آیا اجرای مالیات بر عایدی املاک موجب خروج سرمایه می‌شود؟
اجرای مالیات بر عایدی مسکن، علاوه بر حذف تقاضای سوداگرانه از بازار املاک، موجب افزایش سرمایه‌گذاری در تولید واحدهای مسکونی مناسب می شود و فشار کاذب در بازار را نیز کاهش می دهد.
تقاضا همیشه ناشی از نیاز واقعی و مصرفی نیست، بلکه در بعضی مواقع تقاضا برای کسب سود است. یعنی شخص با خرید و فروش کالا به نوعی شغل و پیشه برای خود به وجود آورده است. معمولاً این فعالیت‌ها در بازار، در صورتی که در کالاهای اساسی و مصرفی انجام شود و تعداد واسطه‌ها را بیش از میزان متعارف کند، سفته بازی نامیده می‌شود.
سوداگران عامل افزایش فاصله طبقاتی هستند
تقاضای سفته‌بازانه یا سوداگرانه سبب انحراف منابع، بی نظمی و بر هم زدن نظام طبیعی عرضه و تقاضا می‌شود؛ زیرا فشار کاذب در بازار ایجاد می‌کند. از آنجا که به تجربه ثابت شده تقاضای سوداگرانه از قدرت خرید بالاتری نسبت به تقاضای مصرفی برخوردار است، فرصت و توانایی رفع نیاز مصرفی و واقعی نیز در نتیجه این نوع تقاضا کاهش می‌یابد. از این رو مسلماً رفاه عمومی کاهش یافته و فاصله طبقاتی افزایش می‌یابد.
تقاضای سوداگرانه به سمت کالاها و بازارهای دارای سود و دوام بالا می‌رود. مهم‌ترین کالای بادوام و با ریسک کم، زمین و مسکن است. بنابراین ضروریست به منظور مدیریت این نوع تقاضا و جلوگیری از ضرر تقاضای مصرفی و مردم عادی مسئولین از ابزارهای مالیاتی استفاده کنند. یکی از همین مالیات‌ها، مالیات بر سوداگری مسکن یا مالیات بر عایدی سرمایه است که برای هدایت بهینه منابع و خروج تقاضای مخرب سوداگرانه به کار گرفته می‌شود.
تغییر ترکیب سرمایه در بخش املاک با مالیات بر عایدی سرمایه
علی رغم اینکه مالیات بر عایدی املاک آثار مثبت بسیاری را به دنبال دارد، برخی از منتقدان مالیات بر عایدی سرمایه معتقدند که با اعمال این نوع مالیات، سرمایه تهدید شده و از بازار خارج می‌شود و با خروج سرمایه بازار مسکن از رونق خواهد افتاد.
در پاسخ به این مسئله باید گفت با اعمال مالیات بر عایدی املاک، ترکیب سرمایه‌های موجود در این بازار تغییر می‌کند؛ در واقع سرمایه‌هایی که با هدف سوداگری و کسب سود وارد این بازار شده، از بخش املاک و مستغلات خارج می‌شود و جای خود را به سرمایه‌هایی می‌دهد که هدف تولید ملک یا تأمین نیاز مصرفی دارند.
در واقع هنگامی‌که تقاضای سوداگرانه، بازاری را برای کسب سود مناسب نمی‌بیند و به‌اصطلاح دیگر برایش صرفه ندارد، از آن خارج می‌شود. اما این به معنای خروج سرمایه نیست؛ چرا که اگر کسی مایل به خروج از بازار باشد، باید ملک و سرمایه خود را به فرد دیگری بفروشد و لذا در عمل، سرمایه فروشنده با سرمایه خریدار جایگزین می‌شود. به این ترتیب نه خروج سرمایه، بلکه تغییر ترکیب سرمایه رخ داده است.
حذف سوداگران از بازار مسکن، راه خانه‌دار شدن جوانان
در این فرآیند، با حذف تقاضای سوداگرانه از بازار املاک، قدرت خرید تقاضای مصرفی که در ایران بیش از یک میلیون واحد در سال برآورد شده است، افزایش پیدا می‌کند. بدین ترتیب تقاضای پنهان مصرفی که به دلیل احاطه بازار توسط سوداگران و تقاضای سرمایه‌ای، قدرت ورود به عرصه آشکار بازار املاک مسکونی را نداشته است، به بازار ورود می‌کند. علاوه بر این یک میلیون متقاضی، جوانانی که صرفاً به دلیل دشواری تأمین مسکن ازدواج نکرده‌اند به این تعداد متقاضیان افزوده می‌شوند و رشد تقاضای مصرفی و واقعی را شاهد خواهیم بود.
علاوه بر این، از آنجا که در عمده موارد و تجربیات جهانی، املاک مسکونی نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف است، افرادی که به دنبال حفظ دارایی یا کسب سود معقول هستند، با این معافیت به سمت سرمایه‌گذاری در تولید واحدهای مسکونی مناسب سوق پیدا می‌کنند؛ در این حالت نیز تغییر ترکیب سرمایه یا تغییر هدف سرمایه رخ داده است.
دریافت «اقامت دائم» دلیل خرید املاک در کشورهای خارجی
علاوه بر این، برخی نیز معتقدند با اعمال مالیات بر عایدی املاک، بازار املاک سوددهی کمی خواهد داشت و در نتیجه، سرمایه‌ها تهدید شده و از بازار کشور خارج می‌شود و به سمت خرید املاک و سایر سرمایه‌گذاری‌ها در کشورهای دیگر خواهد رفت. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد این مسئله ارتباط مستقیمی با بازار ملک ندارد و در شرایطی که چنین مالیاتی وجود نداشته نیز رخ داده است؛ چرا که در هر شرایطی، به ویژه در زمان نوسانات قیمتی بازار ملک، سود خرید و فروش املاک در ایران قابل مقایسه با دیگر کشورها نبوده است.
همچنین در اغلب کشورهای جهان، قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک وجود دارد؛ به عنوان مثال در کشور ترکیه که مقصد بعضی سرمایه‌های ایرانیان جهت خرید ملک است، اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت ۵ سال از مدت خرید به فروش برساند، باید مالیات مربوط به فروش با توجه میزان سودش را بپردازد و نرخ این مالیات تا ۳۵ درصد نیز می‌رسد. بنابراین مسئله خروج سرمایه از کشور نیز ریشه در بازار املاک و مستغلات ندارد و عمدتاً برای خروج سرمایه یا دریافت اقامت دائم با خرید ملک در کشورهای هدف رخ داده است.
منبع :مهر
