آوار مسکن بر سر سودجویان ارزی
ارتباط بین قیمت ارز و سایر کالاها موضوعی است که همواره در اقتصاد ایران درباره آن بحث و گفت‌وگو می‌شود. تجربه تاریخی نیز نشان می‌دهد هر گاه قیمت دلار بالا رفته است، قیمت‌های سایر کالاها نیز به تبعیت از آن روند صعودی در پیش گرفته‌اند، هر گاه هم که بازار ارز باثبات بوده است، سایر بازارها متناسب با آن عمل کرده‌اند.
به گزارش بازتاب به نقل از آرمان، بخش مسکن نیز که یکی از بازارهای همسو با ارز است معمولا مطابق با نوسان قیمت دلار عمل می‌کند. در چندهفته اخیر که قیمت دلار از مرز ۱۸هزار تومان هم عبور کرد، ثبات قیمت بازار مسکن هم درهم شکست و دچار تورم شد، به‌طوری که آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهریور امسال به‌طور میانگین به ۱/۸میلیون تومان رسیده که نشان از رشد ۷۴درصدی این بخش نسبت به ماه مشابه سال گذشته دارد. اما بخش مسکن به‌دلیل ماهیتی که دارد کندتر از سایر بازارها حرکت می‌کند، زیرا طبق بررسی‌های انجام‌شده طی شش ماه نخست سال، نرخ ارز ۲۷۵درصد رشد داشته است. با این حال بازار ارز تاثیر دوگانه‌ای روی بخش مسکن می‌گذارد. در زمان گران‌شدن دلار از یک‌سو نقدینگی به سمت این بازار حرکت می‌کند و بازار مسکن خالی از سرمایه می‌شود که نشانه‌هایی از رکود دارد. از سوی دیگر، بالارفتن نرخ ارز در واقع به معنای کاهش ارزش ریال است و صاحبان املاک برای اینکه سرمایه خود را افزایش دهند اقدام به گران‌کردن کالای خود می‌کنند. اما اکنون با سقوط نرخ دلار، بسیاری از کارشناسان از سقوط قیمت مسکن در آینده‌ای نزدیک خبر میدهند. حتی گزارش‌های میدانی نشان از کاهش ۴۰درصدی واحدهای مسکونی در برخی از مناطق تهران در همین نخستین هفته سقوط دلار دارد که بسیاری از اقتصاددانان ادامه این روند را پیش‌بینی می‌کنند.
مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین و ابتدایی‌ترین نیازهای هر فرد و خانواده شناخته می‌شود. در قوانین جمهوری اسلامی ایران نیز از حق مسکن افراد به‌عنوان یکی از حقوق طبیعی آنها یاد می‌شود. اما رشد نجومی این کالا در برخی مقاطع این حق طبیعی را برای بسیاری از شهروندان به یک رویا و آرزو تبدیل کرده است. شاید تا یک دهه قبل افراد با چندسال کارکردن و پس‌انداز سرمایه خود بالاخره روزی این حق خود را می‌گرفتند، اما چند سالی است که به‌دلیل شکاف ایجادشده بین حقوق کارگران و کارمندان با بهای مسکن، آنها فقط به فکر تامین اجاره ماهانه خود هستند. به‌نوعی که حتی واحدهای کوچک‌متراژ در مناطق مرکزی پایتخت در تابستان امسال بیش از ۵/۱میلیون تومان به اجاره گذاشته شدند، قیمتی که شکاف عمیقی بین حداقل حقوق کارگران و اجاره‌بهای مسکن به وجود آورده است. به همین دلیل عده زیادی مجبور به مهاجرت به شهرهای اقماری و حواشی شهرها شده‌اند. اما اکنون با سقوط قیمت ارز، ماجرا در بازار مسکن هم به‌گونه‌ای دیگر رقم خورده است. شاید در این مدت صاحبان خانه یکه‌تاز بازار مسکن بودند و حتی برخی آنان روی به رفتار سودجویانه آورده بودند، اما اکنون در بازار مسکن هم همچون بازار خودرو، خریداران هستند که قیمت نهایی را تعیین می‌کنند، چنان‌که طی دو سال اخیر روند فزاینده مهاجرت‌ها تا حدودی از تقاضای به وجودآمده در پایتخت کاست و این امر در کنار وجود خانه‌های خالی تا حدودی تعادل را به بازار برگردانده است. اما بسیاری از کارشناسان معتقدند هنوز حباب به‌وجودآمده در این بازار خالی نشده و لازم است که بیش از این از نرخ مسکن کاسته شود. برخی گزارش‌ها هم‌اکنون نشان می‌دهد که قیمت آپارتمان‌های ۴۰ تا ۸۵متری در مناطق مختلف به‌طور میانگین ۲۵ تا ۳۰درصد کاهش یافته است، اما بیشترین کاهش قیمت‌ها در آپارتمان‌های با متراژبالا دیده شده. به‌نحوی که در منطقه۵ تهران بسیاری از فروشندگان حاضر شده‌اند با تخفیف ۴۰درصد آپارتمانشان را به معرض فروش بگذارند. با پیش‌بینی ادامه کاهش نرخ دلار، افزایش کوچ خانواده‌ها به مناطق حاشیه تهران و کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن، کارشناسان از به تعادل‌رسیدن قیمت مسکن خبر میدهند که خود به خود این امیدواری را ایجاد می‌کند که کاهش اجاره‌بها را هم در پی داشته باشد. موضوعی که گذشتن از فصل جابه‌جایی‌ها یعنی تابستان نیز آن را تقویت کرده است. به‌گفته یکی از مشاوران املاک منطقه۹ تهران، آپارتمان نوساز ۶۰متری که تا هفته گذشته ۹۰میلیون تومان هزینه رهن آن بود، اکنون ۷۵میلیون تومان پول پیش آن است که انتظار می‌رود با نداشتن متقاضی روند کاهشی همچنان ادامه داشته باشد. با این حال امروز بر هیچ فعال اقتصادی پوشیده نیست که کمبود تولید به‌عنوان اصلی‌ترین مشکل بخش مسکن خودنمایی می‌کند. در حالی که بسیاری از کارشناسان معتقدند که سالانه باید بین یک‌میلیون و ۲۰۰هزار تا یک‌میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی در کشور تولید شود، اما همچنان تولید خانه در رکود بسر می‌برد که دلایل مختلفی را برای آن می‌توان برشمرد. از سوی دیگر، یکی از بهانه‌های فروشندگان مسکن برای بالابردن قیمت ملک خود افزایش قیمت مصالح و مواد اولیه بود، حال تفاوتی نداشت که آنها با ارز ۴۲۰۰تومانی مواد اولیه خود را خریده باشند یا با ارز ۱۸هزارتومانی، فقط به‌دنبال دستاویزی برای گران‌فروشی بودند. اکنون با کاهش ارزش دلار انتظار می‌رود آنها به این استدلال خود پایبند باشند و ملک خود را به بهای روز بفروشند. البته آنها چاره‌ای جز این کار ندارند، زیرا با چنین قیمت‌های نجومی کسی حاضر به خرید ملک آنها نمی‌شود.
بانک‌ها، جایگزین انبوهسازان
اکنون در حالی انبوهسازان مسکن بیکار نشسته‌اند که بانک‌ها به‌عنوان عاملی مهم در بازار مسکن نقش‌آفرینی می‌کنند. شاید روزی که بانک‌ها به‌عنوان واسطه‌گران پول افتتاح شدند، کسی تصور نمی‌کرد آنها روزی به‌عنوان سوداگر ارز، سکه، طلا، خودرو و حتی مسکن عمل کنند. طوری که آنها امروز به جای اینکه با پرداخت تسهیلات به فعالان بازار به رونق بازار مسکن کمک کنند، خود مستقیم وارد عمل شده و در واقع به‌عنوان بنگاه‌دار و مشاور املاک عمل می‌کنند. در همین زمینه روز گذشته رئیس اتحادیه املاک تهران به باشگاه خبرنگاران گفت: هم‌اکنون بانک‌ها، عامل اصلی گرانی در بازار مسکن هستند و تبدیل به بنگاه‌های معاملاتی شده‌اند. مصطفی قلی‌خسروی با اشاره به اینکه دریافت مالیات از خانه‌های خالی راهکار موثری جهت بهبود وضعیت بازار مسکن نیست، اظهار کرد: دولت سالیان بسیاری است که به‌دنبال اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی است، ولی آمار نشان می‌دهد که باید راهکار دیگری برای این بخش در نظر گرفت. او ادامه داد: برخی از بانک‌ها به سراغ ساخت‌و‌ساز و خرید مسکن رفته‌اند، این در حالی است که بدون پرداخت مالیات این راه را ادامه میدهند. خسروی همچنین به آمار قراردادهای اجاره در شش‌ماهه ابتدایی سال اشاره کرد و افزود: از ابتدای سال ۹۶ تا ۲۶ شهریور سال گذشته، ۳۵۵هزار و ۱۷۶ قرارداد منعقد شد و در همین مدت مشابه در سال جاری، ۳۱۰هزار و ۶۸۴ قرارداد اجاره در کشور به امضا رسید. آمار نشان می‌دهد که میزان اجاره‌نشینی در سال جاری ۱۲درصد کاهش داشته است.
