تأثیر عوامل مختلف بر افزایش قیمت مسکن

مرکز آمار در گزارشی شاخص قیمتی نهاده‌های ساختمانی در فصل تابستان را ۳۱۵.۴ اعلام کرد. این عدد نشان می‌دهد که قیمت نهاده‌های ساختمانی تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۹.۱ درصد و نسبت به فصل بهار ۲۵.۷ درصد رشد داشته است.

به گزارش بازتاب به نقل از ایران، قیمت کالاهایی مانند آهن ­آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره و نرده، بر اساس گزارش مرکز آمار، با 45 درصد افزایش، نسبت به فصل قبل، بیشترین تأثیر را در افزایش شاخص کل در فصل تابستان داشته است. گروه چوب با ٦٤.٣ درصد افزایش وگروه خدمات با ٤.٠ درصد افزایش به ترتیب رتبه‌های بعدی را در افزایش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل تابستان سال١٣٩٧ داشته‌اند. افزایش قیمت نهاده‌های مسکن در سال‌های 93 و 94 کاهشی بود و درصد تغییرات سالانه نهاده‌های ساختمانی در این دوسال به ترتیب 6.7 و منفی1.8 بود.این عدد در سال‌های 95 و 96 نیزافزایش قابل توجهی نداشت و مقدار آن 6.6 و 12.3 بود اما تحت تأثیر شرایط اقتصادی و تلاطم بازارهای دیگر از اواخر سال 96 قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز از سال گذشته تا امسال 49 درصد رشد داشت.

بیشترین عامل افزایش قیمت

عوامل مختلفی در هزینه نهایی ساخت و تولید مسکن اثر دارند که زمین، مصالح و نهاده‌ها، هزینه خدمات(کارگر)، سود سرمایه‌گذاری و…از جمله این عوامل هستند. افزایش قیمت هر کدام از این عوامل در قیمت نهایی مسکن مؤثر است. با افزایش قیمت‌ها در ماه‌های گذشته هر کدام از عوامل دخیل در قیمت‌گذاری مسکن رشد قیمتی را تجربه کرده‌اند که نتیجه آن افزایش 83 درصدی قیمت مسکن در مهرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل است. افشین پروین‌پور کارشناس بازار مسکن معتقد است چون هزینه نهاده‌ها در هزینه نهایی تولید مسکن 20 درصد است بنابراین افزایش 49 درصدی قیمت آن اثرگذاری قابل توجهی در جهش قیمتی مسکن ندارد و قیمت مسکن متأثر از عوامل دیگر، رشد بی‌رویه دارد. به گفته پروین‌پور بیشترین عامل در هزینه نهایی مسکن در ایران، قیمت زمین است چون این شاخص در حال حاضر 50 درصد هزینه ساخت را در بر می‌گیرد. هزینه نیروی انسانی و نهاده‌ها 30 درصد و سود سرمایه‌گذاری نیز 20 درصد در هزینه نهایی تولید مسکن نقش دارد. او می‌گوید با گرانی بیش از اندازه مسکن رکود در این بخش پیش آمده بنابراین رکود خودش عامل تعدیل قیمت می‌شود. اگر بر اثر رکود قیمت کاذب زمین تعدیل شود عوامل دیگر نیز خودبه خود تعدیل قیمت خواهند داشت.

موانع تولید را برداریم

اما سید مجید نیک‌نژاد عضو کانون انبوه‌سازان ساختمان نظر دیگری دارد و می‌گوید قیمت زمین در مناطق مختلف تأثیر متفاوتی در هزینه‌های تمام شده ساخت دارد. او می‌گوید ممکن است زمین در مناطقی از تهران 90 درصد هزینه ساخت را شامل شود اما در مناطقی از کشور این عدد 25 درصد باشد. عضو کانون انبوه‌سازان افزایش قیمت نهاده‌ها را بیشتر از آماری می‌داند که مرکز آمار ارائه کرده است. به‌گفته نیک‌نژاد قیمت فولاد در یک سال گذشته از کیلویی هزار و 600 تومان به 5 هزار و 800 تومان رسیده و این قیمت تثبیت نشده و مدام در حال افزایش است. نیک‌نژاد می‌گوید ساخت مسکن با هزینه‌های فعلی برای سازندگان توجیه اقتصادی ندارد. او نبود شفافیت در قیمت‌ها مانند نرخ بیمه کارگران، نرخ‌های مالیاتی، شفاف نبودن قانون پیش فروش… را موانع تولید مسکن می‌داند و می‌گوید این عوامل قبل از گرانی مصالح یا زمین در کاهش تولید مسکن اثر دارند. نیک‌نژاد بهبود مستمر فضای کسب و کار و رفع موانع تولید را 2 اصل افزایش ساخت و ساز دانسته و می‌گوید اگر این دو اصل رعایت شود تولید مسکن بیشتر و قیمت‌ها خودبه خود تعدیل خواهد شد.

بیشترین اثر کاهش قدرت خرید بر بازار مسکن

نرگس رزبان یکی دیگر از کارشناسان بازار مسکن معتقد است که افزایش قیمت نهاده‌ها در هر بازاری اتفاق بیفتد هزینه‌های تولید را افزایش می‌دهد و این افزایش قیمت قطعاً روی قیمت محصول نهایی اثر دارد اما در بازار مسکن تحلیل این پدیده پیچیده است. چون بخش زیادی از هزینه ساخت به زمین مربوط می‌شود. قیمت زمین در کلانشهرها بسیار بالا رفته و این موضوع در مجموع هزینه کل تولید مسکن را بالا برده است. به گفته رزبان چون مسکن کالایی بسیار گران است اثر کاهش قدرت خرید مردم در این بخش خود را بسیار بیشتر از بخش‌های دیگر نشان می‌دهد.بالطبع وقتی تقاضای مسکن کاهش می‌یابد انگیزه تولید مسکن نیز پایین می‌آید. رزبان می‌گوید سودآوری سریع و بالای بازارهای دیگر عامل بعدی کاهش انگیزه در میان سازندگان و تولیدکنندگان مسکن است. سرمایه‌گذاران این بخش ترجیح می‌دهند سرمایه خود را در بازارهای پرسود دیگر ببرند تا در بخش مسکن. همه این عوامل باعث شده آمار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در 3 ماه اول امسال منفی 2 درصد شود در حالی که در سال 96 این آمار رو به افزایش بود.آنچه اکنون در بازار مسکن شاهد هستیم رکود در اثر افزایش قیمت است که این افزایش قیمت ناشی از عوامل اقتصادی دیگر در حوزه مسکن است.