خانه در تهران متری ۱.۳ میلیارد تومان/ گران‌تر از تگزاس، واشنگتن، شیکاگو و منهتن
ماهانه بین ۱۰۰ تا ۱۱۰ واحد مسکونی در تهران عرضه می‌شود که قیمت هر متر مربع آنها برابر یا بالاتر از یک میلیارد تومان است. این واحدها که در بازار مسکن به «سوپرلوکس» معروف‌اند، معمولاً در آگهی‌های پلتفرم‌های اینترنتی منتشر نمی‌شوند و تنها برخی مشاوران املاک به فایل‌های آنها دسترسی دارند.
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه شمیرانات تهران درباره معاملات این واحدهای سوپرلوکس می‌گوید: «۱۵ تا ۲۰ درصد واحدهای عرضه شده معامله می‌شوند و بیشتر آنها خریدار ندارند.»
مقایسه قیمت خانه‌های لوکس تهران با بهترین و گران‌ترین مناطق چند شهر آمریکا نشان می‌دهد قیمت مسکن در برخی نقاط تهران حتی از این مناطق نیز بالاتر است۱۰. به‌عنوان مثال، قیمت یک پنت‌هاوس ۹۵۰ متری در خیابان فرشته تهران با امکاناتی مانند باشگاه، سینمای اختصاصی، روف‌گاردن و استخر نزدیک به ۱۳ میلیون دلار (با دلار ۸۱ هزار تومانی) است، در حالی که خانه‌ای ۸۵۰ متری در ایلینوی آمریکا با زمین گلف اختصاصی، حدود ۵.۲ میلیون دلار قیمت دارد.
در مناطق اعیان‌نشین تهران، قیمت واحدهای سوپرلوکس از متری ۸۵۰ میلیون تومان (حدود ۱۰ هزار دلار) شروع شده و گاهی تا متری ۱.۳ میلیارد تومان نیز می‌رسد. این واحدها معمولاً متراژ بالا دارند و در ساخت و تزئینات داخلی آنها از مصالح و امکانات خاص استفاده شده است. برای نمونه، آپارتمانی ۹۰۰ متری در خیابان شهید فیاضی (فرشته) با قیمت حدود هزار میلیارد تومان عرضه می‌شود. در نیاوران و «تاپ لوکیشن» این منطقه، آپارتمان‌های سوپرلوکس متری بین ۸۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان (۱۰ تا ۱۳ میلیون دلار) قیمت دارند.
مشاوران املاک منطقه یک تهران می‌گویند که ماهانه فقط چند واحد سوپرلوکس معامله می‌شود؛ به‌گونه‌ای که تعداد معاملات انگشت‌شمار است. یکی از آنها اشاره می‌کند که متراژ واحدهای گران‌قیمت معمولاً از ۴۰۰ متر به بالا بوده و قیمت هر متر مربع کمتر از ۸۵۰ میلیون تومان نیست.
این واحدها اغلب در برج‌های معروف منطقه واقع شده‌اند و قیمت هر مترشان دو تا سه برابر متوسط قیمت منطقه است. در حالی که ماهانه حدود ۱۰۰ تا ۱۱۰ واحد سوپرلوکس عرضه می‌شود، تقاضا برای خرید آنها بسیار محدود است و واحدهایی با قیمت بالاتر از متری ۱.۲ میلیارد تومان تاکنون در سال ۱۴۰۴ معامله نشده‌اند. همچنین برخی واحدها با قیمت پایه دلار عرضه شده‌اند که تقریباً هیچ فروشی نداشته‌اند.
منطقه یک تهران شامل محله‌های اعیان‌نشینی مانند نیاوران، فرمانیه، زعفرانیه، ولنجک و قیطریه است. قیمت آپارتمان‌های لوکس در این محله‌ها بسیار بالا و بسته به متراژ، امکانات، طراحی و موقعیت ملک متغیر است.
طبق اطلاعات موجود، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در محله‌های خوب منطقه یک تهران از حدود ۲۰۰ میلیون تومان شروع می‌شود و برای آپارتمان‌های لوکس و نوساز با امکانات ویژه، این رقم می‌تواند به ۴۰۰ میلیون تومان یا بیشتر برسد. متوسط قیمت هر متر آپارتمان در ولنجک حدود ۷۰۰ میلیون، در دربند ۴۰۰ میلیون، قیطریه ۳۹۰ میلیون و تجریش ۴۵۰ میلیون تومان است. قیمت هر متر واحد سوپرلوکس در این مناطق معمولاً دو تا سه برابر متوسط قیمت‌ها است.
میانگین قیمت متر مربع آپارتمان در کل تهران حدود ۱۰۰ میلیون تومان است؛ بنابراین قیمت سوپرلوکس‌ها در مناطق بالای شهر، پنج تا ده برابر میانگین شهر تهران است.
این رشد بی‌رویه قیمت‌ها به‌ویژه در مناطق بالای شهر تهران، باعث شده که قیمت مسکن در این مناطق حتی از برخی نقاط آمریکا پیشی بگیرد. با نرخ دلار حدود ۸۲ هزار تومان، قیمت هر متر مربع آپارتمان لوکس در منطقه یک تهران از حدود ۴ هزار دلار شروع می‌شود و واحدهای سوپرلوکس قیمت متر مربعی بین ۱۲ تا ۱۵ هزار دلار دارند. یک آپارتمان هزار میلیارد تومانی در تهران معادل ۱۲ میلیون دلار است؛ رقمی که در نیویورک و مناطق لوکس آن نیز دیده می‌شود.
در سال ۲۰۲۵، میانگین قیمت آپارتمان در منهتن، گران‌ترین منطقه نیویورک، از حدود یک میلیون دلار برای واحدهای کوچک آغاز شده و برای آپارتمان‌های بزرگ و لوکس با امکانات ویژه تا ۱۲ میلیون دلار می‌رسد.
برخی نمونه‌ها شامل یک خانه ۵۶۹ متری در میامی فلوریدا با قیمت حدود ۵ میلیون دلار، یک پنت‌هاوس ۳۰۲ متری در سانفرانسیسکو به قیمت ۹.۵ میلیون دلار و یک پنت‌هاوس ۱۱۱۳ متری در منطقه دیپلمات‌نشین واشنگتن به قیمت ۹.۴ میلیون دلار هستند.
البته این مقایسه‌ها کلی است و قیمت نهایی هر ملک بستگی به ویژگی‌ها و شرایط بازار دارد، اما نکته مهم این است که قیمت برخی مناطق تهران الگوی مشخصی ندارد.
به عنوان نمونه، میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تگزاس حدود ۳۰۴۶ دلار، در آستین ۴۴۶۷ دلار و در هوستون ۱۹۴۸ دلار است. همچنین در واشنگتن میانگین قیمت متر مربع حدود ۶۱۶۸ دلار، در شیکاگو ۳۸۳۲ دلار و در نیویورک مرکزی حدود ۹۷۹۱ دلار است که پایین‌تر از قیمت سوپرلوکس‌های تهران است.
حمید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، قیمت‌های چندصد میلیارد تومانی در تهران را غیرواقعی می‌داند و معتقد است نظارت بر بازار مسکن در ایران رها شده است. او می‌گوید در بسیاری از کشورها با اعمال نظارت و مالیات‌گذاری، اجازه نمی‌دهند سرمایه‌ها در بخش مسکن انباشته شود. در ایران اما حدود ۴۰ درصد سرمایه‌ها در بخش مسکن رسوب کرده که این امر بحرانی جدی برای اقتصاد به شمار می‌رود.
به گزارش روزنامه ایران، گودرزی علت اصلی این وضعیت را بی‌ثباتی اقتصادی و شوک‌های پی‌درپی می‌داند و می‌گوید مردم برای حفظ ارزش پول به خرید مسکن به عنوان سرمایه روی آورده‌اند، در حالی که در شرایط تحریم نیاز به سرمایه‌گذاری در بخش تولید است و سرمایه‌ها به سمت بخش‌های غیرمولد رفته‌اند.
چرا این موضوع اهمیت دارد؟
معاملات خانه‌هایی که تقاضای واقعی آنها کمتر از یک درصد بازار است، قطعاً با قیمت‌های بسیار بالا همراه خواهد بود. اما رشد بی‌رویه قیمت‌ها در این سطح، به مرور بر قیمت مسکن در سراسر تهران تأثیر می‌گذارد. اگرچه بسیاری از مردم توان خرید این خانه‌ها را ندارند، اما بازار مسکن مانند دومینو عمل می‌کند؛ قیمت‌ها از بالای هرم تقاضا شروع شده و به تدریج به پایین آن سرایت می‌کند.
شاید در نگاه اول این قیمت‌های نجومی به نظر مسئله‌ساز نیاید، اما نگاهی به قیمت‌ها در کل تهران نشان می‌دهد که این روند، ساختار قیمت‌ها در مناطق متوسط و پایین شهر را نیز تحت تأثیر قرار داده است. نتیجه این است که تهران به شهری بسیار گران تبدیل شده و زمان انتظار برای دسترسی به مسکن به حدود ۵۷ سال رسیده است.
