خزان سوداگری مسکن/ نگاه‌ها در انتظار تصویب مالیات بر عایدی سرمایه

کارشناسان معتقدند تصویب و اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک (CGT) می تواند از ورود سفته بازان و سوداگران به بخش مسکن بکاهد و منجر به کاهش و واقعی شدن قیمت مسکن شود.

فردا یکشنبه قرار است کمیسیون اقتصادی مجلس به بررسی طرح «الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم و مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن» بپردازد.

بسیاری از کارشناسان معتقدند در صورت تصویب و اجرای این طرح، می توان بازار مسکن را از دستبرد سوداگران و سودجویان در امان نگه داشت.

براساس این طرح هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عائدی سرمایه» خواهد شد و نرخ این مالیات در سال اول اجرا ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد عائدی ملک یعنی ما به التفاوت قیمت خرید و فروش خواهد بود. البته در این طرح تولیدکنندگان و مصرف کنندگان واقعی مسکن از پرداخت مالیات معاف شده اند.

مهدی غلامی، کارشناس مسکن در گفت و گو با مهر با اشاره به تاثیر مثبت این مالیات بر قیمت های حوزه مسکن، درباره این طرح نمایندگان مجلس گفت: تصویب و اجرای این طرح می تواند با کاهش انگیزه های سوداگرانه در بازار مسکن، از ورود حجم بالای نقدینگی به بازار خرید و فروش مسکن جلوگیری کند.

مالیات بر عائدی املاک تهدیدی بر سرمایه گذاری های مولد در بخش مسکن نیست

این کارشناس اقتصادی، در پاسخ به این سوال که آیا اجرای مالیات بر عائدی املاک تهدیدی برای سرمایه گذاری در بازار مسکن نخواهد شد،گفت: سرمایه گذاری های موجود در بخش مسکن را باید به دو دسته مولد و غیرمولد تقسیم کرد. در سرمایه گذاری های غیر مولد، هدف افراد از حضور در بازارها ایجاد ارزش افزوده از طریق تولید نیست بلکه این افراد با رفتار سوداگرانه مانند سفته بازی، انجام معاملات مکرر و احتکار مسکن به دنبال کسب سودهای سرشار و بادآورده هستند. وجود نزدیک به ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران نشانه ای از وجود این رفتارهای سوداگرانه در بازار مسکن است. طرح مالیات بر عائدی سرمایه در حوزه مسکن به دنبال کاهش سودهای بادآورده حاصل از این نوع سرمایه گذاری هاست.

غلامی افزود: این در حالی است که در سرمایه گذاری های مولد، تولید و عرضه واحدهای مسکونی برای افراد سود و منفعت خواهد داشت. در طرح پیشنهادی نمایندگان مجلس سرمایه گذاری های مولد نه تنها متضرر می شوند، بلکه قرار است با حذف مالیات بر ساخت مسکن، این افراد بهره بیشتری از سرمایه گذاری خود در بخش تولید کشور داشته باشند.

مقابله با رانت های اطلاعاتی ؛ مزیت دیگر مالیات بر عائدی املاک

وی ادامه داد: در صورت اجرای این مالیات، بهره مندی رانت خواران نیز محدود می شود. یکی از متداول ترین رانت خواری در کشور استفاده از رانت اطلاعاتی است. سودجویان با استفاده از ارتباطات خود، از طرح های عمومی کشور که قرار است در آینده ایجاد شود، با خبر می شوند و زمین ها و خانه های اطراف این طرح ها را به ثمن بخس و با بهای اندک از مردم خریداری می کنند و در زمان مقتضی، بعد از تکمیل طرح، با قیمت های چند برابر به فروش می رسانند. مالیات بر عائدی املاک با این گونه استفاده های نادرست نیز مقابله خواهد کرد.

قدیمی ترین مالیات حوزه املاک

مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت ضمن بیان تجربه موفق بیش از ۵۰ کشور توسعه یافته و در حال توسعه در اجرای این مالیات، گفت: این مالیات که با عنوان (CGT) در دنیا شناخته می شود، قدیمی ترین مالیات حوزه املاک است و سابقه اجرای آن بعضا به ۱۰۰ سال هم می رسد.

غلامی در خصوص ابهاماتی چون حرکت به سمت معاملات صوری و واقعی نبودن قیمت معاملات املاک در صورت اجرای این مالیات در کشور گفت: یکی از مهم ترین ویژگی های این مالیات، خودکنترل بودن آن است. به این معنی که بدون مداخله حکومت و با یک ساز وکار نرم، این مالیات به واقعی شدن قیمت ها ومعاملات کمک هم خواهد کرد. پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده است و براساس ما به التفاوت میزان خرید و فروش وضع خواهد شد و در نتیجه، اگر خریداری هنگام خرید ملک بپذیرد که برای کاهش میزان مالیات فروشنده، رقم کمتری در معامله ثبت شود، باید در هنگام فروش ملک خود در آینده هزینه مالیاتی بیشتری را پرداخت کند زیرا میزان ما به التفاوت خرید و فروش خود را بیشتر از میزان واقعی کرده است.

بیشترین منفعت را مردم خواهند برد

وی خاطرنشان کرد: اجرای این مالیات از چند جهت برای مصرف کنندگان واقعی مفید خواهد بود. اولا افرادی که دست به احتکار مسکن زده اند برای در امان ماندن از این مالیات، هر چه زودتر واحدهای مسکونی خود را به فروش خواهند رساند که در این صورت عرضه مسکن بیشتر خواهد شد و روی قیمت ها نیز تاثیر خواهد گذاشت. ثانیا با خروج سوداگران از بازار مسکن، افزایش قیمت های ناگهانی به وجود نمی آید و قیمت های این بازار واقعی تر و قابل پیش بینی خواهد شد و مردم می توانند با برنامه ریزی مناسب، موفق به خرید مسکن شوند. از طرفی قرار است مطابق با تبصره ۹ طرح پیشنهادی نمایندگان مجلس، کلیه درآمدهای حاصله از اجرای مالیات برای تامین مسکن مهر جوانان و محرومان از مسکن، پوشش بخشی از نرخ سود تسهیلات خرید خانه اولی ها و تسهیلات ودیعه مسکن اجتماعی هزینه شود.

غلامی گفت: مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی افراد که بیشترین سهم را در هزینه های خانواده ها دارد، نیاز به توجه بیشتر سیاستگذاران و دولتمردان است و اجرای چنین سیاست های تنظیمی می تواند اندکی از بار هزینه های سنگین مسکن را از دوش خانواده ها بردارد.