آپشن مالی در بازار نوسازها

بازار نوسازها تحت‌تاثیر تغییر فرآیند «انتقال وام ساخت به خریداران»، به یک آپشن مالی در مقایسه با سایر آپارتمان‌ها، مجهز شد.

سازنده‌هایی که طی حداقل یک‌سال اخیر، با دریافت وام ساخت بدون سپرده از بانک عامل بخش مسکن، مجتمع احداث کرده‌اند، برای فروش آپارتمان می‌توانند تا 60 میلیون تومان از تسهیلات را به خریدار منتقل کنند؛ به‌گونه‌ای که برای فقط 20 میلیون از وام قابل انتقال 60 میلیونی، شرط خرید اوراق،‌ لازم است. این آپشن، هزینه جانبی «وام ساخت قابل‌انتقال» را در مقایسه با «وام خرید بدون سپرده» کاهش می‌دهد. به گزارش دنیای اقتصاد ، بازار فروش دسته‌ای از واحدهای مسکونی «کلیدنخورده»، به یک «آپشن مالی» مختص متقاضیان خرید مجهز شد. گزارشی از جزئیات آنچه برای فروش واحدهای «نوساز» ساخته شده با تسهیلات بانکی، در تابستان 96 تدارک دیده شده، حاکی است: خریداران این دسته از آپارتمان‌های نوساز می‌توانند به جای دریافت وام اوراق خرید مسکن، از «وام ساخت قابل انتقال» برای تامین بخشی از بهای معامله استفاده کنند و هزینه جانبی اخذ تسهیلات را برای خود، به یک‌سوم کاهش دهند. بر این اساس، سازنده‌های مسکونی دریافت‌کننده تسهیلات بدون سپرده ساخت با سقف‌های ریالی مختلف – در تهران، طی یک سال گذشته وام ساخت بدون سپرده از 60 میلیون تا 150 میلیون تومان به ازای هر واحد پرداخت شده است- در زمان تکمیل پروژه و فروش واحد نوساز، می‌توانند حداکثر تا 60 میلیون تومان از تسهیلات ساخت را در قالب فروش اقساطی،‌ به خریدار واحد مسکونی منتقل کنند به‌طوری که در این انتقال، نیاز به خرید اوراق، فقط در حد 20میلیون تومان است.

تا پیش از این، برای فروش اقساطی (انتقال وام ساخت به خریدار)، باید معادل کل مبلغ تسهیلات، اوراق توسط خریدار واحد تهیه می‌شد. همچنین در حال حاضر وام بدون سپرده 60 میلیون تومانی خرید مسکن نیز در صورت خرید اوراق معادل کل تسهیلات، قابل دریافت است که هزینه دریافت وام با احتساب مبلغ فعلی اوراق، چیزی حدود 9 میلیون تومان برآورد می‌شود. اما با امکان جدید برای فروش اقساطی آپارتمان‌هایی که با استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت احداث شده‌اند، خریداران واحدهای نوساز، با هزینه‌ای در حدود 3 میلیون تومان، می‌توانند از وام ساخت قابل انتقال بهره‌مند شوند. آپشن مالی طراحی شده در بازار فروش واحدهای نوساز، از یکسو گرایش خریداران به این بخش از بازار ملک را تقویت می‌کند و از سوی دیگر، به نفع تقاضای مصرفی از بابت کاهش قیمت تمام‌شده تسهیلات مسکن خواهد شد.

در حال حاضر، میزان فروش واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، 10 درصد کاهش یافته است که این میزان افت، از کاهش حجم کل معاملات، 9 واحد درصد بیشتر است. هر چند با تغییرات به‌وجود آمده در نحوه انتقال وام ساخت به خریدار، نوسازها از مزیت برای خرید برخوردار شده‌اند اما تجدیدنظر کاهشی در قیمت پیشنهادی فایل‌های نوساز برای فصل جاری، شرط مکمل برای تسهیل جریان فروش این واحدها خواهد بود. گزارشی از دستورالعمل اجرایی جدید برای نحوه فروش اقساطی واحدهای مسکونی ساخته‌شده در قالب قراردادهای مشارکت مدنی با بانک عامل بخش مسکن حاکی است: آن‌دسته از واحدهای مسکونی که طی چند سال اخیر با استفاده از تسهیلات ساخت بانک عامل بخش مسکن و در قالب «قرارداد مشارکت مدنی» میان بانک و سازنده ساخته شده است، پس از تکمیل این قابلیت را دارد که الباقی تسهیلات (مجموع اصل و سود باقی‌مانده از اصل تسهیلات که هنوز تسویه نشده است) تا سقف مشخصی به خریدار منتقل شود. به گونه‌ای که هزینه جانبی این مدل تامین وام خرید مسکن (تبدیل وام ساخت به وام خرید) در مقایسه با خرید امتیاز وام خرید از بازار اوراق، به یک‌سوم کاهش پیدا می‌کند.

بانک مسکن برای تابستان جاری شرایط نقل و انتقال این تسهیلات به خریدار در قالب قرارداد «فروش اقساطی» را به نحوی فراهم کرده است که نسبت به رویه گذشته هزینه کمتری برای خریدار دارد و در نتیجه تمایل به خرید آپارتمان‌های نوسازی را که با استفاده از وام ساخت مسکن تکمیل شده است تقویت می‌کند. رویه همیشگی فروش اقساطی آپارتمان‌های ساخته شده با وام ساخت بانک مسکن این بود که امکان تقسیط الباقی تسهیلات ساخت برای خریدار تا سقف وام انفرادی اوراق مسکن وجود داشت، به این ترتیب که سقف تقسیط در تهران 60 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای با 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان و در سایر مناطق شهری، مناطق کمتر توسعه‌یافته و نقاط خارج از محدوده خدمات شهری 40 میلیون تومان بوده است.

بازپرداخت این تسهیلات نیز طبق ضوابط مربوطه هشت‌ساله با نرخ سود 18 درصد تعیین شده بود. اما آنچه ممکن بود سبب شود تمایل خریداران مسکن به خرید اقساطی واحدهای ساخته‌شده با استفاده از تسهیلات بانکی کمتر از دیگر مدل‌های تسهیلات نظیر وام اوراق مسکن باشد، این بود که خریداران در صورت استفاده از این امکان، درست مانند وام اوراق باید به ازای هر 500 هزار تومان از این تسهیلات یک فقره اوراق مسکن خریداری کنند و در عین حال شرایطی دشوارتر از وام اوراق را نیز بپذیرند.

در واقع در قالب وام انفرادی خرید مسکن از محل اوراق، سقف تسهیلات مذکور با فروش اقساطی برابر است اما مدت بازپرداخت آن (وام خرید) چهار سال بیشتر از فروش اقساطی، یعنی 12 ساله است و از طرفی سود آن هم نیم‌درصد کمتر (معادل 5/ 17) است. به این ترتیب با وجود اینکه رقم وام خرید و وام ساخت قابل انتقال به خریدار، یکی بود اما هزینه استفاده از تسهیلات فروش اقساطی، بیشتر از وام اوراق بود. بانک مسکن برای حل این مشکل دستورالعمل تازه‌ای ویژه تابستان 96 که دمای معاملات مصرفی بالا می‌رود و بسیاری از خریداران مسکن این فصل را برای نقل‌وانتقالات انتخاب می‌کنند، تنظیم کرده که در قالب آن، صرفه استفاده وام ساخت آپارتمان‌های نوسازی که فروش اقساطی می‌شوند برای خریداران افزایش می‌یابد. در این دستورالعمل که در گام اول مدت اجرای آن سه ماهه تعریف شده و تا پایان شهریور اعتبار دارد، شرط خرید اوراق برای کل تسهیلات مذکور حذف شده است. بر این اساس استفاده‌کنندگان از تسهیلات فروش اقساطی باید صرفا برای 20 میلیون تومان از وام 60 میلیون تومانی اوراق بخرند و 40 میلیون تومان آن بدون هیچ پیش‌شرطی نظیر رسوب سپرده مشتریان یا خرید اوراق، به خریدار منتقل می‌شود. در مورد مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت هم خرید اوراق، شرط لازم برای برخورداری از 10 میلیون تومان از وام 50 میلیون تومانی است و الباقی آن بدون قید و شرط و هزینه به خریدار منتقل خواهد شد. همچنین طبق این دستورالعمل، شرط خرید اوراق برای تسهیلات سایر مناطق شهری به کلی حذف شده و کل وام بدون هزینه به خریدار منتقل خواهد شد. ضمن اینکه مدت بازپرداخت وام 40 میلیونی در مناطق کمتر توسعه‌یافته 10 ساله تعریف شده و دو سال بیش از سایر مناطق تعریف شده است. بانک عامل بخش مسکن با این اقدام یک آپشن تازه در بازار آپارتمان‌های نوساز فراهم کرده که فعلا تنها ویژه تابستان تعریف شده است. بر این اساس متقاضیان خرید مسکن که به دنبال واحد نوساز هستند در صورتی که بین دو واحد مسکونی با شرایط مشابه و تنها با این تفاوت که یکی به وام ساخت قابل انتقال (قابلیت فروش اقساطی) مجهز است و دیگری باید با استفاده از وام اوراق خرید مسکن خریداری شود، واحد مجهز به آپشن را ترجیح خواهند داد.

اقساط وام 60 میلیونی خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن، حدود یک میلیون تومان و بازپرداخت آن 12 ساله با نرخ سود 5/ 17 درصد است. این در حالی است که اقساط ماهانه وام 60 میلیونی فروش اقساطی – ویژه واحدهایی که با وام ساخت مسکن اعم از بدون سپرده و وام اوراق احداث شده و مانده آن به خریدار منتقل می‌شود – حدود یک میلیون و 200 هزار تومان است. این در حالی است که برای استفاده از سقف وام بدون سپرده از محل اوراق مسکن در تهران، باید حدود 9 میلیون تومان صرف خرید 120 فقره اوراق «تسه» شود، اما با شرایط تابستانی که بانک عامل بخش مسکن در قالب آپشن مالی نوسازها تعریف کرده، این هزینه برای استفاده از وام با سقف مشابه در قالب انتقال مانده تسهیلات ساخت آپارتمان به خریداران، به 3 میلیون تومان کاهش یافته است. همچنین با توجه به اینکه بازپرداخت وام فروش اقساطی هشت ساله است، در نتیجه مجموع سود پرداختی خریداران روی کل تسهیلات کمتر از وام اوراق با بازپرداخت 12 ساله خواهد بود. به این ترتیب شرایط جدید پیش‌بینی شده برای انتقال تسهیلات ساخت مسکن به خریداران، به صرفه شده و طبعا واحدهای نوسازی که شرایط فروش اقساطی دارند، در برابر واحدهایی که این شرایط را ندارند، از یک آپشن ویژه برخوردار و برای انتخاب از سوی خریداران، ارجح هستند.

شرایط جدید فروش اقساطی برای زوجین

بانک مسکن با تکیه بر مقررات موجود از ابتدای تابستان امسال قابلیت جدیدی هم برای زوجین ایجاد کرده که به واسطه آن امکان انتقال تسهیلات مشارکت مدنی به زوجین خریدار واحدهای ساخته‌شده با استفاده از تسهیلات ساخت نیز، فراهم شده است. پیش از این انتقال مانده تسهیلات ساخت به خریدار تنها در حالت انفرادی ممکن بود اما از ابتدای تابستان امسال، نه تنها شرایط تسهیلات در حالت انفرادی تسهیل شده، بلکه می‌توان در قالب قراردادهای فروش اقساطی، مانده وام ساخت واحدهای مسکونی را با سقف‌های بالاتری نسبت به حالت انفرادی، به زوجین انتقال داد و همان‌گونه که امکان استفاده از وام‌های اوراق و صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای زوجین روی یک خانه فراهم است، انتقال تسهیلات ساخت به زوجین در قالب قرارداد فروش اقساطی نیز میسر شده است.

سقف تسهیلات زوجین از این محل نیز، مشابه تسهیلات بدون سپرده از محل خرید اوراق مسکن تعیین شده و در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و در نهایت در سایر مناطق شهری، 100، 80 و 60 میلیون تومان است. بنابراین در تهران در صورتی که مانده اقساط تسهیلات ساخت یک واحد مسکونی 100 میلیون تومان باشد، امکان تقسیط آن به‌صورت دو فقره وام 50 میلیون تومانی برای زوجین متقاضی خرید آن واحد فراهم است و سند نیز طبق ضوابط به نام زوج و زوجه، توامان منتقل خواهد شد.

نرخ سود این مدل فروش اقساطی برای زوجین 18 درصد و مدت بازپرداخت آن 5 سال تعیین شده است. اگرچه مدت بازپرداخت آن در مقایسه با تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق هفت سال کمتر و سود آن 5/ 0 درصد بیشتر است، اما با توجه به اینکه هیچ هزینه‌ای بابت خرید اوراق نمی‌پردازند یا شرایطی نظیر رسوب بخشی از تسهیلات به‌صورت سپرده برای آن در نظر گرفته نشده است، زوجینی که از عهده پرداخت اقساط این تسهیلات برمی‌آیند، عملا می‌توانند با هزینه کمتری از وام 100 میلیون تومانی استفاده کنند. هزینه خرید اوراق برای تسهیلات از محل اوراق 100 میلیون تومانی در حالت عادی حدود 15 میلیون تومان است که در مدل فروش اقساطی، این هزینه به کلی حذف شده است. به این ترتیب با تمهید اندیشیده شده برای تابستان امسال، زوجین نیز از یک امتیاز و آپشن ویژه برای تملک واحدهای نوساز و ترجیح آن به واحدهای چند ساله برخوردار شده‌اند.