافت‌های فرسوده در قالب آنچه در دنیا به‌صورت «عقد قرارداد سازنده‌های با صاحبان این نوع خانه‌ها به شکل برج‌سازی و واگذاری 30 درصد واحدهای نوساز به ساکنان قبلی» انجام می‌شود، تاکید کرده بود. بررسی‌ها مشخص می‌کند: متولی بخش مسکن در دولت طی 4 سال گذشته، ضمن تمرکز بر «تسهیل فرآیند نوسازی و عرضه مسکن در بافت فرسوده»، به دو دلیل، تحقق الگوی «مشارکت عمومی» را در دستور کار داشته است. این الگو که از سوی بخش خصوصی به اجرا درمی‌آید و در نهایت، عرضه انبوه را پس از دوره گذار – ابتدا جلب رضایت مالکان سپس هم‌افزایی بین ذی‌نفعان بافت و سرمایه‌گذاران بافت- سبب می‌شود،‌ بر اساس بازخوردهای منفی اجرای مدل «مداخله مقتدرانه» در بافت‌های فرسوده ایران و سایر کشورها از یکسو و دستیابی کشورها به موفقیت در «نوسازی پایدار» با استفاده از مدل «مشارکت عمومی» از سوی دیگر، در حال اجرا است.

وزارت راه و شهرسازی در قالب مدل «مشارکت عمومی»، به دنبال جلب کامل نظر مالکان املاک فرسوده برای نوسازی است. در این مدل،‌ مالکان به‌عنوان ذی‌نفعان، با استفاده از تسهیلات نوسازی، برای پروژه‌های تخریب و بازسازی بافت فرسوده، توانمند می‌شوند و در نتیجه، انگیزه «مشارکت» پیدا می‌کنند. نقطه قوت و مزیت اصلی این مدل، ایجاد حس تعلق مالکان به پروژه‌های نوسازی و تصمیم قطعی آنها به سکونت دوباره در محله‌های نوسازی شده در دوره پسانوسازی است. در مدل «مشارکت عمومی» باید بخشی از توان مالی دولت و شهرداری، صرف اجرای پروژه‌های محرک سرمایه‌گذاری بخش خصوصی همچون تامین سرانه‌های خدماتی محله‌های فرسوده ‌شود.

ترکیه، کشوری است که هر دو مدل نوسازی بافت فرسوده در دو شهر بزرگ آن به اجرا درآمده است. اجرای مدل «نوسازی مقتدرانه» در محله‌ای از شهر آنکارا طی دهه‌های 80 و 90 میلادی باعث شد جمعیت اصلی –ساکنان اولی یا همان مالکان املاک فرسوده- برای همیشه از این محله‌ها مهاجرت کنند و حتی بخشی از این جمعیت در حاشیه شهر ساکن شود. اشکال این مدل نوسازی در ترکیه آن بود که پروژه‌های ساختمانی بدون ایجاد یکپارچگی اجتماعی و بدون مشارکت شهروندان، موضوع «عرضه صرف مسکن از طریق دگرگون کردن فضای کالبدی شهر» را در اولویت قرار داد. اما در دو محله فرسوده و قدیمی استانبول –جهانگیر و کوزگونجوک- عملیات تخریب و نوسازی با استفاده از مدل مشارکت عمومی و بدون فشار دولت، باعث جلب نظر ساکنان و مالکان به نوسازی شد. مطابق یافته‌های تحقیقاتی منتشر شده در سازمان نوسازی شهر تهران در این دو محله، نوسازی بافت فرسوده به‌صورت آگاهانه با توافق ساکنان به اجرا درآمد و در این میان، دولت‌ و شهرداری استانبول، برای جلب نظر ساکنان املاک فرسوده به تخریب و نوسازی، ابتدا مسیر دعوت از «هنرمندان» برای سرمایه‌گذاری در بافت را تسهیل کردند.

با ورود این گروه «ریسک‌پذیر» به بافت فرسوده استانبول، وجود تقاضا در این محله‌ها،‌ باعث ورود پیمانکاران و سرمایه‌گذاران و در نتیجه ترغیب ساکنان به نوسازی شد. کارشناسان شهرسازی، این مدل نوسازی بافت فرسوده را مدل بدون مداخله دولت اما با پشتیبانی و حمایت دولت توصیف می‌کنند. مدل «مشارکت عمومی» در عین حال، نوسازی تدریجی در بافت فرسوده را سبب می‌شود و سرعت آن در مقایسه با «مداخله مقتدرانه»، به مراتب کمتر است اما در صورت نقشه راه قابل اجرا توسط سازنده‌های حرفه‌ای و مشروط به وجود تقاضای موثر و همچنین منابع مالی بازدهی بلندمدت آن به لحاظ جلوگیری از مهاجرت همیشگی ساکنان اولیه، مثبت ارزیابی می‌شود. تجربه بازسازی بناهای قدیمی در انگلستان نیز نشان از برنامه دولت آن کشور بر «تشویق مالکان به تغییر چهره شهر» دارد.در چین اگر چه برج‌سازها در شهرهای بزرگ، اقدام به تملک و تخریب گسترده محله‌ها به جای پلاک‌های خُرد می‌کنند اما تجربه این مدل نوسازی به خاطر نبود مشارکت مالکان، از «عدم امکان بازگشت ساکنان قدیمی به محله‌های نوسازی شده به‌واسطه افزایش قیمت املاک» حکایت دارد.

در تهران، 5/ 3 دهه تجربه نوسازی بافت‌های فرسوده مشخص می‌کند: «مداخله گسترده»، مسبوق به سابقه است. این مدل نوسازی در محله نواب در دهه 70 به اجرا درآمد و در قالب فرآیند زمان‌گیر عملیات تملک که 4 سال به طول انجامید، بیش از 5 هزار واحد مسکونی و تجاری در این محله احداث شد اما به دلیل عدم تمرکز بابت جلب مشارکت مالکان این محله و کم‌توجهی به نیاز ساکنان،‌ عدم بازگشت مالکان اولیه به نواب اتفاق افتاد و محصول این پروژه به سکونت خانوارها با ویژگی‌های فرهنگی و اجتماعی متضاد، اختلال در بافت اجتماعی و قطع پیوند اجتماعی قدیمی آن محل منجر شد و در نتیجه، آسیب‌هایی را طی سال‌های اخیر به‌وجود آورد، به‌طوری که کارشناسان، این پروژه را جزو یکی از پروژه‌های ناموفق در فرآیند نوسازی بافت فرسوده پایتخت معرفی می‌کنند.

کارشناسان، در عین حال، مداخله گسترده در بافت فرسوده را مشروط به فراهم شدن ظرفیت اجتماعی برای تملک واحدهایی که مالکانش مخالف نوسازی هستند، عنوان می‌کنند. در حال حاضر در تهران، غالب پروژه‌های تخریب و نوسازی در مقیاس یک تا دو پلاک، به دلیل مخالفت حتی یک مالک، تا سال‌ها معطل می‌ماند.بر اساس این گزارش، صاحب‌نظران شهری، توافق مطلوب برای اجرای طرح نوسازی بافت فرسوده به منظور بهسازی چهره شهرها و عرضه مسکن ارزان‌قیمت در دل شهرها را استفاده از راهکار «جلب مشارکت» معرفی می‌کنند اما این راه، پیش‌شرط نیاز دارد و آن، عزم دولت برای ارائه تسهیلات ساخت و نوسازی است.سال 93 در دولت، برنامه پرداخت سالانه 300 هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده با توافق شبکه بانکی به تصویب رسید اما طی سه سال گذشته، بازدهی این برنامه تامین مالی، حدود 13 درصد بوده است به این معنا که کمتر از 40 هزار فقره وام ارزان‌قیمت نوسازی به سرمایه‌گذاران و مالکان پرداخت شده است.بنابراین، برای در اولویت جدی قرار گرفتن بافت فرسوده، باید ابتدا مانع بانکی نوسازی و عرضه‌ برطرف شود.مهم‌ترین عامل به‌وجود آورنده این مانع، عدم همراهی در پرداخت یارانه نرخ سود تسهیلات نوسازی است.تسهیلات نوسازی، شرط لازم برای بافت فرسوده محسوب می‌شود اما در عین حال، شرط کافی نمی‌تواند باشد. شرط کافی، موفقیت دولت و شهرداری در جلب مشارکت مالکان و هدایت سرمایه‌گذاران ساختمانی به این مناطق از شهرها است که البته بخشی از آن، طی ماه‌های اخیر با ورود برندهای ساختمانی به بافت فرسوده، زمینه تحقق پیدا کرده است.